Frazionamento di un immobile: guida completa su come farlo

Il frazionamento di un immobile è una pratica comune in edilizia, spesso richiesta per esigenze personali, familiari o economiche. Questo processo non solo consente di ottimizzare l’uso dello spazio, ma offre anche opportunità significative per la generazione di reddito attraverso locazioni o vendite.

Tuttavia, il frazionamento richiede una comprensione approfondita delle normative urbanistiche e catastali, nonché una pianificazione attenta per garantire che ogni nuova unità sia conforme alle leggi vigenti. Per la corretta gestione di un progetto di frazionamento, ti suggerisco di utilizzare il software per la gestione progettuale che ti consente di pianificare dettagliatamente ogni fase del progetto e ti facilita la comunicazione, ottenendo maggiore efficienza, collaborazione e controllo.

Scopri tutto sul frazionamento dell’immobile: cos’è, quando è possibile, costi e riferimenti giuridici.

Cos’è il frazionamento di un immobile?

Il frazionamento di un immobile consiste nella divisione di un’unità immobiliare in più parti, ciascuna destinata ad essere utilizzata come unità separata.

Questa operazione può essere effettuata su appartamenti, terreni o altre tipologie di immobili e può essere motivata da diverse esigenze.

Le ragioni principali per cui si sceglie di frazionare un immobile sono:

• esigenze economiche: dividere un immobile in più unità per affittarle o venderle separatamente;
• esigenze familiari: per esempio, quando una proprietà deve essere suddivisa tra più membri della famiglia;
• successioni testamentarie: suddividere un bene ereditato tra i vari eredi.

Frazionamento catastale ed urbanistico

Il frazionamento può essere classificato in due modi:

• frazionamento catastale: implica la registrazione della suddivisione presso il Catasto, assegnando nuovi subalterni per ciascuna unità;
• frazionamento urbanistico: riguarda le modifiche strutturali necessarie per realizzare la divisione, che devono essere comunicate alle autorità locali.

Quando si può frazionare un immobile?

Il frazionamento di un immobile è possibile se si rispettano le normative vigenti e si seguono le procedure appropriate, che variano a seconda del tipo di immobile e della localizzazione.

Per poter frazionare un immobile, l’unità deve soddisfare determinati requisiti, tra cui:

• conformità urbanistica e catastale: l’immobile deve essere in regola dal punto di vista edilizio e catastale; è pertanto necessario verificare che la suddivisione proposta rispetti le normative locali e che non ci siano irregolarità;
• rispetto delle normative igienico-sanitarie: le nuove unità abitative devono rispettare i requisiti minimi di abitabilità, come metrature adeguate, rapporti areo-illuminanti e dotazione di impianti (elettrico, idraulico, riscaldamento) conformi;
• ottenimento di eventuali autorizzazioni necessarie presso le autorità competenti;
• consultazione del regolamento condominiale: se l’immobile è situato in un condominio, è fondamentale consultare il regolamento condominiale per verificare eventuali divieti o necessità di autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale;
• assenza di limitazioni strutturali: il frazionamento potrebbe essere ostacolato da difficoltà nel separare le utenze (gas, elettricità) o da problematiche legate alla disposizione delle tubature e degli impianti;
• rispetto delle normative locali e comunali: il frazionamento deve essere compatibile con le normative urbanistiche del comune in cui si trova l’immobile.

Quando non è possibile frazionare un immobile?

Il frazionamento di un immobile può essere soggetto a diverse limitazioni legali e tecniche. Ecco i principali motivi per cui non è possibile procedere con il frazionamento:

• utenze indivisibili: se non è possibile separare le utenze di gas e luce, il frazionamento non può essere realizzato, è infatti fondamentale che ogni unità abbia accesso autonomo a queste forniture;
• limitazioni costruttive: la morfologia e la struttura dell’immobile devono consentire la creazione di ingressi separati e la suddivisione dei servizi. Se non ci sono le condizioni tecniche per realizzare un secondo ingresso o per gestire correttamente le tubazioni, il frazionamento è escluso;
• prescrizioni comunali: ogni intervento di frazionamento deve rispettare le norme igienico-sanitarie stabilite dal regolamento edilizio del comune. Ad esempio, è necessario mantenere un adeguato rapporto tra superfici finestrate e superfici dei locali;
• restrizioni condominiali: in caso di immobili situati in condominio e in situazioni in cui il regolamento condominiale vieti esplicitamente il frazionamento.

In ogni caso, è consigliabile consultare il regolamento edilizio comunale ed eventualmente quello condominiale per verificare specifiche disposizioni normative.

Procedura per il frazionamento di un immobile

Il frazionamento di un immobile è un processo che richiede diverse fasi e l’intervento di professionisti qualificati.

