Edilizia libera e titoli abilitativi

Edilizia libera e manutenzione ordinaria non sono la stessa cosa!

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Tutto quello che devi sapere su bonus edilizi ed edilizia libera, manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria, CILA e CILA-S

Molto spesso si tende a confondere il concetto di manutenzione ordinaria con quello di edilizia libera (alzi la mano chi non lo ha mai fatto!).

Questa cosa può trarre in inganno e portare a conclusioni errate, soprattutto quando si opera in materia di bonus edilizi.

In realtà si tratta di due concetti ben distinti che presentano diversi punti di congiunzione, ma non vanno confusi, soprattutto quando in ambito detrazioni fiscali in edilizia.

Come vedremo, l’edilizia libera (che va inquadrata nell’ambito dei titoli abilitativi) non comprende solo gli interventi di manutenzione ordinaria (inquadrati come interventi edilizi), ma anche una serie di interventi di manutenzione straordinaria (si pensi all’installazione di impianti tipo pompe di calore fino a 12kW, all’eliminazione di barriere architettoniche, ecc.).

In considerazione del fatto che le detrazioni fiscali sono possibili per interventi su parti private solo se manutenzione straordinaria (la manutenzione ordinaria è agevolabile solo sulle parti comuni) e che per gli interventi in edilizia libera non sono previsti i visto di conformità e asseverazione congruità della spesa, appare più che mai utile fare un giro di ricognizione sui titoli abilitativi e sugli interventi edilizi.

Inoltre, un’altra questione molto importante è rappresentata dagli interventi agevolabili con Superbonus: seppur gli interventi dovessero essere classificabili in edilizia libera, sarà sempre necessario il titolo abilitativo, in questo caso la CILA-S.

Prima di entrare nello specifico, suggerisco uno strumento utile per affrontare le questioni legate ai bonus edilizia benefici fiscali, la guida PDF con tutti i dettagli e le scadenze.

Edilizia libera e manutenzione ordinaria

Edilizia libera e manutenzione ordinaria fanno riferimento a due concetti ben distinti:

  • edilizia libera rientra nell’ambito del titolo abilitativo, ossia delle autorizzazioni necessarie per poter eseguire un intervento edilizio;
  • manutenzione ordinaria è una tipologia di intervento compiutamente disciplinata dalle norme sull’edilizia.

Edilizia libera

I titoli abilitativi sono disciplinati dal Titolo II del dpr 380/2001 e sono i seguenti:

  • edilizia libera (art. 6);
  • CILA (art. 6-bis);
  • SCIA (art. 22);
  • SCIA alternativa al permesso di costruire, anche detta “super SCIA” (art. 23);
  • permesso di costruire (art. 10).

In buona sostanza questi titoli rappresentano il regime amministrativo per procedere all’attività edilizia, ossia le autorizzazioni necessarie.

Come puoi notare dall’ordine in cui le ho inserite, vanno da quella più semplice (a minore rilevanza edilizia) a quella più complessa, il permesso di costruire, che genera un maggior impatto, tale da dover richiedere un procedimento amministrativo complesso che porta al rilascio di apposito provvedimento da parte del SUE (sportello unico edilizia).

Titoli abilitativi testo unico edilizia

Titoli abilitativi previsti dal testo unico dell’edilizia

Quindi l’edilizia libera non ha una grossa rilevanza edilizia, tant’è che non è necessaria una specifica autorizzazione da parte del comune, tanto meno quella di un tecnico abilitato; il committente può procedere direttamente ad eseguire/commissionare i lavori senza particolari obblighi.

Edilizia libera e altri titoli di legittimazione

ATTENZIONE! Molto spesso si tende a pensare che se un’attività ricade in edilizia libera non sia necessario alcun atto di assenso per realizzare i lavori e nessun requisito particolare. Non è così!

Il fatto che un’opera cada in edilizia libera non implica che sia libera da qualsiasi vincolo. Infatti, se non sono tenuto a comunicare l’inizio dei lavori per interventi in edilizia libera, dovrò necessariamente tener conto degli altri titoli di legittimazione (autorizzazioni/depositi sismici, autorizzazioni paesaggistiche, ecc.). Inoltre dovrò anche rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali (regolamenti edilizi, piani, ecc.), dovrò tener conto delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, energetiche, paesaggistiche.

