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Ripartizione spese riscaldamento

Esempio ripartizione spese riscaldamento centralizzato

Tempo di lettura stimato: 6 minuti

Scopri come funziona la ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato con un esempio pratico. Normativa e criteri adottati per una gestione equa delle spese

La gestione economica delle spese di riscaldamento rappresenta un elemento fondamentale per il benessere e la tranquillità di chi abita in un condominio. Il riscaldamento è una delle voci più rilevanti all’interno del bilancio familiare e quando si vive in un appartamento condiviso o in un condominio, comprenderne la suddivisione delle spese diventa fondamentale per evitare futuri problemi.

In questo articolo analizziamo la normativa di riferimento, i criteri di ripartizione delle spese, gli obblighi legati alla contabilizzazione del calore e come calcolare in modo equo le spese condominiali utilizzando il metodo dei millesimi. I millesimi indicano la quota di proprietà di ogni condomino, dove il condominio rappresenta mille e ogni unità un valore proporzionale all’interno di questo totale. I millesimi dei singoli proprietari vengono poi inseriti all’interno di una tabella.

La creazione delle tabelle millesimali rappresenta un’operazione complessa, sia che tu abbia a che fare con condomini di grandi dimensioni o edifici più piccoli. Per questo sicuramente può tornarti molto utile l’uso di un software per il calcolo delle tabelle millesimali da scaricare gratuitamente ed utilizzare per 30 giorni.

Cos’è il riscaldamento centralizzato?

Il riscaldamento centralizzato è un sistema di climatizzazione invernale che fornisce calore a più unità abitative all’interno di un edificio da una sorgente centrale, come una caldaia o una pompa di calore. Questo sistema è particolarmente diffuso negli edifici condominiali e negli appartamenti condivisi. L’idea alla base è quella di aumentare l’efficienza energetica, riducendo al minimo gli sprechi e consentendo a diverse famiglie di condividere le spese relative al riscaldamento.

Come funziona il riscaldamento centralizzato

In un impianto di riscaldamento centralizzato, il calore viene prodotto centralmente e distribuito a ciascun appartamento tramite una rete di tubazioni e radiatori o fan coil. Questo significa che tutti i condomini condividono una sola fonte di calore, il che è efficiente in termini di risorse ma può creare complicazioni nella suddivisione delle spese.

Ripartizione delle spese di riscaldamento, normativa

Il D.Lgs. 73/2020 ha introdotto nuove regole per la suddivisione delle spese di riscaldamento centralizzato, fornendo anche la possibilità all’assemblea condominiale di personalizzare tali criteri in base alle esigenze specifiche del condominio:

  • le spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento e l’uso domestico dell’acqua calda devono essere ripartite tra i condomini, suddividendo il totale in 2 quote pari al 50%. La prima quota è attribuita ai prelievi volontari, ovvero la quantità effettivamente prelevata da ciascun condomino. La seconda quota è destinata ai prelievi involontari rappresentati dal calore disperso dall’impianto comune;
  • l’assemblea condominiale può deliberare, ottenendo almeno il voto favorevole di 333 millesimi oltre alla maggioranza degli intervenuti in seconda convocazione, di assegnare ai prelievi volontari una quota superiore al 50%, ma non inferiore al 30%. Per quanto riguarda i prelievi involontari, la loro quota deve essere corrispondente;
  • la quota relativa ai prelievi involontari deve essere distribuita tra i condomini in base ai millesimi di proprietà o seguendo altri criteri stabiliti dall’assemblea condominiale;
  • la quota relativa ai prelievi volontari va ripartita tra i condomini in base al consumo effettivo, il quale è registrato dai contabilizzatori di calore;
  • i condomini che hanno optato per il distacco dal riscaldamento centralizzato e hanno installato un sistema autonomo sono tenuti a contribuire alla quota relativa ai prelievi involontari. Questa disposizione è giustificata dal fatto che traggono beneficio dalle dispersioni di calore dell’impianto comune.

La norma tecnica di riferimento, invece, è la norma UNI 10200, la quale stabilisce i criteri per la ripartizione delle spese negli impianti termici centralizzati destinati alla climatizzazione invernale ed estiva e alla produzione di acqua calda sanitaria. Tale norma fornisce indicazioni dettagliate su come calcolare i coefficienti di ripartizione della quota fissa e su come installare e gestire i sistemi di misurazione del calore

Ripartizione spese riscaldamento centralizzato con valvole termostatiche

La UNI 10200 offre una chiara distinzione tra 2 tipologie di prelievo energetico nel contesto del riscaldamento centralizzato:

  • prelievo volontario: riguarda il calore che viene utilizzato in modo intenzionale dall’utente attraverso il sistema di regolazione, come ad esempio tramite valvole termostatiche o termostati d’ambiente. In altre parole, è la parte di calore che l’utente chiede al sistema di riscaldamento in base alle sue preferenze di temperatura e alle azioni di regolazione;
  • prelievo involontario: riguarda il consumo energetico indipendente dalle azioni dirette degli utenti. Questo tipo di consumo è costituito principalmente dalle dispersioni di calore che si verificano nelle reti di distribuzione dell’impianto di riscaldamento e nell’acqua calda sanitaria. In sostanza, rappresenta il calore perso o disperso a causa delle inefficienze dell’impianto di riscaldamento, senza che gli utenti possano influenzare direttamente questo aspetto.

