Quando un’abitazione è di lusso

Il D.M. 2/08/1969 ha fissato per la prima volta in Italia determinati parametri per individuare quali immobili possano essere classificati come abitazioni di lusso, tenendo conto di vari fattori come la qualità della costruzione, la superficie utile e la tipologia dell’area in cui insiste l’immobile.

Una definizione di grande importanza poiché l’acquisto di un’abitazione classificata “di lusso” determina la perdita delle agevolazioni fiscali di cui normalmente si ha diritto per altre tipologie di immobili. In tema di regime fiscale delle abitazioni di lusso, il 2014 è l’anno da ricordare.

Con l’articolo 10 del D.Lgs.. 23/2011, in vigore dal 1° gennaio 2014, l’esclusione dall’agevolazione prima casa in materia di imposta di registro non dipende più dalla concreta tipologia del bene e dalle sue intrinseche caratteristiche qualitative e di superficie (individuate sulla base del suddetto D.M. 2/08/1969), bensì dalla circostanza che la casa di abitazione, oggetto di trasferimento, sia iscritta in determinate categorie catastali.

A far data dal 13 dicembre 2024, il D.Lgs. 175/2014 stabilisce che anche la concessione dei benefici fiscali ai fini dell’imposta sul valore aggiunto previsti per le abitazioni non di lusso da adibire a prima casa non è più sottoposta alla verifica sulla sussistenza delle caratteristiche di “abitazione di lusso” di cui al D.M. 02/08/1969, ma è vincolata alla categoria catastale dell’immobile.

In questo articolo, facciamo un po’ di ordine sul tema delle abitazioni di lusso con una sintesi delle norme in materia e un’analisi della prassi e della giurisprudenza sull’argomento.

Scopri una soluzione innovativa per il rilievo architettonico veloce ed ordinato, la verifica immediata delle misure rilevate e la rielaborazione dei dati di rilievo in ufficio.

Abitazione di lusso: la classificazione catastale

La classificazione di un’abitazione come “di lusso” è determinata da specifici parametri come la qualità dei materiali impiegati nella costruzione, la superficie complessiva e il numero di locali destinati a servizi privati, che rivestono particolare importanza, soprattutto in relazione alla tassazione e alle agevolazioni fiscali.

L’assegnazione della classificazione catastale avviene sulla base della destinazione urbanistica approvata.

Le abitazioni di lusso sono individuate attraverso precise categorie catastali, quali:

• A1 (Abitazioni di tipo signorile): unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
• A8 (Abitazioni in ville): per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.
• A9 (Castelli, palazzi eminenti): rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare; è compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.

Gli immobili di lusso, oltre ad essere sottoposti ad un regime di imposte più oneroso (basti pensare all’IMU ed all’IVA), non possono accedere alle agevolazioni prima casa.

Quando un’abitazione è di lusso: i requisiti del D.M. del 1969

Il D.M. 2/08/1969 stabilisce che le abitazioni di lusso in Italia debbano essere caratterizzate da fattori specifici, come:

• l’ubicazione: devono essere costruite su aree designate come “ville” o “parco privato“, o in zone urbanistiche qualificate come residenziali di lusso (dove il valore del terreno è almeno 1,5 volte il costo di costruzione);
• la superficie utile: le abitazioni devono avere una superficie utile complessiva superiore a 240 m² e un’area scoperta che superi sei volte l’area coperta o con un indice edificatorio di 0.25 metri cubi/metro quadrato;
• i servizi: è richiesta la presenza di strutture come piscine (minimo 80 m²) o campi da tennis con specifiche tecniche per il drenaggio;
• il volume edificato: gli edifici devono avere una cubatura superiore a 2000 m³ (senza includere balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e parcheggi nel calcolo), con un rapporto specifico tra cubatura edificata e superficie asservita;
• i costi: il costo del terreno deve superare di almeno una volta e mezzo quello della costruzione;
• le finiture di pregio: caratterizza un ‘abitazione di lusso l’utilizzo di materiali pregiati come marmo, granito, legno pregiato e finiture in pietra naturale;
• l’impiantistica avanzata: presenza di ascensori, sistemi domotici e altre tecnologie avanzate che aumentano il valore e la comodità dell’abitazione.

Le unità immobiliari con una superficie utile complessiva superiore a 240 m² rientrano generalmente nella categoria delle abitazioni di lusso, come definito da normative urbanistiche e fiscali italiane.

