Ecco quando è possibile fare il bis delle agevolazioni prima casa!

Se la prima casa acquistata con le agevolazioni è inagibile, il beneficio può essere utilizzato una seconda volta

Nuovi dubbi e chiarimenti in merito alle agevolazioni prima casa a seguito della domanda avanzata da un contribuente riguardante il caso di un immobile già posseduto ma inagibile, ossia:

Ho letto che in caso di dichiarazione di inagibilità dell’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa è possibile chiedere nuovamente gli stessi benefici per l’acquisto di un altro immobile. È così?

Via libera alle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile fino a quando permane la dichiarazione di inagibilità! Questo quanto ribadito dal Fisco attraverso il suo canale (FiscoOggi).

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Agevolazioni prima casa e il caso dell’immobile dichiarato inagibile

Per beneficiare dell’agevolazione prima casa è necessaria la sussistenza delle seguenti condizioni stabilite dalla legge, allo scopo di evitarne la fruizione da parte di soggetti che ne abbiano già usufruito in precedenza.

In base alla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al dpr n. 131/86, gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà o di diritti reali su case di abitazione (che non siano di lusso) sono assoggettati ad imposta di registro con l’aliquota del 2% (anziché del 9%) del prezzo o del valore catastale qualora nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari:

• che l’immobile sia situato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o ha intenzione di trasferire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività;
• di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni (nota II-bis, articolo 1, Tariffa, parte prima, Dpr 131/1986).

Questo quello che in linea generale la norma indica quali requisiti per poter richiedere i benefici prima casa.

Pertanto, nel caso in esame, il contribuente non potrebbe usufruire delle agevolazioni essendo titolare di un’altra casa di abitazione acquistata con i benefici prima casa, indipendentemente dal luogo in cui si trova.

Tuttavia, ci sono casi ben particolari che consentono di replicare la possibilità di accedere a detti benefici: è il caso in cui il primo immobile (acquistato con i benefici prima casa) è dichiarato inagibile da parte delle Autorità competenti.

La risposta del Fisco: bis agevolazione prima casa fino a quando permane la dichiarazione di inagibilità

La risposta nella prassi e nella giurisprudenza! Il Fisco ha, infatti, richiamato la Corte di Cassazione (ordinanza n. 100/2010) e il Principio di diritto AE n. 1/2022; nonché la risoluzione n.107/2017 (disponibile in allegato) con la quale era stata ammessa la possibilità di beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto di un nuovo immobile, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste dal dpr n. 131/1986, in seguito alla dichiarazione di inagibilità dell’Autorità competente a seguito di un evento sismico.

Per beneficiare, quindi, una seconda volta delle agevolazioni prima casa deve risultare l’oggettiva e assoluta inidoneità dell’immobile già posseduto, che deve essere indipendente dalla volontà del contribuente e supportata da apposita documentazione.

Nel caso quindi, come quello in esame, di assoluta inidoneità all’uso abitativo dell’immobile già posseduto ne consegue che, fino a quando permane la dichiarazione di inagibilità, il contribuente potrà beneficiare delle agevolazioni prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile, in quanto si trova nelle condizioni di poter dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni.

Infine, qualora venga revocata dagli organi competenti la dichiarazione di inagibilità dell’immobile già posseduto, anche in data successiva al nuovo acquisto agevolato, resta acquisito il beneficio per il nuovo immobile in quanto al momento del nuovo acquisto risultavano soddisfatte le condizioni previste dalla normativa in materia di prima casa per godere dell’agevolazione.

Per maggiori approfondimenti, in allegato la risoluzione n. 107/2017.