Più nello specifico dovrò assicurarmi di ottenere gli “atti di legittimazione” propedeutici all’attività edilizia e possono essere così sintetizzati:

  • parere dei vigili del fuoco, ove necessario, in ordine al rispetto della normativa antincendio;
  • autorizzazioni sismiche del genio civile per le costruzioni in zona sismica;
  • assenso dell’amministrazione militare per le costruzioni nelle zone contigue a stabilimenti militari;
  • autorizzazione della dogana in caso di costruzione, spostamento e modifica di edifici in prossimità della linea doganale e nel mare territoriale;
  • autorizzazione dell’autorità competente per le costruzioni su terreni confinanti con il demanio marittimo;
  • autorizzazioni paesaggistiche, pareri della Soprintendenza  (atti di assenso vari) per gli interventi su immobili vincolati ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio;
  • parere dell’autorità competente in materia vincoli idrogeologici;
  • assensi in materia di servitù viarie, ferroviarie, portuali e aeroportuali;
  • nulla osta dell’autorità competente ai materia di aree naturali protette.
Atti di assenso attività edilizia

Atti di assenso attività edilizia

Gli interventi in edilizia libera

Gli interventi di edilizia libera sono espressamente elencati dall’art. 6 del testo unico e sono compiutamente individuati dal dm 2 marzo 2018 che definisce il glossario dell’edilizi libera.

Sono i seguenti:

  • interventi di manutenzione ordinaria (come vedremo tra poco);
  • installazione pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
  • interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo in aree esterne al centro edificato;
  • movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
  • serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
  • opere stagionali da rimuovere al cessare della temporanea necessità (max 180 giorni), previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;
  • pavimentazione e finitura di spazi esterni entro l’indice di permeabilità, intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
  • pannelli solari fotovoltaici fuori della zona A;
  • aree ludiche senza fini di lucro;
  • elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
Interventi realizzabili in edilizia libera

Interventi realizzabili in edilizia libera

Per conoscere nel dettaglio gli interventi realizzabili in edilizia libera, ti rimando a un precedente articolo sul Glossario dell’edilizia libera (dm 2 marzo 2018).

Interventi edilizi

Gli interventi edilizi rappresentano il modo in cui si procede con l’attività edilizia al fine di trasformare il territorio e i luoghi preesistenti, secondo determinate previsioni e regole.

Sono di diverso tipo in funzione dell’impatto e della rilevanza che hanno sull’ambiente circostante e sugli eventuali manufatti esistenti.

Gli interventi edilizi sono classificabili in 5 tipi:

  1. manutenzione ordinaria;
  2. manutenzione straordinaria;
  3. restauro e risanamento conservativo;
  4. ristrutturazione edilizia;
  5. nuova costruzione;
  6. ristrutturazione urbanistica.
interventi edilizi

Interventi edilizi

Interventi di manutenzione ordinaria

Come anticipato, il testo unico dell’edilizia definisce gli interventi edilizi in base alle loro caratteristiche, che possono essere di entità variabile con conseguente rilevanza al livello edilizio e urbanistico.

Quello meno rilevante è l’intervento di manutenzione ordinaria, disciplinata all’art. 3 comma 1 lettera a) del TUE.

In particolare, sono classificabili come manutenzione ordinaria gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

In pratica, le attività finalizzate a riparare e rinnovare componenti edilizi, gli interventi sulle finiture, le attività per mantenere efficienti gli impianti, con eventuale integrazione degli stessi, costituiscono manutenzione ordinaria.

La manutenzione ordinaria non è agevolata dal bonus ristrutturazioni quando si interviene nelle singole unità abitative (parti private). E’ agevolabile quando si interviene sulle parti comuni: ad esempio, è agevolabile al 50%, con tetto di spesa a 96.000 € (art. 16 bis TUIR) la semplice pitturazione del vano scala, il ripristino del corrimano, gli interventi di riparazione dell’impianto elettrico condominiale, ecc., pur non richiedendo il titolo abilitativo.

Manutenzione ordinaria

Interventi di manutenzione straordinaria

L’intervento di manutenzione straordinaria, invece, implica l’esecuzione di attività più importanti.

Sono classificate manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienicosanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

Anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Interventi di manutenzione straordinaria

 

Edilizia libera e detrazioni fiscali

Oramai lo abbiamo imparato bene: uno dei requisiti fondamentali per accedere ai benefici fiscali in edilizia è quello di possedere il titolo abilitativo. Ma abbiamo visto che in alcuni casi (edilizia libera), non è necessario predisporre alcun atto amministrativo. Come si procede al fine della documentazione da conservare ed esibire in caso di controlli?

In questi casi (ossia quando non sia necessaria neanche la CILA), è sufficiente predisporre un’autodichiarazione che attesti che i lavori agevolabili non necessitano di titolo abilitativo.

E’ il caso, ad esempio, l’installazione di pompa di calore aria-aria con potenza termica nominale inferiore a 12kW in unità abitative, che pur rientrando in manutenzione straordinaria, non necessitano di titolo abilitativo (edilizia libera).

Di seguito è possibile scaricare il modello di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che attestata la non necessità di titolo abilitativo, elaborato con il software per la compilazione dei capitolati d’appalto e dei modelli edilizi.

