competenza condominiale

Frontalini balconi: la manutenzione è di competenza condominiale?

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La Cassazione chiarisce che la manutenzione dei frontalini dei balconi è di competenza condominiale perché attengono al decoro architettonico dell’edificio

Con l’ordinanza n.27413/2018 la Corte di Cassazione chiarisce che le spese per la manutenzione dei frontalini dei balconi sono da ripartire secondo apposite tabelle millesimali poiché è un intervento di competenza condominiale e attengono al decoro architettonico dell’edificio.

I fatti in breve

Un condomino impugnava dinanzi al Tribunale di primo grado la delibera condominiale adottata dall’assemblea, contestando la sua legittimità nella parte in cui, nell’affidamento di taluni lavori condominiali, aveva ripartito le relative spese considerando “come parti condominiali anche i balconi e quanto occorrente per il montaggio del ponteggio per il rifacimento dell’intera facciata e per il pozzo luce, esclusa la pavimentazione”.

Il Tribunale di primo grado accoglieva l’impugnazione fondando la decisione sull’art. 9 del regolamento di condominio che indicava i balconi, ad ogni effetto (compreso quello estetico), quale porzione dell’edificio di proprietà esclusiva.

La Corte di Appello, a seguito di ricorso, ribaltava la sentenza di primo grado di giudizio e rigettava l’impugnativa della delibera di assemblea condominiale che aveva determinato l’instaurazione della controversia.

Secondo i giudici d’appello non era possibile evincere dal regolamento che anche i frontalini dei balconi rientrassero nella proprietà esclusiva dei singoli condomini; inoltre richiamavano l’orientamento della giurisprudenza che li riteneva, nell’ambito delle parti comuni, componenti del “decoro architettonico” dell’edificio condominiale.

La Cassazione chiamata a decidere in via definitiva sulla controversia chiarisce che:

in base a consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 568/2000; Cass. n. 14576/2004; Cass. n. 6624/2012 e, da ultimo, Cass. n. 30071/2017),  i frontalini dei balconi (siccome configuranti elementi decorativi della facciata del fabbricato comune) devono considerarsi beni comuni, la cui riparazione, perciò, rimane assoggettata ai criteri generali di ripartizione condominiale.

Viene quindi ribadito il principio secondo cui gli elementi decorativi del balcone di un edificio in condominio, come i cementi decorativi relativi ai frontali (ed ai parapetti), svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all’intero edificio inserendosi nel suo prospetto, costituiscono parti comuni ai sensi dell’art. 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

 

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9 commenti
  1. Vito46
    Vito46 dice:

    Anche in assenza di fregi decorativi i frontalini sono considerati beni condominiali?
    Grazie per eventuali risposte.

    Rispondi
  2. Lucrezia
    Lucrezia dice:

    Essendo i frontalini condominiali, il condomino del piano di sotto ha il diritto di agganciare tende da sole e ferramenta varia tipo anemometro e simili?
    Grazie per la risposta

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Lucrezia,
      in linea generale la legge consente ai singoli condomini di effettuare interventi sulle parti comuni condominiali purché:
      – se ne dia comunicazione all’amministratore (specificando il tipo di lavori)
      – non ledano le proprietà esclusive degli altri condomini
      – non ledano il diritto ad utilizzare i beni comuni da parte degli altri condomini.

      L’amministratore ricevuta la comunicazione può :
      – far richiedere l’autorizzazione in sede di assemblea condominiale, per lavori abbastanza importanti
      – far procedere direttamente il condomino, nel caso di piccoli interventi

      Nel tuo caso specifico credo che se il condomino ha comunicato l’intervento all’amministratore, e poiché sembrerebbe una piccola opera, può procedere direttamente senza problemi.
      Naturalmente dipende anche molto da ciò che prevede il regolamento condominiale, se per esempio prevede vincoli per la facciata che ne limitino le modifiche.

      Rispondi
  3. Giacomo Guarnieri
    Giacomo Guarnieri dice:

    Buonasera, vorrei sapere se tutti i frontalini sono condominiali o se appartengono a questa categoria solo quelli della facciata principale dell’edificio corrispondente all’entrata del palazzo.
    Grazie per la risposta.

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Giacomo,
      la manutenzione di tutti i frontalini è di competenza condominiale, a prescindere se siano sul prospetto principale o meno.

      Rispondi
  4. FRANCO RAFFAELE NAVONE
    FRANCO RAFFAELE NAVONE dice:

    Scusi ma se un condomino è privo di balcone deve partecipare ugualmente alle spese per la sistemazione dei frontalino dei balconi degli altri condomini?Ringrazio anticipatamente per una cortese risposta.

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Franco,
      sì.. tutti i condomini sono tenuti a contribuire (in base alle tabelle massimali) alle spese di gestione del condominio, inclusi gli interventi di manutenzione sulle parti comuni

      Rispondi
  5. fabio matera
    fabio matera dice:

    mi risulta che l’orientamento della Cassazione sia di considerare i balconi aggettanti di proprietà esclusiva del proprietario dell’appartamento di cui il balcone è al servizio e di considerare frontalini e sottobalconi condominiali solamente nel caso siano decorativi. Infatti : «soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole» (Cass. Cass. 4 luglio 2004 n. 14576; in senso conf. si veda, tra le tante, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076).
    Purtroppo la sentenza non è chiara perché si presta ad essere interpretata nel senso che i rivestimenti possano anche non essere decorativi in quanto l’aggettivo è vicino solo alla parola elementi: ma deve pur esistere una differenza tra un classico cielino tinto di bianco ed uno decorato con degli stucchi. A questo proposito ho girato nel quartiere Coppedè a Roma per cercare qualche cielino decorato senza trovarlo e se non c’è lì non credo possa esserci altrove. In conclusione mi pongo la domanda : cosa intendono gli ermellini per rivestimento decorativo e come fano a considerare tutti i frontalini decorativi e quindi condominiali, per coerenza con la sentenza?

    Rispondi

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