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Fiscalizzazione abuso edilizio: cos’è, quando è concessa e quanto costa

Tempo di lettura stimato: 6 minuti

La fiscalizzazione è una sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione per immobili parzialmente abusivi. Quando può essere applicata?

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio rappresenta un meccanismo giuridico complesso, introdotto dal D.P.R. 380/01, che offre una soluzione alternativa alla demolizione per gli interventi edilizi irregolari.

La fiscalizzazione si attua quando, sulla base di un accertamento motivato dell’ufficio tecnico comunale, risulta impraticabile rimuovere una porzione dell’edificio realizzata in violazione delle norme urbanistiche. In questi casi, anziché procedere con la demolizione, si applica una sanzione pecuniaria che rappresenta un’alternativa alla rimozione fisica dell’opera irregolare.

Per poter godere della sanzione pecuniaria in sostituzione della demolizione, è necessario dimostrare che la demolizione potrebbe danneggiare la parte legale dell’edificio. Un software di calcolo strutturale completo e facile da usare può essere utile per effettuare analisi dettagliate sulla struttura e asseverare che la demolizione potrebbe ledere le parti conformi alla normativa dell’edificio.

Fiscalizzazione dell’abuso edilizio: cos’è e quando si applica?

L’espressione ‘fiscalizzazione degli abusi edilizi‘ è emersa principalmente dalla giurisprudenza amministrativa e penale e si riferisce a una procedura in cui si applica il pagamento di una sanzione pecuniaria in sostituzione della demolizione di determinati tipi di abusi edilizi.

Questo concetto di fiscalizzazione si applica solo agli interventi realizzati in parziale difformità dal titolo abilitativo all’intervento edilizio o (eccezionalmente) agli interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire, i quali, secondo la legge, devono essere rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell’abuso edilizio.

In base a quest’ultimo caso, la fiscalizzazione diviene un’opzione quando, a seguito di un accertamento dettagliato, si constata che il ripristino dello stato originario non è fattibile senza provocare danni irreparabili alla parte dell’edificio eseguita in conformità al titolo edilizio.

L’impossibilità di demolizione deve essere dichiarata dal soggetto interessato (proprietario o responsabile dell’abuso) e accertata dal Comune nella fase successiva all’ingiunzione, ovvero quando si emette l’ordine di demolizione.

Fiscalizzazione dell’abuso edilizio: art. 34 e art. 33 D.P.R. 380/01

La fiscalizzazione, come visto, è concessa soltanto in specifici scenari in cui si verifica un’oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione, i quali sono contemplati negli artt. 33 e 34 del D.P.R. 380/2001 testo unico edilizia.

L’art. 33 del D.P.R. 380/01 (Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità) stabilisce che se vengono effettuati interventi o lavori di ristrutturazione edilizia senza ottenere il permesso o se si discostano completamente da esso, il Comune può ordinare la rimozione o la demolizione delle opere. Tuttavia, il comma 2, specifica che se, secondo una valutazione dell’ufficio tecnico comunale, non è possibile ripristinare lo stato originario del luogo, il dirigente o il responsabile dell’ufficio può infliggere una sanzione pecuniaria:

2. Qualora, sulla base di motivato accertamento dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell’ufficio irroga una sanzione pecunaria […]

L’art. 34 del D.P.R. 380/01 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire) stabilisce che, se gli interventi o le opere sono realizzati in modo diverso da quanto previsto nel permesso di costruire, chi ha commesso l’errore deve rimuovere o demolire le parti non conformi entro un periodo stabilito dall’ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio comunale. Se ciò non avviene entro il termine indicato, il Comune provvederà alla rimozione o demolizione a spese della persona responsabile dell’abuso.

Nel caso in cui la demolizione potrebbe danneggiare la parte dell’edificio costruita regolarmente, il dirigente o il responsabile dell’ufficio può infliggere una sanzione:

2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione […]

Entrambi gli articoli menzionati contemplano, quindi, la “fiscalizzazione” dell’illecito solo come un’opzione eventuale nel caso in cui le opere abusive non siano demolibili.

Pertanto, il requisito fondamentale per l’applicazione della sanzione pecuniaria come alternativa alla demolizione si basa su una relazione dettagliata da parte dell’ufficio tecnico comunale che, in modo oggettivo sotto il profilo strutturale, attesti:

  • nell’ipotesi dell’art. 33 che il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile;
  • nell’ipotesi dell’art. 34 che la demolizione della parte eseguita in parziale difformità non possa avvenire senza arrecare pregiudizio alla parte eseguita in conformità.

Per gestire la documentazione relativa all’abuso edilizio, può essere utile l’utilizzo lo specifico software per l’amministrazione delle pratiche in un ufficio tecnico, la soluzione cloud per un’organizzazione e gestione ottimale di qualsiasi studio tecnico e di progettazione.

Quanto costa la fiscalizzazione dell’abuso edilizio?