Modello dichiarazione sostitutiva edilizia libera bonus edilizia

Modello dichiarazione sostitutiva edilizia libera bonus edilizia – elaborato con PriMus-C

Superbonus ed edilizia libera

Merita una menzione particolare il caso di interventi di edilizia libera e Superbonus.

Ci sono alcuni interventi agevolabili da Superbonus realizzabili in edilizia libera. La regola generale prevede di procedere senza titolo, ma in caso di Superbonus, a partire dal primo giugno 2021 è necessario un apposito titolo abilitativo, la CILA-S.

La mancanza della CILA-S potrebbe essere causa di perdita del beneficio.

Per essere certi di seguire tutte le regole correttamente, puoi usare questi strumenti utili sui bonus edilizia.

Edilizia libera, asseverazione della spesa e visto di conformità

Ora dovrebbe essere tutto più chiaro: la norma richiede al tecnico di asseverare la congruità della spesa per le agevolazioni fiscali. Le deroghe sono rappresentate dall’edilizia libera e dagli interventi inferiori a 10.000 €, ad eccezione del bonus facciate.

Qualcuno si chiede:

ma se i bonus sono ammessi solo per lavori di manutenzione straordinaria, perché si dice che non è necessaria l’asseverazione e il visto di conformità per interventi realizzabili in edilizia libera?

Ora dovrebbe essere chiaro.

Non dimentichiamo anche un altro aspetto: la manutenzione ordinaria è agevolabile sulle parti comuni.

 

Se hai dubbi oppure non condividi qualche deduzione, scrivimi nei commenti.

 

 

usBIM.superbonus

 

23 commenti
  1. Federico
    Federico dice:

    Nel caso di Superbonus 110 il calcolo delle parcelle deve essere fatto in riferimento al decreto parametri, ed il valore massimo detraibile (con cessione del credito o sconto in fattura) è pari a quello che esce dal calcolo, da allegare poi alle varie documentazioni richieste. Per gli altri bonus fiscali, Ecobonus (non 110), bonus Ristrutturazioni, bonus Facciate, ecc. per cui ora (salvo poche eccezioni) è richiesto il visto di conformità, il calcolo della parcella deve essere obbligatoriamente fatto con il decreto parametri, come per il Superbonus, o può anche essere fatto in modo forfettario?
    Inoltre tale calcolo deve essere allegato per la redazione del visto di conformità?

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Per il Superbonus occorre confrontare il corrispettivo determinato con quanto stabilito nel DM 17 giugno 2016, che rappresenta l’importo massimo.
      Per gli altri bonus non è definito; tuttavia potresti sempre tenere in conto il decreto parametri per una verifica.

      Rispondi
  2. francesco
    francesco dice:

    Quindi,, se devo sostituire una pavimentazione esterna di una villa (privata) di notevole estensione (mantenendo l’attuale superficie ovvero sola mera sostituzione della pavimentazione), come devo procedere urbanisticamente?

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      L’intervento potrebbe essere edilizia libera. Potresti comunque confrontarti con l’ufficio tecnico del Comune che ospita l’edificio oggetto di intervento.

      Rispondi
  3. Simone
    Simone dice:

    Viene detto che la sostituzione di infissi sono interventi di manutenzione straordinaria, pur rientrando nell’edilizia libera. Il glossario li inquadra come manutenzione ordinaria.

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Ciao Simone, per evitare fraintendimenti, rimuoviamo nell’inciso l’esempio della sostituzione degli infissi. In linea generale la sostituzione dell’infisso è manutenzione ordinaria, ma potrebbe anche essere straordinaria (quando si installi un altro tipo di serramento con caratteristiche differenti e quando richiede esecuzione di particolari lavori).

      Rispondi
      • bob
        bob dice:

        per il testo unico, anche il rifacimento integrale di un bagno è manutenzione ordinaria (per straordinaria richiede realizzazione o integrazione, che io interpreto in caso di nuova installazione di apparecchi obbligatori e non presenti ante); si potrebbe considerare manutenzione straordinaria nel senso letterale del termine (una tantum) o almeno sostenendo che è cambiata la tipologia (es tubi ferro- multistrato, scarichi piombo-polietilene?

        Rispondi
        • Nicola Furcolo
          Nicola Furcolo dice:

          In realtà dipende molto dal tipo di intervento specifico ed è difficile generalizzare. Le zone grigie e “incerte” sono tante, soprattutto quando si tratta di qualificare correttamente l’intervento edilizio (proprio per questo la giurisprudenza in materia è molto vasta).

          Rispondi
  4. Andrea P.
    Andrea P. dice:

    Nell’articolo è scritto che “la norma richiede al tecnico di asseverare la congruità della spesa per le agevolazioni fiscali. Le deroghe sono rappresentate dall’edilizia libera e dagli interventi inferiori a 10.000 €, ad eccezione del bonus facciate.”
    Avrei bisogno dei riferimenti normativi dove si afferma che per il bonus facciate, anche in edilizia libera, è obbligatorio asseverare la congruità delle spese. Grazie.

