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Fondi finitimi: cosa sono e cosa prevedono le norme sulle distanze tra fabbricati

Tempo di lettura stimato: 6 minuti

L’art. 873 del codice civile sancisce l’obbligo di una distanza minima tra “costruzioni su fondi finitimi”. Cosa significa? Cosa prevede la normativa?

Il concetto di fondi finitimi rappresenta un elemento chiave nella determinazione delle distanze tra edifici secondo la normativa attuale.

Per coloro che si occupano di progettazione, comprenderne il significato e rispettare le distanze tra gli edifici è praticamente obbligatorio. Eventuali violazioni o errori nei calcoli delle distanze possono compromettere la sicurezza e qualità delle strutture e comportare conseguenze legali, tra cui rimozione dell’opera abusiva e/o il risarcimento del danno.

Per evitare complicazioni legali ed essere sempre sicuro di osservare le norme e progettare in conformità alle distanze prescritte, ti consiglio di usare un avanzato software di progettazione edilizia, che consente non solo di disegnare e ottenere velocemente tavole e planimetrie dettagliate, ma soprattutto di studiare con cura il contesto in cui il fabbricato sarà costruito grazie a funzioni integrate di fotoinserimento.

Vediamo cosa sono i fondi finitimi e cosa prevede la normativa in vigore.

Distanza tra costruzioni su fondi finitimi: normative e implicazioni

Le disposizioni sulla distanza tra edifici sono definite negli articoli 873, 874, 875 e 877 del codice civile.

L’art. 873 del Codice Civile delinea le distanze minime tra costruzioni, focalizzandosi sui rapporti tra privati e sui fondi finitimi.

La regola generale impone che:

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Secondo quanto sancito, la distanza tra edifici non deve essere inferiore ai 3 metri e i regolamenti locali si configurano come integrazioni cruciali a questa normativa primaria. Questa possibilità è disciplinata per preservare specifici modelli urbanistici e paesaggistici, contribuendo così a un assetto complessivo o unitario di determinate aree territoriali, come indicato dal D.P.R. 380/2001, testo unico sull’edilizia.

Distanza tra costruzioni su fondi finitimi

Distanza tra costruzioni su fondi finitimi

Cosa si intende per costruzioni

Il concetto di “costruzioni” rappresenta il punto di riferimento per determinare la distanza minima tra le diverse strutture.

Il termine “costruzioni” non si limita alle abitazioni, ma comprende ogni struttura caratterizzata da solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo. Di conseguenza, interventi di ristrutturazione che comportano modifiche significative rientrano nella definizione di “costruzioni” e devono attenersi alle distanze stabilite dal codice.

Nell’articolo sopra menzionato, si fa riferimento a diverse tipologie di costruzioni:

  • confinanti;
  • non unite;
  • non aderenti.

Cosa significa “fondi finitimi”: definizione e significato

Per definizione “finitimo” indica ciò che si trova ai confini con qualcosa, pertanto che è confinante, contermine, contiguo, limitrofo.

Per “fondi finitimi” s’intendono non solo gli edifici situati su terreni confinanti, ma anche quelli eretti su aree vicine, anche se non contigue.

Questo concetto include i terreni che condividono in tutto o in parte la linea di confine, ovvero quelli caratterizzati dalla continuità fisica e materiale lungo una comune linea di demarcazione.

In altre parole, si tratta di terreni vicini i cui confini, se immaginati come linee che si estendono l’una verso l’altra, hanno almeno un punto in comune. 

In questo contesto, non si presentano complicazioni di definizione nel caso in cui questi fondi siano separati da una strada, come ad esempio nel contesto di condomini e ville a schiera.

Come si definiscono le costruzioni unite o aderenti?

Affinché si rispettino le distanze legali, è essenziale che le costruzioni non siano unite o aderenti.

Il termine “unite” si riferisce a due costruzioni che sono fisicamente appoggiate, ossia integrate in modo intimo dal punto di vista strutturale.

D’altra parte, l’aderenza implica che le due costruzioni devono mantenere l’autonomia strutturale senza lasciare spazi vuoti o intercapedini.

Altre distanze minime

La distanza minima dei 3 metri, sancita dal codice civile, può essere derogata da ulteriori disposizioni introdotte da strumenti urbanistici a livello locale.

Nello specifico, molte normative locali sanciscono una distanza minima di almeno cinque metri tra un edificio e l’altro a cavallo dei confini di proprietà.