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio ha un costo variabile che va calcolato rispettando dei parametri precisi introdotti dal D.P.R. 380/01.

Gli artt. 33 e 34 del testo unico edilizio introducono la sanzione pecuniaria in sostituzione della demolitoria e sanciscono che è necessario quantificare la sanzione pecuniaria secondo il costo di produzione dell’edificio che avviene soltanto in base alle disposizioni della legge 392/1978 (legge sull’equo canone).

Fiscalizzazione abuso edilizio: calcolo della sanzione

Per quanto riguarda il calcolo della sanzione, è importante notare che il testo unico edilizia specifica i criteri nei rispettivi artt. 33 e 34:

Nel caso di ristrutturazione edilizia in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire:

  • per gli immobili ad uso residenziale: la sanzione corrisponde al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, derivante dalla realizzazione delle opere. Il calcolo si basa sulla data di completamento dei lavori, seguendo i criteri della legge 27 luglio 1978, n. 392. Si considera l’ultimo costo di produzione stabilito con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell’abuso, utilizzando l’indice ISTAT del costo di costruzione. Per i comuni non soggetti all’applicazione di questa legge, viene escluso il parametro relativo all’ubicazione, equiparando le categorie non incluse nell’articolo 16 della stessa legge alla categoria A/1;
  • per gli immobili ad uso diverso dal residenziale: la sanzione è pari al doppio dell’aumento di valore dell’immobile, determinato dall’Agenzia del Territorio (Catasto).

Nel caso di parziale difformità dal permesso di costruire:

  • per gli immobili ad uso residenziale: la sanzione è pari al doppio del costo di produzione della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392;
  • per gli immobili ad uso diverso dal residenziale: la sanzione è pari al doppio del valore venale, determinato dall’Agenzia del Territorio.
Fiscalizzazione abuso edilizio: calcolo della sanzione

Fiscalizzazione abuso edilizio: calcolo della sanzione

Fiscalizzazione abuso edilizio: le conseguenze

La fiscalizzazione evita la demolizione dell’immobile, tuttavia presenta dei limiti. Su un immobile soggetto a fiscalizzazione è consentito effettuare solo interventi limitati, principalmente legati alla manutenzione ordinaria o straordinaria delle parti dell’edificio conformi alle normative. Non sarà possibile realizzare eventuali interventi che potrebbero beneficiare di incentivi fiscali.

In caso di fiscalizzazione, inoltre, il reato penale persiste e non è “sanato”. In questo contesto, infatti, la giurisprudenza conferma che la fiscalizzazione non costituisce un equivalente a:

Fiscalizzazione abuso edilizio e sanatoria

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio e la sanatoria edilizia non sono la stessa cosa, di fatti la fiscalizzazione non costituisce una sanatoria a tutti gli effetti.

La sanatoria tradizionale produce una regolarizzazione completa, mediante il pagamento di una sanzione e concedendo, di fatto, un titolo abilitativo per gli interventi abusivi. La fiscalizzazione, invece, agisce in modo più circoscritto, mirando a risolvere il problema senza ricorrere alla demolizione totale dell’opera abusiva ma non elimina l’illecito edilizio.

Pertanto:

  • la sanatoria “sana” l’abuso edilizio e lo regolarizza;
  • la fiscalizzazione consente di non demolire la struttura ma non regolarizza l’illecito.

Fiscalizzazione dell’abuso edilizio: sentenze di riferimento

Di seguito si presentano una serie di sentenze di riferimento che chiariscono alcuni aspetti fondamentali sugli abusi edilizi e la fiscalizzazione.

Demolizione abuso edilizio: no se compromette l’integrità del fabbricato

Il Tar Lazio, con la sentenza n. 18133/2023, ha affrontato la delicata questione della demolizione di un abuso edilizio, specificando che la demolizione dell’abuso edilizio non è ammessa se compromette l’integrità del fabbricato.

Nello specifico, la sentenza esamina un caso concreto di rifiuto di condono edilizio in un’area vincolata, seguito da un’ordinanza di demolizione e una sanzione di 15.000 euro. Il privato contesta l’ordine di demolizione sostenendo che potrebbe danneggiare la stabilità dell’edificio legalmente realizzato. Il Tar Lazio, in risposta, evidenzia la necessità di verificare attentamente la possibile interferenza strutturale derivante dalla demolizione di opere abusive e sottolinea l’importanza di una valutazione tecnica approfondita.

In conclusione, il Tar Lazio accoglie il ricorso del privato, annullando l’ordinanza di demolizione e la sanzione pecuniaria, poiché non è stata condotta un’adeguata valutazione della stabilità dell’edificio rispetto alle opere abusive. La sentenza sottolinea l’importanza di una valutazione tecnica accurata prima di dare corso alla sanzione demolitoria, garantendo così la tutela dell’integrità strutturale degli edifici legalmente realizzati.

Altre sentenze sul tema sono:

EdiLus
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