Fori di aerazione in facciata, sono sempre praticabili?

Regolamenti comunali e condominiali potrebbero vietare di realizzare liberamente fori di aerazione in facciata. Lo chiarisce il Tribunale di Salerno

Praticare un foro di aerazione in facciata potrebbe sembrare un’operazione tanto comune quanto scontata, ma occorre anche in questo caso valutare con attenzione possibili regolamenti al riguardo sia comunali che condominiali.

In merito, alcuni chiarimenti interessanti giungono da una recente sentenza del Tribunale di Salerno, la n. 2664/2022.

Fori di aerazione realizzati sulla facciata condominiale e art. 1102 del c.c., il caso

Una condomina realizzava liberamente tre fori di aerazione sulla facciata condominiale, ma successivamente il condominio adottava il regolamento che ne vietava esplicitamente l’apertura senza autorizzazione dell’assemblea.

C’è da dire, per completezza dei fatti, che nel frattempo quei fori erano risultati abusivi in base al divieto esplicito del regolamento comunale in mancanza di un’autorizzazione.

La condomina aveva quindi provveduto alla chiusura dei tre fori e a richiederne al Comune il titolo abilitante in sanatoria, che veniva rilasciato, ma senza chiedere l’autorizzazione al condominio.

Il condominio decideva, quindi, di far ricorso presso il Giudice di Pace, con richiesta del risarcimento dei danni.

Il Giudice di Pace respingeva il ricorso, basando il proprio giudizio sull’applicazione dell’art. 1102 “Uso della cosa comune” del Codice civile. Il condominio decideva di appellarsi al Tribunale.

La condomina, da parte sua, sosteneva la legittimità della condotta contestata per conformità alla normativa vigente (art 6 dpr 380/2001 e art 1102 c.c.), sicché non poteva essere considerata illegittima solo per assenza di delibera assembleare.

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Il sentenza del Tribunale: il regolamento condominiale va rispettato se non pone un divieto generalizzato alle parti comuni!

I giudici sottolineano la prospettazione del condominio ricorrente che scinde i due piani della illegittimità della condotta della condomina sotto:

il profilo amministrativo, che attiene ai rapporti dell’appellata con il Comune
il piano privatistico, collegato allo svolgimento dei rapporti tra il condomino appellato ed il condominio appellante.

Se il primo profilo si è esaurito con il rilascio del titolo in sanatoria da parte del Comune, tuttavia non si è esaurito il piano dei rapporti tra condomino e condominio, il quale ha provveduto all’approvazione del regolamento condominiale che vieta l’apertura di fori in facciata senza il permesso dell’assemblea. Infatti, anche se i fori erano stati praticati prima del regolamento condominiale, la richiesta e il rilascio del titolo edilizio in sanatoria è avvenuto dopo l’approvazione del regolamento.

In merito ai regolamenti condominiali, i giudici citano la Corte di Cassazione sull’art. 1138 “Regolamento di condominio” e spiegano che:

L’art 1138 c.c. […] individua le norme assolutamente inderogabili del condominio nella predisposizione del regolamento tra cui non rientra l’art 1102 c.c. La giurisprudenza conferma la certa derogabilità alle regole (di) utilizzo e modifica alla cosa comune, precisando che l’art. 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne lo stesso uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, ragion per cui i suoi limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale o dalle apposite delibere assembleari […]. L’unico limite della legittima ‘autodisciplina condominiale’ è rappresentato dalla previsione del divieto sostanziale di utilizzazione generalizzata delle parti comuni

In tal senso, conclude il Tribunale, deve ritenersi accertato l’illecito compiuto dall’appellata alla data di approvazione del regolamento condominiale; considerato che la stessa non ha chiesto la convocazione di apposita assemblea per ottenere l’autorizzazione richiesta al fine di legittimare la propria condotta.

Il ricorso in appello è, quindi, accolto.

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