Per quanto riguarda il consumo involontario, la norma UNI 10200 stabilisce un metodo di suddivisione basato sui millesimi di riscaldamento. Questa suddivisione tiene conto dei consumi involontari di energia termica utile, che possono essere misurati anno dopo anno attraverso specifici dispositivi di contabilizzazione o calcolati utilizzando parametri appropriati.

Ripartizione spese condominiali riscaldamento centralizzato contabilizzato

Nel contesto dei sistemi di riscaldamento centralizzato, la gestione delle spese è notevolmente migliorata grazie all’introduzione di obblighi di contabilizzazione del calore e all’utilizzo delle valvole termostatiche. Questi dispositivi giocano un ruolo fondamentale nell’assicurare una suddivisione equa dei costi tra i condomini, contribuendo sia alla trasparenza delle spese che alla promozione di un utilizzo responsabile dell’energia termica.

L’obbligo di contabilizzazione del calore è stato introdotto in ottemperanza al “Protocollo 20-20-20” dell’Unione Europea, che mira a ridurre le emissioni di anidride carbonica (CO2). Questa normativa è stata recepita nel D.Lgs. 141/16, il quale ha modificato il precedente decreto sull’efficienza energetica (D.Lgs. 102/2014). Per evitare possibili sanzioni, che possono variare da 500 a 2.500 euro, puoi usare un software contabilizzazione calore che ti consente si progettare e valutare l’efficienza economica del sistema di contabilizzazione in conformità con la normativa attuale.

In pratica, tutti i condomini con impianti centralizzati di riscaldamento sono tenuti a dotarsi di dispositivi di contabilizzazione del calore. Questi dispositivi sono in grado di monitorare l’effettivo consumo di calore in ciascuna unità immobiliare, offrendo un quadro chiaro e accurato dei consumi individuali. I dati raccolti da questi dispositivi sono essenziali per la successiva ripartizione delle spese in base all’effettivo utilizzo del riscaldamento.

Criterio misto nella ripartizione delle spese

Per comprendere appieno come debbano essere ripartite le spese di riscaldamento centralizzato all’interno di un condominio è essenziale fare riferimento al Codice Civile italiano che stabilisce le modalità di suddivisione delle spese condominiali tra i residenti. In conformità con il Codice Civile, l’amministratore di condominio è responsabile della suddivisione delle spese tra i condomini, operando sulla base dei millesimi di proprietà. Tuttavia, questa suddivisione può essere modificata solo con un voto unanime dei condomini.

Esiste, però, un’eccezione significativa a questa regola: quando le spese sono correlate a servizi che i condomini utilizzano in misura diversa, è consentito suddividerle in base all’effettivo utilizzo di ciascun condomino. Questo significa che, in situazioni in cui l’uso di un servizio comune, come un ascensore o il riscaldamento centralizzato, varia notevolmente tra i condomini, i costi possono essere suddivisi in modo proporzionale all’uso effettivo.

Nel caso specifico del riscaldamento centralizzato, il criterio misto è un approccio che si è dimostrato efficace per garantire un equo riparto delle spese. Questo criterio combina due componenti: una quota fissa e una quota variabile. Solitamente il 30% dell’importo totale delle spese è considerato fisso, mentre il rimanente 70% è variabile e calcolato in base al consumo effettivo (e ripartito in base ai millesimi dei condomini).

Questa divisione mira a bilanciare l’equità tra i condomini e l’efficienza nell’uso delle risorse:

  • la quota fissa assicura che ogni proprietario contribuisca in modo uniforme alle spese di base del riscaldamento, indipendentemente dal suo consumo effettivo;
  • la quota variabile riflette il consumo reale di energia di ciascun appartamento, promuovendo un maggiore controllo e responsabilità nell’uso dell’energia termica.

Un esempio pratico di come funziona il criterio misto potrebbe essere il seguente: se le spese totali di riscaldamento ammontano a 10.000 euro, 3000 saranno attribuiti alla quota fissa per la quale ognuno contribuirà in modo proporzionale ai millesimi mentre 7000 euro di quota variabile saranno da ripartire in base ai consumi effettivi.

Esempio ripartizione spese riscaldamento centralizzato

Per comprendere meglio come funziona la ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato in un condominio, supponiamo di avere un condominio con 5 unità abitative, ognuna di dimensioni diverse e che sia installato un sistema di riscaldamento centralizzato conforme alla normativa UNI 10200.

Unità abitative e relativi millesimi:

  • appartamento 1: 150 millesimi;
  • appartamento 2: 200 millesimi;
  • appartamento 3: 135 millesimi;
  • appartamento 4: 260 millesimi;
  • appartamento 5: 355 millesimi.

