Fabbricato su diversa area di sedime: è variazione essenziale!

Costruire un fabbricato e non rispettare l’ubicazione prevista nel progetto costituisce abuso edilizio passibile di demolizione. Lo chiarisce il CdS

Traslare in maniera significativa la costruzione di un fabbricato su un’area di sedime diversa da quella prevista nel progetto assentito dal titolo edilizio, anche nel rispetto delle distanze legali, equivale a commettere un abuso da demolire. Questo il caso che descriveremo oggi attraverso l’analisi della sentenza n. 10918/2022 del Consiglio di Stato.

Posizionare il manufatto su area diversa da quella del progetto assentito, il caso

La titolare di una impresa di costruzioni, nonché proprietaria del fabbricato incriminato, veniva raggiunta da un’ordinanza di demolizione per opere eseguite in totale difformità dai titoli abilitativi.

In particolare, l’ordinanza aveva come oggetto il manufatto (in progetto destinato a civile abitazione) realizzato a distanza non conforme a quella massima ammessa dalla legge regionale (in totale difformità dal permesso di costruire). Quest’ultima consentiva la demolizione e ricostruzione degli edifici in sito diverso, purché la ricostruzione avvenisse nelle aree dove fossero già presenti edifici, a distanza non superiore a cinquanta metri dall’edificio più vicino o dal suo successivo ampliamento.

La proprietaria del manufatto sosteneva, invece, che il posizionamento del manufatto in area diversa da quella prevista nel titolo non fosse di per sé sufficiente ad integrare una variazione essenziale, ricorrendo tale evenienza unicamente là dove si venisse a concretizzare, proprio in ragione della diversa localizzazione (e cioè in termini di causa-effetto), un pregiudizio alle caratteristiche della zona sotto il profilo igienico-sanitario.

Dopo la richiesta disattesa di un permesso di costruire in sanatoria, la questione finiva dibattuta presso il Tar; quest’ultimo ribadiva come l’edificio fosse posizionato a distanza maggiore (rispetto agli edifici esistenti) di quanto consentito dalla previsione della legge Regionale e che si trattava di difformità sostanziale per totale traslazione dell’edificio rispetto al progetto presentato.

La nostra protagonista si appellava, quindi, al CdS evidenziando:

• come l’opera abusiva non potesse qualificarsi come intervento in totale difformità non comportando la realizzazione di un organismo integralmente diverso rispetto a quello assentito né un aumento delle volumetrie autorizzate. Si sarebbe trattato quindi soltanto di una irrilevante traslazione dell’area di sedime all’interno della proprietà della stessa ricorrente, che, per costante giurisprudenza, avrebbe potuto semmai qualificarsi come una variazione essenziale solo se avesse inciso sul rispetto delle prescrizioni normative in tema di distanze minime dalle strade o dai confini nonché sulla destinazione urbanistica dei suoli;
• come la traslazione non fosse avvenuta in violazione della normativa sulle distanze minime dalle strade o dai confini o sulla destinazione urbanistica dei suoli, ma solo in eccesso rispetto all’irragionevole previsione regionale sulla distanza dall’edificio preesistente;
• come la previsione di cui alla legge Regionale avesse stabilito che, in caso di localizzazione dell’area di sedime della costruzione completamente diversa in relazione all’area di pertinenza, la variazione essenziale fosse stata ravvisabile solo se si fosse arrecato un pregiudizio alle caratteristiche della zona sotto il profilo igienico-sanitario o comunque una riduzione superiore al dieci per cento delle distanze minime dalle costruzioni e dai confini. Nel caso di specie, l’ipotizzato abuso non avrebbe generato alcun tipo di pregiudizio alle caratteristiche della zona sotto il profilo igienico-sanitario né avrebbe di certo comportato una riduzione superiore al dieci per cento delle distanze minime dalle costruzioni e dai confini.

È utile ricordare come la scelta del titolo abilitativo più appropriato per la realizzazione di un manufatto edilizio costituisce motivo di facile inciampo con serie conseguenze amministrative e penali, ma la stessa gestione del titolo edilizio scelto correttamente potrebbe risultare confusa tra molteplici moduli da compilare, presentare e successivamente archiviare. E’ per questo che ti suggerisco un software per i titoli abilitativi in edilizia che può rendere il tuo lavoro più veloce, facile da tenere in ordine e consultare agevolmente.

La sentenza del Consiglio di Stato sulla modifica sostanziale della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza

I giudici di Palazzo Spada confermano in premessa le osservazioni sulla violazione della distanza prescritta dalla legge regionale e, oltretutto, pongono accento sulla violazione del dpr 380/2001.

Essi evidenziano, infatti, che si è:

in presenza di difformità totale del manufatto o di variazioni essenziali, sanzionabili con la demolizione, quando i lavori riguardino un’opera diversa da quella prevista dall’atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione;

si configura invece la difformità parziale quando le ridette modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera.

Con specifico riferimento al concetto di “modifica sostanziale della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza“, e, quindi, di variazione essenziale assoggettabile a sanzione demolitoria in virtù del combinato disposto degli artt. 31 e 32, comma 1, lett. c), del dpr 380 del 2001, assume rilievo:

• sia lo spostamento del manufatto su un’area totalmente o pressoché totalmente diversa da quella originariamente prevista,
• sia ogni significativa traslazione dell’edificio in relazione alla localizzazione contenuta nelle tavole progettuali, capace di incidere sul rispetto delle prescrizioni normative in tema di distanze minime dalle strade o dai confini nonché sulla destinazione urbanistica dei suoli.

Nel caso in esame, è stata modificata la localizzazione dell’edificio comportando lo spostamento del fabbricato su un’area diversa da quella originariamente prevista. Situazione che avrebbe imposto una nuova valutazione del progetto da parte dell’amministrazione, al fine di verificare la compatibilità con i parametri urbanistici e con le connotazioni dell’area.

È, invece, irrilevante il mantenimento delle ulteriori caratteristiche dell’intervento (sagoma, volumi, altezze, etc.), così come l’assenza di ogni incidenza della variante sul regime dei distacchi e delle distanze. Infatti, la traslazione della costruzione costituisce uno spostamento del fabbricato su un’area diversa da quella originariamente prevista, comportando di per sé una variazione essenziale sottoposta a sanzione demolitoria.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

Per maggiore approfondimento, leggi anche questi articoli di BibLus-net:

• “La traslazione di un fabbricato rispetto al progetto assentito è una variazione essenziale“
• “Cosa s’intende per variazione essenziale? La risposta della Cassazione“
• “Variazione essenziale e variante in corso d’opera: ecco le differenze“