Questo parametro è spesso utilizzato per classificare l’abitazione di lusso in aggiunta alle altre caratteristiche di pregio.

Con l’ordinanza n. 1538 del 25 gennaio 2021 la Corte di Cassazione ha chiarito che al fine di stabilire se un’abitazione è di lusso, occorre fare riferimento alla nozione di superficie utile complessiva che va determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, la superficie di:

• balconi,
• terrazze,
• cantine,
• soffitte,
• scale,
• e posto macchina.

Ciò che ha rilievo è la marcata potenzialità abitativa del bene e, più precisamente, l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana.

Download Gratuito D.M. 02/08/1969 - Caratteristiche delle abitazioni di lusso

Agevolazione prima casa: i muri contano nella superficie di lusso?

I muri perimetrali e interni contano nel calcolo della superficie utile per classificare un immobile come “di lusso” e perdere l’agevolazione prima casa? La Cassazione, con l’ordinanza n. 3319/2025, chiarisce la questione, ribaltando una sentenza di merito.

L’acquisto della prima casa beneficia di sconti su IVA, registro e mutui, ma decade se la superficie utile supera i 240 m², come prevede il D.M. 1072/1969. Il dubbio: si considera solo l’area calpestabile o l’intera estensione, inclusi muri, pilastri e tramezzi? Un errore porta a recuperi fiscali, sanzioni e interessi.

Nel caso, l’Agenzia delle Entrate nega l’agevolazione a una S.p.A. per lusso, ma le Commissioni Tributarie di base accolgono il ricorso, escludendo i muri dal conteggio perché non calpestabili. L’Agenzia ricorre in Cassazione, denunciando violazione del D.M. 1072/1969.

La Suprema Corte accoglie il ricorso: la superficie utile misura l'”utilizzabilità degli ambienti”, non solo l’abitabilità. Include tutta l’unità immobiliare – muri, pilastri, tramezzi, soppalchi, vani porte e finestre – detraendo solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto. Esclude i criteri catastali più restrittivi del D.M. 801/1977.

Ribadendo precedenti come Cass. 29643/2019 (soppalchi) e 19286/2019 (murature), la Corte cassa la sentenza e rinvia per ricalcolo.

Leggi qui per una versione più approfondita dell’ordinanza della Cassazione

Immobili di lusso e prima casa: la disciplina fiscale in vigore dal 2014

La proprietà di un’abitazione classificata “di lusso” determina la perdita delle agevolazioni fiscali di cui normalmente si ha diritto per altre tipologie di immobili.

Il D. Lgs. 175/2014 (articolo 33) modifica, a far data dal 13 dicembre 2014, i criteri per individuare le case di abitazione per le quali è possibile fruire dell’agevolazione “prima casa” ai fini dell’imposta sul valore aggiunto.

I proprietari degli immobili di lusso compresi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 “perdono” tutte le agevolazioni sull’acquisto della prima casa (aliquota IVA del 4 per cento) e sono tenuti a:

• versare le pagare le imposte di registro e ipotecaria in misura ordinaria;
• versare l’IMU anche sulla prima casa.

Come precisato dalla Circolare 31/2014 l’Agenzia delle Entrate, l’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è, dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal D.M. 2/08/1969, che contraddistinguono gli immobili “di lusso”.

L’art. 33 del D.Lgs. 175/2014 allinea, peraltro, la nozione di “prima casa” (rilevante ai fini dell’applicazione dell’aliquota IVA del 4 per cento) alla definizione prevista dalla disciplina agevolativa in materia di imposta di registro di cui all’articolo 10 del D.Lgs.. 23/2011 (aliquota nella misura del 2 per cento per i trasferimenti delle case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9).

Abitazioni di lusso e agevolazioni prima casa: le sentenze più recenti

CGT Piemonte 1312/2024: il classamento catastale deve rispecchiare la realtà attuale dell’immobile di lusso

Il contribuente ha il diritto di modificare, senza limiti temporali, la rendita catastale proposta tramite procedura DOCFA qualora la situazione di fatto o di diritto originariamente denunciata non sia veritiera o non sia più attuale.

Ai fini dell’attribuzione della categoria A/1 (Abitazione di tipo signorile), non trovano applicazione automatica i parametri del D.M. 02/08/1969 (relativi alle abitazioni di lusso), bensì occorre un apprezzamento di fatto basato sulla percezione comune e sulle caratteristiche oggettive dell’immobile, le quali possono mutare nel tempo per vetustà, obsolescenza tecnologica o degrado del contesto urbano.