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Ciao Andrea. il riferimento è:
      DL 34/2020, art. 121 comma 1-ter: Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano alle opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, e agli interventi di importo complessivo non superiore a 10.000 euro, eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni dell’edificio, fatta eccezione per gli interventi di cui all’articolo 1, comma 219, della legge 27 dicembre 2019, n. 160.

      Rispondi
  5. Sergio
    Sergio dice:

    “La manutenzione ordinaria non è agevolata dal bonus ristrutturazioni quando si interviene nelle singole unità abitative (parti private). E’ agevolabile quando si interviene sulle parti comuni: ad esempio, è agevolabile al 50%, con tetto di spesa a 96.000 € (art. 16 bis TUIR) la semplice pitturazione del vano scala, il ripristino del corrimano, gli interventi di riparazione dell’impianto elettrico condominiale, ecc., pur non richiedendo il titolo abilitativo.”
    Ciao Nicola, quale sarebbe il riferimento normativo da cui deriva il periodo di cui sopra?

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Ciao Sergio, il riferimento è l’art. 16-bis comma 1 lettera a). Per edifici di tipo abitativo, la manutenzione ordinaria è agevolabile al 36% (elevato a 50%…). La manutenzione ordinaria è la lettera a) dell’art. 3 comma 1 del DPR 380.

      Rispondi
  6. Michelangelo
    Michelangelo dice:

    Nel caso di interventi congiunti sullo stesso edificio condominiale, di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria (su parti comuni, agevolabili al 50%) e straordinaria (efficientamento energetico ecobonus 110%), è necessario presentate una CILA per i primi ed una CILA S per i secondi, oppure è possibile e sufficiente presentare una sola CILA S che ricomprenda entrambi gli interventi?

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      La CILA-S è solo per il Superbonus e ricomprende anche gli interventi di manutenzione ordinaria agevolati con Superbonus.
      Qualora ci fossero ulteriori interventi non ricompresi nel superbonus, occorre necessariamente un altro titolo abilitativo (i.e. CILA), senza creare sovrapposizioni fra titoli.

      Rispondi
  7. Cristina Carraro
    Cristina Carraro dice:

    Ottimo articolo, quindi a parte le PDC aria-aria e i serramenti con diversa tipologia e colore, quali sono gli interventi detraibili in EDILIZIA LIBERA? Propongo: Sostituzione caldaie a condensazione, PDC aria-acqua, rifacimento totale del bagno, massetti, tubazioni comprese (senza spostare pareti), coibentazione coperture(senza intervenire sulle strutture solai travi),installazione impianti fotovoltaici e solari termici. Grazie per la risposta e il vostro impegno!

    Rispondi
  8. fabrizio
    fabrizio dice:

    Grazie per l’articolo, solo una piccola precisazione: E’ il caso, ad esempio, l’installazione di pompa di calore aria-aria con potenza termica nominale inferiore a 12kW in unità abitative, che pur rientrando in manutenzione straordinaria, non necessitano di titolo abilitativo (edilizia libera).
    …. forse al posto di “inferiore” dovrebbe esserci “superiore”
    grazie
    saluti

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Ciao Fabrizio, credo sia corretto inferiore, perché superiore non sarebbe più edilizia libera, ma richiederebbe un titolo abilitativo, pur trattandosi di manutenzione straordinaria. Quindi, sotto i 12 kW -> edilizia libera.

      Rispondi
  9. maurizio
    maurizio dice:

    Innanzitutto grazie per l’articolo e la discussione su argomento così “articolato”.
    Fermo rimanendo quanto detto, e sulla scorta di quanto specificato sul modello CilaS, credo sia comunque fattibile accedere alle detrazioni di SUPERBONUS 110 attraverso interventi di sola MO in edilizia libera come da glossario ( es. sostituzione caldaia TRN/TRT, manto copertura TRN/TRT, infissi TRT, FV TRT) ,
    E questo indipendentemente da parti comuni/private che rimane una distinzione necessaria ( ai fini accessibilità detrazioni ) in ambito Bonus ristrutturazione. E’ corretto?
    grazie
    saluti

    Rispondi
  10. stefano
    stefano dice:

    Buongiorno Nicola, hai dato una delucidazione molto interessante, se posso ti pongo un quesito in merito alle ultime normative sulla cessione; ti espongo un caso specifico, immobile in fase di ristrutturazione con deposito di pratica edilizia per opere di manutenzione straordinaria, il committente nel corso della pratica decide di installare pannelli fotovoltaici (edilizia libera) per un importo di €9.000. In caso di cessione del credito della spesa per i pannelli fotovoltaici è soggetta a asseverazione e visto oppure no?
    grazie
    Saluti

    Rispondi

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