Inoltre, la distanza tra le pareti finestrate degli edifici esistenti o nuovi, ma antistanti, è fissata a 10 metri, come previsto dall’art. 9 del D.M. 1444/1968.

Questa misura di 10 metri si applica sia ai nuovi edifici che a quelli esistenti, comprendendo interventi come lavori di demolizione e ricostruzione, ampliamenti, sopraelevazioni e addizioni volumetriche.

Violazioni delle distanze legali delle costruzioni su fondi finitimi

In presenza di violazioni delle distanze legali stabilite dal codice civile, il proprietario del fondo confinante dispone di due possibilità:

  • la riconduzione allo stato precedente (mediante la rimozione di quanto realizzato);
  • il ricorso al risarcimento del danno.

Inoltre, la realizzazione ex novo o l’ampliamento di un edificio, anche con il consenso del vicino, ma in violazione del regolamento comunale e senza un regolare titolo edilizio, conferisce alla pubblica amministrazione il diritto di richiedere la completa demolizione.

Per evitare rischi, è consigliabile:

  • identificare il titolo abilitativo adeguato in base all’intervento e compilare accuratamente tutta la documentazione necessaria, utilizzando il software specifico per i titoli abilitativi, al fine di ottenere l’autorizzazione comunale senza problemi;
  • progettare gli edifici in modo corretto e calcolare accuratamente le distanze dai confini e le altre condizioni con il supporto di software di progettazione edilizia, che consente di rappresentare rapidamente le possibili soluzioni progettuali, riducendo drasticamente il rischio di errori che potrebbero comportare conseguenze economiche e legali significative.

Comunione forzosa e costruzioni in aderenza

Esistono alcuni casi in cui il proprietario del terreno confinante non è costretto ad arretrare la propria costruzione, rispettando le distanze stabilite. Si parla in questo caso di comunione forzosa e costruzioni in aderenza (artt. 874, 875 e 877 del codice civile).

La comunione forzosa del muro sul confine, secondo l’art. 874, è possibile quando il muro del vicino è posizionato proprio sul confine. Questa comunione può coinvolgere l’intera altezza o una parte di essa in senso verticale, estendendosi completamente sulla proprietà in senso orizzontale. Per richiedere tale comunione, i regolamenti locali devono consentire la costruzione in appoggio. Nel caso in cui il muro non sia direttamente sul confine, ma la distanza tra il muro e il confine sia inferiore a un metro e mezzo (o meno della metà di quella indicata dai regolamenti locali), il vicino può richiedere la comunione forzosa del muro, come indicato dall’art. 875.

In alternativa, il proprietario confinante può edificare direttamente in aderenza al confine (costruzioni in aderenza, art. 877) senza richiedere la comunione del muro situato sul confine, a condizione che la nuova costruzione non si appoggi a quella già esistente. La richiesta di comunione forzosa deve essere fatta attraverso un idoneo titolo, e il proprietario che acconsente ha diritto a un’indennità. Il vicino, nel caso dell’art. 875, deve pagare il valore della metà del muro e il valore del terreno occupato dalla nuova costruzione, a meno che il proprietario preferisca estendere il muro fino al confine. La decisione del proprietario deve essere comunicata entro quindici giorni, e la costruzione o la demolizione deve essere completata entro sei mesi dalla risposta.

Distanza tra costruzioni su fondi finitimi: sentenze di riferimento

Di seguito si riportano una serie di sentenze che chiariscono e precisano aspetti fondamentali sulla distanza tra edifici.

Distanza tra edifici stessa proprietà: occorre rispettarla?

La sentenza n. 5663-2023 del Consiglio di Stato affronta la questione del rispetto della distanza tra fabbricati nella stessa proprietà.

Nel caso esaminato, un proprietario che cercava di espandere una struttura nella stessa proprietà ha ricevuto un diniego comunale basato sulla mancata aderenza alle distanze legali.

Il Consiglio di Stato, confermando principi consolidati, sottolinea che le norme riguardanti le distanze tra edifici si applicano senza tener conto della destinazione dello spazio intermedio e della proprietà stessa. La decisione respinge l’idea che tali disposizioni possano essere derogate in presenza di proprietà e pertinenze comuni, affermando che la tutela del diritto di proprietà è già contemplata dal codice civile e non può prevalere sull’interesse pubblico alle distanze stabilite per ragioni di sicurezza e igiene.

Altre sentenze sul tema della distanza legale tra fabbricati:

Edificius
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