Un immobile privo di dotazioni di pregio (portineria, parco, finiture moderne) e con bassa efficienza energetica, ad esempio, non può essere classificato in A/1 sol perché inserito in un fabbricato originariamente censito in tale categoria.

A tali conclusioni giunge la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Piemonte che, con la sentenza n. 627/2025, offre un precedente significativo per i contenziosi catastali e il riposizionamento degli oneri IMU, affermando che:

• il classamento deve rispecchiare la realtà attuale dell’immobile e non può essere ancorato a classificazioni storiche ormai superate dai fatti (vetustà e standard di mercato);
• la categoria A/1 richiede la sussistenza attuale e concreta di caratteristiche di pregio superiori alla media, la cui assenza legittima il declassamento in A/2.

Download Gratuito Sentenza CGT Piemonte 627/2025 - Riclassamento di vecchie case signorili A/1

Qui i dettagli della sentenza

Cassazione 6160/2025: abitazione di lusso e prima casa, agevolazioni asincrone su imposta registro e IVA nel 2014

Non si applica l’aliquota IVA agevolata al 4% per le cessioni di abitazioni anteriori al 13 dicembre 2014 se hanno a oggetto immobili, perché fino a quella data ai fini IVA essi sono definiti “di lusso” secondo i criteri del D.M. 02/08/1969.

Difatti, la novità introdotta dall’articolo 10 del D.Lgs. 23/2011 in materia di imposta di registro (aliquota nella misura del 2% entrata in vigore il 1° gennaio 2014), che ha ancorato il beneficio prima casa alla classificazione catastale dell’abitazione, non trova applicazione in campo Iva fino al 13 dicembre 2024, data di entrata in vigore dell’articolo 33 del D.Lgs. 175/2014.

È quanto stabilito nell’ordinanza della Cassazione n.7000 del 16 marzo 2025.

In premessa, la Cassazione ha osservato che il D.M. 02/08/1969 definisce abitazioni di lusso le unità immobiliari “aventi superficie utile complessiva superiore a mq 240 (esclusi balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)”, ricollegando la caratteristica di immobile di lusso al dato quantitativo della superficie dell’immobile.

Con l’articolo 10 del D.Lgs. 23/2011, in vigore dal 2014, l’esclusione dall’agevolazione in materia di imposta di registro non dipendeva più dalla concreta tipologia del bene e dalle sue intrinseche caratteristiche qualitative e di superficie (individuate sulla base del suddetto D.M.), bensì dalla circostanza che la casa di abitazione, oggetto di trasferimento, fosse iscritta in categoria catastale A/1, A/8 ovvero A/9 (rispettivamente: abitazioni di tipo signorile; abitazioni in ville; castelli e palazzi con pregi artistici o storici).

Solo con l’articolo 33 del D.Lgs. 175/2014, il legislatore ha espressamente richiamato il “criterio catastale” anche in materia di imposta sul valore aggiunto, con il risultato che l’agevolazione Iva è esclusa (indipendentemente dalla sussistenza di tutti gli altri requisiti) per gli immobili rientranti in una delle summenzionate categorie catastali, solo a far data dal 13 dicembre 2014.

Dal primo gennaio 2014 e fino al 13 dicembre 2024, dunque, si è determinata una discrepanza tra la disciplina dell’agevolazione “prima casa” operante ai fini Iva e quella applicabile ai fini dell’imposta di registro.

“In tema d’IVA, la cessione di un’abitazione di lusso in epoca antecedente alla entrata in vigore dell’art. 33 D.Lgs. 175/2014 – 13 dicembre 2014 – è assoggettata all’IVA con aliquota ordinaria e non con quella agevolata, non retroagendo detta norma alla data di entrata in vigore del DLgs. 23/2014, in materia di registro e non ancorando il diverso criterio di individuazione delle abitazioni di lusso alla novella introdotta dall’art. 10 cit., bensì alla modifica del testo del n. 21 tabella A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633/72”.

Download Gratuito Sentenza Cassazione 7000/2025 - Agevolazione “prima casa”: discrepanza IVA-imposta di registro nel 2014

Corte di Cassazione 2503/2025: rientra nel computo dei metri quadri anche il piano interrato

Anche il piano interrato raggiungibile da una scala interna rientra nella superficie utile complessiva e va considerata nel computo dei 240 metri quadri.

È quanto stabilisce la Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 2503/2025 chiarendo l’applicazione dei criteri definizione di abitazione di lusso previsti all’articolo 6 del D.M. 02/08/1969.