La procedura standard include:

• analisi iniziale: il tecnico (geometra o architetto) analizza la fattibilità del frazionamento, considerando la conformità urbanistica e catastale;
• progettazione: viene realizzato un progetto che prevede la divisione fisica dell’immobile e la separazione degli impianti;
• autorizzazione comunale: il frazionamento edilizio richiede la presentazione di un titolo abilitativo, a seconda della tipologia di intervento;
• variazione catastale: una volta completato il frazionamento, bisogna aggiornare i dati catastali per riflettere la nuova suddivisione dell’immobile.

Documenti necessari per il frazionamento di un immobile

Al momento di avviare il frazionamento, è necessario presentare una serie di documenti, tra cui:

• planimetrie aggiornate dell’immobile;
• progetto di divisione che illustra come verrà frazionato l’immobile;
• dati catastali dell’immobile;
• autorizzazioni condominiali (se l’immobile è in un condominio).

Titolo abilitativo per il frazionamento immobiliare: CILA o SCIA?

Il frazionamento immobiliare, ossia la suddivisione di un’unità abitativa in due o più porzioni autonome, rappresenta un intervento che, se non comporta modifiche significative alla volumetria o alla destinazione d’uso, rientra tra le attività di manutenzione straordinaria ed è soggetto alla presentazione della SCIA.

Questo è quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 14725/2019. secondo cui non è richiesto il permesso di costruire per frazionare un’unità immobiliare, a patto che non si verifichino aumenti volumetrici o alterazioni dei prospetti dell’edificio.

Con l’entrata in vigore del Decreto SCIA 2 (D.Lgs. 222/2016), per gli interventi di frazionamento che non alterano la volumetria complessiva degli edifici, potrebbe inoltre essere sufficiente presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)

La scelta tra CILA e SCIA dipende dalla tipologia degli interventi:

• frazionamento senza opere: è sufficiente presentare la CILA, poiché non sono previste modifiche strutturali;
• frazionamento con opere: se il frazionamento comporta interventi strutturali, è necessaria la SCIA.

Tuttavia, per evitare il rischio di sanzioni per abuso edilizio, è sempre bene verificare le normative locali, che possono prevedere disposizioni specifiche. Inoltre, per garantirti la conformità alla normativa nazionale, è utile utilizzare software dedicati ai titoli abilitativi, che offrono modelli unici nazionali facili da compilare e archiviare.

Modelli titoli abilitativi: software Praticus-TA

Frazionamento di unità immobiliare senza opere: quanto costa?

Il frazionamento di un’unità immobiliare senza opere edilizie è una procedura che consente di suddividere un immobile in due o più unità distinte, mantenendo però inalterata la struttura fisica dell’edificio.

Il costo totale può variare significativamente a seconda delle specifiche esigenze e della complessità del caso, ma rimane generalmente contenuto rispetto ai frazionamenti che richiedono lavori pesanti.

I costi legati al frazionamento di un immobile variano a seconda di diversi fattori:

• costi amministrativi: imposte per la variazione catastale, diritti di segreteria, bolli e altre spese burocratiche;
• oneri professionali: compensi per i tecnici coinvolti nella gestione delle pratiche burocratiche e catastali.

Per il corretto calcolo del compenso, ti suggerisco il software per il calcolo parcelle che ti consente di calcolare con precisione il costo a seconda della prestazione.

Frazionamento di unità immobiliare con opere: procedura e costi

Quando si parla di frazionamento con opere, ci si riferisce a interventi edilizi significativi che possono includere:

• ristrutturazioni interne: come la creazione di nuove stanze o l’adeguamento degli spazi esistenti;
• modifiche strutturali: che possono richiedere autorizzazioni specifiche, come la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) se le opere sono sostanziali.

In questo caso, prima di procedere, è necessario accertarsi che l’immobile rispetti le normative urbanistiche e catastali vigenti ed ottenere i titoli abilitativi necessari per eseguire i lavori necessari.

A questo punto, si procede con la realizzazione dei lavori necessari per il frazionamento. Dopo il completamento dei lavori, è essenziale aggiornare la planimetria presso il Catasto per riflettere le nuove unità.

Per quanto riguarda i costi, in questo caso, oltre agli oneri professionali e ai costi amministrativi, vanno aggiunti i costi per le opere edilizie.

In questo caso occorre progettare i lavori di frazionamento senza danneggiare l’edificio ed avere la giusta documentazione, altrimenti si rischiano sanzioni economiche, interruzioni dei lavori e persino demolizioni. A tal proposito, risulta estremamente utile l’utilizzo del software di progettazione edilizia che non solo ti guida nella progettazione 3D/BIM delle modifiche, ma ti consente anche di ottenere automaticamente tutta la documentazione necessaria per le autorizzazioni.

Progettazione interni: rendering Edificius

Sentenze e approfondimenti sul frazionamento immobiliare

Di seguito ti propongo una serie di sentenze e approfondimenti che chiariscono degli aspetti sul frazionamento di un immobile.

Condono edilizio e frazionamenti successivi: quando serve un nuovo titolo?

