Sentenza Tribunale di Torino 4551/2026 – Pubblicità luminosa sulle facciate degli edifici

L’utilizzo delle facciate degli edifici per l’installazione di insegne, pannelli e schermi pubblicitari luminosi è un fenomeno sempre più diffuso, favorito anche dall’evoluzione delle tecnologie digitali e dalla crescente diffusione dei sistemi a LED. Questi impianti consentono di valorizzare economicamente superfici altrimenti inutilizzate, ma possono allo stesso tempo incidere sull’ambiente urbano e sul godimento degli immobili situati nelle immediate vicinanze.

La pubblicità luminosa pone, infatti, diverse questioni giuridiche: dalla necessità di rispettare la normativa amministrativa e le regole in materia di inquinamento luminoso fino ai rapporti tra proprietà confinanti. Luminosità, dimensioni, posizione dell’impianto, distanza dalle abitazioni, presenza di finestre e terrazzi e possibile occupazione dello spazio aereo sono tutti elementi che possono assumere rilievo nella valutazione della legittimità dell’installazione. Il tema affrontato dal Tribunale di Torino (sentenza n. 4551/2026) richiede quindi un delicato bilanciamento tra l’interesse allo sfruttamento della facciata a fini pubblicitari e il diritto dei proprietari vicini a non subire limitazioni o interferenze significative nel pieno godimento dei propri beni.

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Un ledwall sulla facciata condominiale può essere vietato se disturba gli immobili vicini?

La controversia decisa dal Tribunale riguarda il progetto di installare sulla parete cieca di un edificio condominiale un pannello pubblicitario luminoso del tipo ledwall. L’impianto avrebbe sostituito o comunque rappresentato l’evoluzione di una precedente forma di pubblicità presente sulla stessa parete.

Tra le parti esisteva infatti una situazione pregressa durata diversi anni. Secondo la prospettazione della parte attrice, la proprietaria dell’immobile confinante aveva consentito per oltre quattordici anni la presenza di pubblicità sulla facciata condominiale. Proprio questa lunga situazione di fatto veniva utilizzata dall’attrice per sostenere l’arbitrarietà del successivo rifiuto opposto all’installazione del nuovo impianto.

La resistente offriva, tuttavia, una ricostruzione differente. A suo giudizio, in passato non vi era stato il riconoscimento di un diritto stabile del Condominio a utilizzare lo spazio confinante, ma soltanto una tolleranza, collegata a rapporti di durata annuale e riferita, soprattutto, a un sistema pubblicitario tradizionale. Il consenso precedente non poteva quindi essere automaticamente esteso a un moderno ledwall, caratterizzato dalla capacità di diffondere immagini statiche e video e da una luminosità assai più significativa rispetto a quella di una normale insegna o di un cartellone illuminato in maniera tradizionale.

Per chiarire le caratteristiche dell’impianto e verificare le possibili conseguenze sulla proprietà confinante, il giudice dispose una consulenza tecnica d’ufficio. Il CTU doveva esaminare sia il possibile disturbo derivante dalla luce nei confronti degli occupanti degli immobili della resistente, sia l’eventuale incidenza sul diritto di cubatura del fondo.

Dalla consulenza emerse che l’impianto progettato:

• sarebbe stato un ledwall capace di trasmettere immagini e filmati;
• avrebbe avuto una larghezza corrispondente sostanzialmente a quella della parete, pari a circa 11,56 metri, e un’altezza di circa 9-10 metri;
• sarebbe stato collocato a un’altezza dal suolo compresa approssimativamente tra 12 e 15 metri.

Il funzionamento previsto era compreso tra le ore 8 e le ore 22, con un sistema di attenuazione automatica della luminosità durante le ore serali.

L’esperto rilevò inoltre che impianti analoghi presentano uno spessore nell’ordine di circa dieci centimetri e vengono ancorati alla parete o a una struttura metallica. L’installazione del sistema modulare avrebbe reso necessaria anche un’occupazione dello spazio aereo appartenente alla resistente.

Quanto alle caratteristiche luminose, la consulenza indicava per sistemi comparabili una potenzialità media pari a circa 5.000 candele per metro quadrato, sottolineando inoltre che la tecnologia ledwall permette la riproduzione tanto di immagini fisse quanto di contenuti video.