Nel caso in esame, il contribuente ha contestato l’equivalenza, eseguita dall’Amministrazione finanziaria dei concetti di “superficie calpestabile“, “locali concretamente utilizzabili“, “locali per loro natura al servizio delle restanti parti dell’unità immobiliare“, “locali che contribuivano alla valorizzazione dell’immobile… anche se di altezza inferiore“.

Secondo i giudici di legittimità al fine di stabilire se, per metratura, un’abitazione sia di lusso e, quindi, esclusa dai benefici “prima casa”, è necessario riferirsi alla nozione di “superficie utile complessiva“. Con essa si intende la mera utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, considerandosi pertanto tutta la superficie dell’unità immobiliare, con esclusione di balconi, terrazze, cantine, soffitte scale e posto auto, in quanto espressamente esclusi dalla disposizione richiamata.

Tale interpretazione riposa sulla lettura dell’articolo 5 del D.M. 02/08/1969, che fa richiamo al concetto di superficie utile dell’alloggio padronale, che prescinde dalla sua abitabilità.

Nel caso di specie, il “piano interrato“ costituiva una porzione dell’immobile in questione, collegata alla porzione principale, attraverso una scala ubicata all’interno dell’unica proprietà e al servizio esclusivo dei contribuenti. Lo stesso “piano interrato“, come il secondo piano in contestazione, includeva locali direttamente complementari con le restanti parti dell’unità immobiliare (come un guardaroba e una lavanderia), contribuendo alla valorizzazione complessiva dell’immobile. Di modo che, l’estensione dell’abitazione superava 240 mq.

Secondo la Cassazione: “In definitiva, ciò che assume rilievo – in coerenza con l’apprezzamento dello stesso mercato immobiliare – è la marcata potenzialità abitativa del bene (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 19186 del 17/07/2019; Cass., Sez. 5, Sentenza n. 25674 del 15/11/2013) e, più precisamente, l’idoneità di fatto degli ambienti allo svolgimento di attività proprie della vita quotidiana (Cass., Sez. 5, sentenza n. 23591 del 20/12/2012; Cass. sez.6- 5, n. 1537 del 2021)”.

In ogni caso, ricorda la stessa Corte, per costante giurisprudenza di legittimità, in base ai principi sopra espressi, è stato da tempo riconosciuto che anche la cantina e la soffitta, con accesso dall’interno dell’abitazione e ad essa indissolubilmente legati, sono computabili (a dispetto del tenore letterale dal D.M. del 1969) ai fini della superficie utile complessiva (Cassazione 18480/2016 e n. 1537/2021).

Download Gratuito Sentenza Cassazione 2503/2025 - Applicazione della norma sui 240 mq per classificare di lusso un’abitazione

CGT Toscana 1312/2024: il miglioramento energetico può determinare il passaggio ad abitazione di lusso?

La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana, con la controversia n. 1312 del 13 novembre 2024, ha analizzato un avviso di accertamento emesso dall’Agenzia delle Entrate in merito al classamento fiscale in A/1 (abitazioni signorili) di due unità immobiliari di nuova costruzione.

La parte contribuente aveva richiesto un classamento in categoria A/2, dei 2 appartamenti in questione: uno al piano terreno, con 6 vani e un resede esclusivo di 261 m², e il secondo appartamento su due piani, con 11,5 vani, balconi, terrazzi, e una superficie complessiva dichiarata di 200 m².

Entrambi gli appartamenti sono dotati di impianti tecnologici avanzati, tra cui fotovoltaico da 7 kWp, riscaldamento a pavimento con pompe di calore, ventilazione meccanica controllata e materiali costruttivi di alta qualità.

Ritenendo che tali caratteristiche degli appartamenti non giustificassero un avanzamento di classificazione, la parte contribuente ha quindi contestato il classamento in A/1 per i seguenti motivi.

In primo luogo, ha sottolineato che alcuni locali degli appartamenti avevano un’altezza di soli 2,40 metri, una misura che avrebbe potuto non soddisfare i requisiti per la permanenza nella categoria A/1. Inoltre, ha evidenziato come il passaggio a questa categoria più gravosa dal punto di vista fiscale potesse limitare l’adozione di nuove tecnologie costruttive orientate al risparmio energetico. Pertanto, la parte ha richiesto la conferma del classamento proposto in A/2.

