Cedolare secca per immobile condominiale

Ecco il parere del Fisco: no alla cedolare secca per la locazione di immobile di proprietà condominiale ad uso abitativo

Un immobile di proprietà condominiale non può essere locato con l’opzione della cedolare secca; questa in sintesi la risposta che il Fisco (FiscoOggi) ha dato alla domanda di un contribuente:

Si chiede conferma del fatto che un condominio che affitta la portineria condominiale non possa richiedere l’applicazione della cedolare secca, anche quando il locatario è una persona fisica che utilizza l’immobile come propria abitazione.

Risposta del Fisco

Il Fisco ha precisato che la possibilità di richiedere la “cedolare secca” è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni.

Inoltre, prosegue il Fisco, la circolare n. 26/2011 ha chiarito che per la locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale NON è possibile esercitare l’opzione per tale regime di tassazione, dal momento che vigono determinate regole in merito alla gestione della parti comuni e che, normalmente, i contratti sono stipulati e registrati utilizzando il codice fiscale del condominio.

Alla luce di quanto espresso ed in riferimento al quesito posto, la risposta è negativa: i condomini non possono affittare ad uso abitativo i locali di proprietà del condominio ed utilizzare il regime di cedolare secca.

Cedolare secca

Si tratta di un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi, alternativo a quello ordinario, derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, introdotto dall’articolo 3 del dlgs n. 23/2011 ed entrato in vigore il 7 aprile 2011.

Cos’è

Si tratta del pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, per la parte derivante dal reddito dell’immobile.

In linea generale, l’opzione per la cedolare secca consente al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato.

Le aliquote e le imposte sostituite

Nel caso in cui il locatore opta per l’applicazione della cedolare secca, il canone annuo di locazione annuo stabilito dalle parti sarà soggetto a tassazione con le seguenti aliquote:

21% per i contratti di locazione a canone libero;
19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (che sono individuati dall’art. 1, lett. a) e b) dl n. 551/1998) ed in quelli ad alta tensione abitativa.

Inoltre, verranno eliminate le seguenti imposte:

irpef e relative addizionali regionali e comunali (nel caso in cui siano dovute);
imposta di registro dovuta sulla registrazione;
imposta di bollo (applicata su due copie del contratto di locazione e pari ad euro 16,00 ogni 100 righe o frazione di esse);
imposta di registro e bollo sulle risoluzioni e proroghe del contratto quando alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione per la cedolare secca;
venga esercitata l’opzione per la “cedolare secca” per il periodo di durata della proroga.

Tuttavia, l’opzione al regime della cedolare secca non fa venire meno l’obbligo di registrazione del contratto di locazione e di dichiarazione del reddito corrispondente nella dichiarazione dei redditi.

Inoltre, per il periodo di durata dell’opzione:

il conduttore non è più tenuto al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso;
per il locatore è sospesa la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione. A tal fine, il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone.

Soggetti beneficiari

Possono optare per il regime della cedolare secca:

le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni;
chi si avvale del regime delle locazioni brevi.

Immobili ammessi alla cedolare secca

L’opzione può essere esercitata per:

unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo;
le relative pertinenze;
i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019 (grazie alla legge di Bilancio 2019). I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.

In allegato la circolare AE n. 26/2011.