Sentenza 680/2026 – Tar Toscana

Il condono edilizio legittima esclusivamente le opere effettivamente ricomprese nella domanda e nel titolo rilasciato in sanatoria, senza estendersi a interventi ulteriori o diversi. Successivi frazionamenti dell’immobile, la creazione di nuove unità autonome e la trasformazione di locali accessori in abitativi, se modificano radicalmente l’organismo edilizio, superano la manutenzione straordinaria e integrano una ristrutturazione edilizia pesante, sanzionabile con ordine di ripristino.

Leggi l’approfondimento

Download Gratuito Sentenza Tar Toscana 680/2026 - Condono edilizio e frazionamenti successivi non coperti dalla sanatoria

L’eliminazione della scala interna genera frazionamento dell’immobile

La sentenza n. 8747/2021 del TAR Lazio riguarda un caso di frazionamento abusivo di un immobile, dove i proprietari di un’abitazione su due livelli avevano eliminato una scala interna in muratura, sostituendola con una scala retrattile, senza alcuna autorizzazione. L’intervento, che aveva separato di fatto i due piani, è stato considerato dal Comune come un frazionamento non autorizzato, comportante un cambiamento della destinazione d’uso e un incremento del carico urbanistico, quindi necessitante di permesso di costruire. I ricorrenti hanno contestato il provvedimento, sostenendo che l’intervento fosse funzionale e non alterasse l’unità fisica dell’immobile. Tuttavia, il TAR ha confermato che l’eliminazione della scala aveva generato due unità abitative distinte, con conseguente irregolarità urbanistica e fiscale, e ha respinto il ricorso, confermando l’ordine di demolizione.

Altri approfondimenti

Ulteriori articoli sul tema:

• Cambio destinazione d’uso con frazionamento e oneri di urbanizzazione
• Bonus mobili e frazionamento di immobili
• Frazionamento unità immobiliare: non serve il permesso di costruire, basta la SCIA
• Frazionamento unità immobiliare: quando è possibile sanare l’abuso?
• Bonus Mobili 2025
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FAQ sul frazionamento di un immobile

Di seguito ti fornisco delle domande frequenti in riferimento al frazionamento dell’immobile.

Cos’è il frazionamento di un immobile?

Il frazionamento di un immobile è una procedura che permette di dividere un’unità immobiliare in più parti autonome e indipendenti, ciascuna utilizzabile separatamente.

Perché si sceglie di frazionare un immobile?

Le motivazioni più comuni per cui si fraziona un immobile riguardano esigenze economiche, come affittare o vendere le singole unità, necessità familiari oppure la gestione di beni ereditati da suddividere tra più soggetti.

Qual è la differenza tra frazionamento catastale e urbanistico?

Il frazionamento catastale riguarda l’aggiornamento al Catasto con l’attribuzione di nuovi subalterni, mentre quello urbanistico interessa le modifiche edilizie necessarie per rendere effettiva la divisione.

Quando è possibile frazionare un immobile?

È possibile frazionare un manufatto quando l’immobile è conforme dal punto di vista urbanistico e catastale, rispetta i requisiti igienico-sanitari, le normative locali e, se in condominio, non viola il regolamento condominiale.

Quali requisiti devono avere le nuove unità abitative?

Devono garantire condizioni minime di abitabilità, come adeguata metratura, corretti rapporti aero-illuminanti e impianti a norma per elettricità, acqua e riscaldamento.

Quando non si può procedere con il frazionamento?

Non è possibile eseguire un frazionamento di immobile quando le utenze non sono separabili, mancano le condizioni strutturali per ingressi o impianti indipendenti, oppure quando esistono divieti comunali o condominiali.

Qual è la procedura per frazionare un immobile?

Il processo per frazionare un immobile prevede una verifica tecnica iniziale, la progettazione della divisione, l’ottenimento delle autorizzazioni comunali e, infine, l’aggiornamento catastale.

Quali documenti servono per avviare il frazionamento?

Per avviare un frazionamento sono necessari planimetrie aggiornate, progetto di divisione, dati catastali e, se richiesto, autorizzazioni del condominio.

Serve la CILA o la SCIA per il frazionamento?

Dipende dal tipo di intervento: la CILA è sufficiente se non ci sono opere edilizie, mentre la SCIA è richiesta in presenza di lavori strutturali.

È necessario il permesso di costruire per frazionare un immobile?

No, a condizione che l’intervento non comporti aumento di volumetria o modifiche ai prospetti dell’edificio.

Quanto costa frazionare un immobile senza opere?

I costi sono generalmente contenuti e includono spese amministrative e compensi professionali per la gestione delle pratiche.

Quali costi si aggiungono nel frazionamento con opere?

Oltre ai costi burocratici e tecnici, si devono considerare le spese per i lavori edilizi, che possono includere ristrutturazioni interne e modifiche strutturali.

Cosa succede se il frazionamento non è conforme alle normative?

Se il frazionamento di un immobile non è conforme alle normative si rischiano sanzioni economiche, sospensione dei lavori e, nei casi più gravi, la demolizione degli interventi eseguiti.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/frazionamento-di-un-immobile/