Il totale dei millesimi assegnati a tutte le unità abitative è 1000, che rappresenta l’intero condominio. Questi millesimi sono calcolati tenendo conto di vari fattori, come la dimensione degli appartamenti, l’orientamento, la destinazione dei locali, il piano in cui si trovano, la luminosità, il prospetto e la funzionalità generale.

Supponiamo che la spesa totale per il riscaldamento centralizzato e la produzione di acqua calda sanitaria sia di 1600 euro per l’intera stagione invernale e che il 30% dei consumi sia da attribuire ai consumi involontari.

Per calcolare la quota di spesa involontaria che spetta a ciascun condòmino, possiamo utilizzare i millesimi assegnati a ciascuna unità abitativa.

Ad esempio, per calcolare la spesa involontaria dell’appartamento 2:

1600 euro (spesa totale) x 30 ÷ 100= 480 euro (spesa involontaria totale)

Ora possiamo moltiplicare i millesimi assegnati all’appartamento 2 (200 millesimi) per la spesa involontaria totale:

480 euro × 200 millesimo = 96 euro

Quindi, l’appartamento 2 dovrà contribuire con 96 euro alle spese involontarie di riscaldamento centralizzato.

Lo stesso calcolo può essere applicato a ciascun condòmino, utilizzando i millesimi assegnati a ognuno. Alle spese involontarie di ogni condomino va a sommarsi la spesa della quota variabile in base al consumo effettivo.

Questo metodo di ripartizione garantisce una distribuzione equa delle spese involontarie in base alla dimensione e all’utilizzo delle unità abitative, riducendo le potenziali dispute tra i condòmini.

È importante notare che questo è solo un esempio e che nella pratica la ripartizione delle spese può coinvolgere ulteriori fattori, come la diagnosi energetica o una relazione tecnica, che possono influenzare la percentuale esatta attribuita ai consumi variabili e fissi.

Per essere sicuro di non commettere errori nel calcolo dei millesimi e della spesa involontaria che ti obbligano ad effettuare future revisioni rischiando uno spreco di tempo e denaro, può esserti d’aiuto utilizzare un software contabilizzazione calore che ti garantisce risultati professionali in modo semplice e veloce.

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6 commenti
  1. Mirela Dragne
    Mirela Dragne dice:

    Buongiorno e grazie per questo articolo! Se non ho capito male si calcola il 30%(dal 2021 mi sembra 50%)per la quota fissa dal totale di spese riscaldamento. Quindi se io trovo spese riscaldamento 12.703,38 euro la quota fissa non può essere 9073,79(come purtroppo scrive) ma, 3.811,014.Mi confermate? E poi vado a calcolare i miei consumi effettivi dai contatori con 70% da quei 12.703,38. È giusto?
    Se mi potete aiutare vi ringrazio anticipatamente.
    Comunque, voi siete stati molto espliciti.
    Complimenti! 5 STELLE *****

    Rispondi
    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Mirela, grazie per il tuo apprezzamento. Mi sembra di capire che nel tuo caso i 3811 si riferiscono al 30% della spesa totale da attribuire alla quota involontaria da ripartire con criteri millesimali, mentre i 9073 si riferiscono al 70% da ripartire in base ai consumi volontari. Continua a seguirci! Saluti!

      Rispondi
  2. monica
    monica dice:

    Buongiorno e grazie mille per le spiegazioni sempre molto chiare. Da quello che ho capito, c’è un limite minimo per i consumi volontari pari al 30%, ma c’è un limite massimo? Ossia, volendo, potremmo decidere di abbassare i consumi involontari fino al 5% e far salire i volontari fino al 95%? Grazie ancora

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    • Redazione di BibLus
      Redazione di BibLus dice:

      Ciao Monica, grazie per il tuo apprezzamento! Si, la norma in presenza di impianti con contabilizzazione indiretta impone un limite massimo da attribuire al consumo involontario pari al 30% (portato al 50% con il DLGS 73/2020), ma poi si è liberi di scegliere una percentuale inferiore, quindi anche il 5% di involontario con il 95% di consumo volontario. Continua a seguirci!

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  3. Claudio
    Claudio dice:

    Buongiorno e complimenti per i vostri articoli, sono veramente di grande aiuto. Da quello che ho capito, con le ultime novità, per il calcolo delle tabelle millesimali è necessaria una diagnosi energetica in condizioni standard (APE) e allo stato originario di costruzione (più eventuali migliorie a livello condominiale) con le quali calcolare le tabelle millesimali. Segue una diagnosi allo stato attuale per calcolare il reale fabbisogno energetico dell’edificio da usare per individuare i centri di costo critici sui quali agire per ridurre le spese. Inoltre lo stesso fabbisogno reale è impiegato per una previsione di riparazione di spesa per il riscaldamento. Grazie ancora per il supporto.

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  4. Mara
    Mara dice:

    Buongiorno, grazie per il vostro articolo molto interessante. Sono una condomina di milano con impianto centralizzato e mi sono accorta che si applica una ripartizione millesimali per consumi involontari e volontari pari al doppio per gli appartamenti all’ultimo piano. È normale?

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