Il Fisco ha interposto appello sostenendo che le caratteristiche tecnologiche degli immobili, comprese le soluzioni per il risparmio energetico, conferiscono loro un particolare pregio. Inoltre, ha fatto riferimento alla possibilità di ottenere una certificazione ARRR. Infine, ha giustificato il mantenimento del classamento in A/1 attraverso una comparazione con altre unità abitative simili.

Il classamento in A/1 – ha sostenuto inoltre l’Agenzia delle Entrate – non dipende solo dal sistema di certificazioni dell’efficienza e del risparmio energetico, ma anche dal miglioramento della qualità di vita e di confort abitativo dovuti non solo alla progettazione di un edificio con scelte impiantistiche e accorgimenti costruttivi di elevato livello, ma anche alle caratteristiche intrinseche della struttura, costruita in acciaio con tamponamenti esterni in parete multistrato a secco, isolate con lana di roccia a densità variabile.

Accogliendo le controdeduzione dell’Agenzia, la Corte di Giustizia Tributaria ha stabilito che:

Nella specie, le caratteristiche strutturali dell’edificio nel quale gli appartamenti erano inseriti, compresivi non solo degli accorgimenti di risparmio energetico ma anche degli impianti tecnologici complessivi e delle finiture, nonché l’ampiezza degli appartamenti e del resede e del terrazzo, giustificano l’attribuzione della categoria di appartamento “signorile” (quindi A/1) […]

Quindi il passaggio alla categoria A/1 è giustificato non solo dalle caratteristiche rifiniture dell’immobile, dalla tipologia strutturale, dalla relativa metratura (e dalle peculiarità del luogo in cui insiste l’immobile), ma anche e in aggiunta dal relativo miglioramento nell’ambito del risparmio energetico ottenuto attraverso gli impianti tecnologici.

Download Gratuito Sentenza CGT Toscana 1312/2024 – Abitazione di lusso

Cassazione 33699/2023: superficie superiore a 240 m2? Di lusso anche se in condominio

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 33699 del 4 dicembre 2023,  ha chiarito, che la norma base di riferimento per individuare le caratteristiche di lusso riferite all’estensione della superficie dell’immobile è costituita dall’articolo 6, applicabile (indistintamente) ad appartamenti compresi in fabbricati condominiali o a singole unità abitative e che non è contraddetta da quella di cui al precedente articolo 5 in quanto la “dimensione dell’area scoperta (in rapporto pertinenziale con l’alloggio padronale) assume rilievo se e in quanto la o le unità immobiliari (che compongano l’alloggio) abbiano (singolarmente considerate) un’area coperta di superficie inferiore a 240 m².

Dello steso avviso le ordinanze n. 7769/2020 e n. 23591 del 2012 della Corte di Cassazione: ai fini fiscali devono essere considerate abitazioni di lusso, ai sensi dell’art.6 del D.M. 2 /08/1969, tutti gli immobili aventi una superficie utile complessiva maggiore di 240 metri quadrati, a nulla rilevando che si tratti di appartamenti compresi in fabbricati condominiali o di singole unità abitative.

Cassazione 12811/2022: il carattere “lussuoso” deriva l’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità’

Con l’ordinanza n. 12811 del 21 aprile 2022, la Corte di Cassazione ha stabilito che il D.M. 2/08/1969 considera irrilevante il requisito dell’abitabilità dell’immobile, mentre indica come parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione quello dell’utilizzabilità degli ambienti, a prescindere dalla loro effettiva abitabilità.

La Cassazione si era già espressa in tal senso con la sentenza n. 8148/2021, in cui si legge che: “Ai fini dell’imposta di registro è corretto identificare gli immobili non di lusso non esclusivamente in base al classamento catastale degli stessi, ma anche rifacendosi ad alcuni parametri previsti dal D.M. 2 agosto 1969.”

Nel caso di specie, infatti, è stato considerato “abitazione di lusso” l’immobile situato in un’area di particolare prestigio e idonea di per sé a qualificare lo stesso come “di lusso”, facendo così venir meno i benefici fiscali per l’acquisto della cosiddetta “prima casa”.

Corte di Cassazione 11620/2020: quali spazi considerare per il calcolo della superficie utile

Corte di Cassazione 2010/2018: sottotetti e seminterrati vanno conteggiati?

Corte di Cassazione 18481/2016: requisito della superficie (240 m²)

Corte di Cassazione 23507/2014: benefici prima casa e immobili di lusso

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/ecco-quando-un-appartamento-in-condominio-e-considerato-una-abitazione-di-lusso/