L’analisi dello stato dei luoghi risultò particolarmente importante. Nell’immobile confinante erano presenti locali abitabili nel sottotetto, dotati di finestre a tetto rivolte verso la parete interessata dall’installazione. Una finestra, collocata nel bagno, si trovava frontalmente rispetto alla facciata; altre aperture appartenenti allo studio e alla cucina risultavano comunque interessate, seppure tangenzialmente, dall’illuminazione proveniente dal pannello. Anche un terrazzo a cielo aperto avrebbe ricevuto l’impatto luminoso del ledwall. Ai piani inferiori erano inoltre presenti ulteriori finestre e portefinestre potenzialmente raggiunte dalla luce artificiale.

Le motivazioni e le domande del Condominio parte attrice

La parte attrice chiedeva al Tribunale, in primo luogo, di accertare che la proprietaria confinante non avesse il diritto di impedire l’installazione dell’impianto pubblicitario sulla parete cieca del condominio.

La domanda veniva fondata principalmente sull’art. 840 c.c., secondo il quale il proprietario di un fondo non può opporsi alle attività di terzi che si svolgano nel sottosuolo o nello spazio sovrastante quando avvengano a una profondità o a un’altezza tali da escludere un concreto interesse del proprietario a impedirle.

In questa prospettiva, l’attrice sosteneva sostanzialmente che la presenza del pannello sulla propria facciata non avrebbe determinato una compressione apprezzabile del diritto della confinante. Particolare peso veniva attribuito alla circostanza che per un lungo periodo, superiore a quattordici anni, sulla parete fosse già stata esercitata un’attività pubblicitaria senza che la vicina ne avesse impedito la prosecuzione. Il successivo rifiuto veniva quindi presentato come ingiustificato rispetto alla precedente condotta delle parti.

La parte attrice insisteva inoltre sulla compatibilità tecnica e normativa del nuovo impianto. Nel corso del giudizio aveva prodotto una relazione illuminotecnica secondo la quale il pannello rispettava i principali criteri di compatibilità ambientale e illuminotecnica, risultando coerente con la disciplina regionale piemontese in materia di prevenzione e contenimento dell’inquinamento luminoso, nonché con le disposizioni del Codice della strada e con la regolamentazione comunale.

I motivi a difesa della parte resistente

La resistente contestava integralmente la ricostruzione della controparte e sosteneva, anzitutto, che la precedente presenza della pubblicità sulla parete non avesse generato alcun diritto permanente in favore del Condominio.

Il comportamento mantenuto negli anni precedenti doveva essere interpretato come semplice tolleranza, riferita a rapporti rinnovati annualmente e, soprattutto, a un impianto dotato di illuminazione tradizionale. Per la resistente, il passaggio a un ledwall rappresentava una modifica sostanziale delle condizioni originarie: il nuovo sistema non era assimilabile al precedente cartellone, poiché la tecnologia digitale consentiva una luminosità più intensa e la trasmissione dinamica di immagini e filmati.

Un primo argomento difensivo riguardava l’invasione dello spazio aereo della proprietà. La resistente sosteneva che la sporgenza del pannello e le operazioni necessarie alla sua posa avrebbero inciso sullo spazio sovrastante il proprio fondo, introducendo una limitazione al pieno esercizio delle facoltà connesse al diritto di proprietà.

A ciò si aggiungeva il problema della potenzialità edificatoria. La resistente evidenziava che la presenza della struttura avrebbe potuto interferire con il futuro esercizio del diritto di cubatura del proprio lotto. Il CTU accertò effettivamente l’esistenza di una capacità edificatoria residua, pur ritenendo che il pannello, essendo rimovibile, non avrebbe impedito in maniera definitiva l’esercizio di tale facoltà.

Il profilo maggiormente valorizzato dalla difesa della resistente era però quello del disturbo luminoso.

Il fondo confinante non era infatti costituito da un’area priva di utilizzazione o da locali esclusivamente commerciali, ma comprendeva immobili destinati ad abitazione e concessi in locazione. Le finestre a tetto dei locali abitativi si trovavano in posizione tale da ricevere la luce prodotta dal grande schermo, mentre dal terrazzo sarebbe stato possibile vedere direttamente il ledwall.

La resistente sosteneva pertanto che la luce artificiale, anche nell’ipotesi di rispetto delle soglie previste dalla normativa in materia di inquinamento luminoso, avrebbe comunque inciso concretamente sul benessere e sulla qualità della vita degli occupanti. Era stato inoltre rappresentato che gli stessi conduttori avevano manifestato l’intenzione di recedere dai contratti di locazione qualora il ledwall fosse stato effettivamente installato.

Sulla base di queste considerazioni, la parte resistente chiedeva il rigetto delle domande dell’attrice e l’accertamento del pregiudizio arrecato al proprio diritto di proprietà. Aveva inoltre formulato una domanda di rimozione del cartellone e, in via subordinata, chiedeva che fosse comunque impedita l’installazione dell’impianto pubblicitario luminoso.

Il Tribunale di Torino: il proprietario confinante può opporsi, ai sensi dell’art. 840, comma 2, c.c., all’installazione di un ledwall sulla facciata dell’edificio vicino quando l’impianto, per posizione e caratteristiche luminose, arrechi un concreto pregiudizio al godimento dell’immobile e alle sue potenzialità di utilizzazione, non essendo sufficiente a escludere tale lesione la mera conformità dell’impianto alla normativa illuminotecnica e amministrativa

Il Tribunale, in merito allo spazio aereo, affronta la controversia richiamando l’art. 840, secondo comma, c.c.

La norma non attribuisce al proprietario un potere illimitato sullo spazio sovrastante il fondo: egli non può impedire qualsiasi attività altrui, indipendentemente dalla quota alla quale essa si svolge. Tuttavia, l’attività del terzo diventa contestabile quando il proprietario abbia un interesse concreto a escluderla.

Il giudice richiama a questo proposito l’orientamento della Corte di Cassazione secondo il quale:

l’immissione degli sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino è consentita soltanto quando costui non abbia interesse ad escludere l’immissione stessa” (Cass. civ., Sez. II, 5 giugno 2012, n. 9047) e che “la sussistenza dell’interesse del proprietario del suolo ad escludere l’attività di terzi, che si svolga nello spazio sovrastante, ai sensi dell’art. 840, secondo comma, cod. civ., va valutata con riferimento non soltanto all’attuale situazione e destinazione del suolo, ma anche alle sue possibili, future utilizzazioni, sia pure in concreto non individuate, purché compatibili con le caratteristiche e la normale destinazione del suolo medesimo, a nulla rilevando che questo sia attualmente soggetto a servitù incompatibili con l’utilizzazione edificatoria dello spazio ad esso sovrastante da parte del proprietario”

quindi, l’interesse del proprietario non deve essere valutato esclusivamente guardando all’uso attuale del fondo. Devono essere prese in considerazione anche utilizzazioni future, purché realisticamente compatibili con la natura e la normale destinazione dell’immobile. Il pregiudizio, quindi, non può essere puramente ipotetico o astratto, ma non deve neppure essersi già integralmente verificato: è sufficiente che sia concreto e collegato a una possibile utilizzazione normale della proprietà.

La sentenza richiama anche precedenti relativi proprio a strutture pubblicitarie aggettanti nello spazio del fondo confinante, nelle quali era stata riconosciuta la legittimità dell’opposizione del proprietario in considerazione delle possibili future trasformazioni edilizie del proprio immobile.

Il problema specifico della pubblicità luminosa sulle facciate

Uno degli aspetti più rilevanti della pronuncia consiste nella distinzione tra regolarità dell’impianto pubblicitario e liceità dei suoi effetti nei rapporti tra proprietari confinanti.

Il fatto che un ledwall rispetti la normativa regionale sull’inquinamento luminoso, il Codice della strada e le disposizioni comunali non significa, secondo il ragionamento seguito dal Tribunale, che qualsiasi proprietario confinante debba necessariamente sopportarne gli effetti.

La disciplina pubblicistica stabilisce infatti le condizioni generali alle quali un determinato impianto può essere autorizzato. Il diritto civile richiede però un’ulteriore verifica, concentrata sul caso concreto:

• bisogna accertare dove si trovi il pannello, quali siano le dimensioni,
• che tipo di contenuti possa visualizzare,
• quali aperture si trovino negli edifici vicini,
• quale sia la distanza dalle abitazioni e in che modo la luce interferisca con il normale godimento dei locali.

È particolarmente significativo che il pannello previsto nel caso esaminato fosse un grande schermo digitale, con una superficie potenziale superiore a quella di un normale cartellone, in grado di mostrare non soltanto immagini statiche ma anche video. Il funzionamento si sarebbe protratto fino alle ore 22. Anche prevedendo un’attenuazione automatica della luminosità nelle ore serali, rimaneva quindi una sorgente luminosa artificiale di dimensioni considerevoli posta di fronte o comunque in prossimità di ambienti abitativi.

La pronuncia evidenzia in questo modo un problema tipico della moderna pubblicità digitale sulle facciate: il ledwall non incide sull’ambiente circostante soltanto attraverso la propria struttura fisica, ma anche attraverso un elemento immateriale, cioè la propagazione della luce, che può penetrare negli immobili vicini e modificare sensibilmente la percezione e la fruibilità degli ambienti residenziali.

Il Tribunale ritiene fondata l’opposizione della resistente e respinge la domanda dell’attrice

La ragione principale risiede nel concreto pregiudizio arrecabile al diritto di godimento della proprietà confinante. Il giudice attribuisce particolare rilievo alla destinazione abitativa del sottotetto e alla presenza di finestre a tetto e di uno spazio esterno rivolti verso la parete sulla quale avrebbe dovuto essere installato il ledwall.

Dalla documentazione fotografica emergeva che le aperture dei locali adibiti a studio, cucina/soggiorno e bagno presentavano un’ampia superficie vetrata. Esse avrebbero pertanto ricevuto la luce artificiale irradiata dal pannello, permettendole di penetrare direttamente all’interno dell’abitazione.

Il Tribunale non considera decisivo il fatto che una sola finestra, quella del bagno, fosse esattamente frontale rispetto al pannello. Anche le altre aperture consentivano infatti la visione di almeno una porzione dello schermo e, soprattutto, erano suscettibili di riceverne la luce. Per il giudice ciò era sufficiente a produrre un disagio rilevante per gli abitanti dell’immobile.

Analoga valutazione viene effettuata con riferimento al terrazzo. Dal terrazzo era possibile vedere direttamente la parete destinata a ospitare l’impianto e, conseguentemente, la sua utilizzazione sarebbe stata condizionata dalla presenza della fonte luminosa.

Non viene attribuita efficacia risolutiva neppure alla presenza di alberi di alto fusto che, nella situazione esistente al momento del giudizio, potevano schermare almeno parzialmente la luce. Secondo il Tribunale, una simile situazione naturale non offriva alcuna garanzia di permanenza nel tempo: gli alberi avrebbero potuto essere rimossi, potati o morire, facendo venir meno l’effetto schermante.

Il giudice considera inoltre significativo il fatto che il danno prospettato non fosse meramente teorico. I conduttori degli immobili della resistente avevano già manifestato l’intenzione di sciogliere i contratti di locazione nell’eventualità dell’installazione del ledwall. Tale reazione viene ritenuta comprensibile proprio in considerazione della destinazione residenziale dell’immobile.

Il diritto di cubatura come ulteriore elemento di pregiudizio

Pur essendo già sufficiente il disturbo luminoso a giustificare il rigetto delle pretese della parte attrice, il Tribunale affronta anche la questione della capacità edificatoria del fondo confinante.

La CTU aveva sostenuto che il pannello non avrebbe materialmente impedito l’esercizio della cubatura, in quanto si sarebbe trattato di una struttura rimovibile.

Il giudice, tuttavia, non condivide integralmente questa conclusione sotto il profilo giuridico. La possibilità teorica di smontare il pannello non elimina ogni interferenza con il diritto della proprietaria. Qualora quest’ultima intendesse utilizzare pienamente la propria capacità edificatoria, potrebbe infatti trovarsi costretta a chiedere preventivamente la rimozione dell’impianto, affrontando attività, tempi e possibili costi ulteriori.

La rimovibilità della struttura, pertanto, non equivale automaticamente all’assenza di pregiudizio. Il problema sarebbe stato ancora più evidente qualora il Condominio avesse stipulato con l’impresa pubblicitaria un contratto di lunga durata. Anche questo elemento contribuisce a dimostrare l’esistenza di un interesse concreto della proprietaria a opporsi all’occupazione dello spazio confinante.

Sulla base di tali considerazioni, il Tribunale rigetta tutte le domande della parte attrice e accerta che l’installazione del cartellone pubblicitario sulla parete cieca dell’edificio condominiale è idonea a pregiudicare il diritto di proprietà della resistente.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/pubblicita-luminosa-sulla-facciata-puo-ledere-il-diritto-di-proprieta-dei-vicini/