Sentenza Tar Veneto 137/2025 – Cappotto termico e distanze legali in parti comuni

Il tema dell’efficientamento energetico degli edifici sta assumendo un ruolo centrale nell’edilizia contemporanea, anche alla luce delle normative nazionali e regionali che incentivano interventi di isolamento termico tramite cappotti esterni. La realizzazione di tali opere, tuttavia, si scontra spesso con questioni di natura privatistica e urbanistica: distanze legali, diritti dei comproprietari sulle parti comuni, rapporti di vicinato, volumetrie e limiti previsti dai regolamenti edilizi.

Una recente decisione del TAR Veneto n. 137/2025 analizza proprio questo equilibrio: fino a che punto l’interesse pubblico e normativo alla riqualificazione energetica può incidere sui diritti dei singoli? Il Comune è tenuto a negare un permesso quando l’intervento coinvolge parti comuni o sfiora proprietà contigue?

Il cappotto termico è un sistema di isolamento applicato alle pareti degli edifici per ridurre le dispersioni di calore e migliorare l’efficienza energetica sia d’inverno che d’estate. Per funzionare al meglio richiede una progettazione accurata, con una stratigrafia corretta dei vari strati. A tal proposito, puoi utilizzare soluzioni all’avanguardia come il software per la progettazione edilizia 3D, che ti consente di creare un cappotto esterno e di definire la stratigrafia necessaria in pochi semplici passaggi, e il software termotecnico con cui puoi calcolare la trasmittanza termica di pareti, solai e infissi, modellando liberamente le strutture e verificando la conformità ai limiti di legge.

Il caso

La ricorrente è comproprietaria di un immobile residenziale con un cortile comune. Un edificio adiacente condivide la restante quota del cortile.

La ricorrente ha richiesto al Comune di verificare che eventuali progetti edilizi non interessassero la corte o altri beni comuni, senza ricevere risposta. Successivamente ha presentato istanze di accesso agli atti, dalle quali ha appreso che l’immobile era stato venduto a un terzo e che il progetto di ampliamento approvato prevedeva interventi che modificavano l’edificio e occupavano spazi comuni, tra cui:

• abbassamento della quota del cortile;
• realizzazione di cappotto termico su parti comuni;
• costruzione di nuovi poggioli vicino alla proprietà della ricorrente;
• collocazione di posti auto nella corte;
• modifica della scala comune;
• installazione di pannelli fotovoltaici su porzioni di proprietà della ricorrente.

Altre opere interferivano direttamente con la proprietà esclusiva della ricorrente, violando le distanze minime previste dal codice civile. L’analisi della documentazione ha inoltre evidenziato discrepanze nei calcoli volumetrici e nelle superfici, con conseguente aumento del volume approvato non compatibile con le norme vigenti.

Sulla base di queste criticità, la ricorrente ha impugnato il permesso di costruire e gli atti connessi, chiedendone l’annullamento e l’adozione di misure cautelari. La richiesta di tutela monocratica è stata respinta, rinviando l’esame in sede collegiale. Successivamente Comune e controinteressato si sono costituiti in giudizio, contestando le censure.

Un vicino può richiedere l’annullamento del permesso di costruire per un immobile non proprio?

L’eccezione principale sollevata è che la ricorrente non avrebbe un interesse concreto e attuale a chiedere l’annullamento del permesso di costruire, perché possiede solo la vicinanza all’immobile oggetto dei lavori, senza dimostrare un vero pregiudizio subito.

Secondo la giurisprudenza citata, la sola vicinanza non basta: chi impugna un titolo edilizio deve provare concretamente di subire un danno specifico derivante dall’atto contestato, ad esempio per violazioni di distanze legali, modifiche sostanziali dell’immobile, o impatto negativo sul valore o sulla qualità dell’area.

Nel caso concreto, il Comune sostiene che:

• i lavori riguardano solo la proprietà del controinteressato;
• l’immobile della ricorrente non subisce modifiche significative;
• la corte comune non cambia destinazione né uso.

Perciò, secondo l’amministrazione e il controinteressato, non ci sarebbe un pregiudizio concreto per la ricorrente, rendendo infondata l’eccezione.

Tuttavia, il testo osserva che alcuni elementi del progetto (abbassamento del cortile, violazioni delle distanze legali, modifiche fisiche e funzionali della corte) potrebbero avere un potenziale impatto sulla proprietà e sull’area circostante, anche sotto il profilo paesaggistico, urbanistico e ambientale. Ciò è sufficiente per escludere che l’azione della ricorrente sia solo emulativa e per riconoscere, almeno in astratto, un possibile interesse a impugnare.

Quali verifiche deve effettuare il Comune prima di rilasciare un permesso di costruire?

La ricorrente contesta il permesso di costruire, sostenendo che autorizzerebbe lavori che comporterebbero modifiche irreversibili su beni di sua proprietà, in particolare la corte comune, e che il Comune avrebbe dovuto rigettare la richiesta del controinteressato per mancanza di disponibilità giuridica dei beni. Secondo la ricorrente, l’amministrazione non avrebbe verificato adeguatamente il diritto del richiedente a realizzare gli interventi, né rispettato correttamente le regole istruttorie, con riferimento anche alla scala esterna e ai parcheggi nella corte comune.

Tuttavia, il primo motivo di ricorso è infondato. La ricostruzione del Comune è logica e coerente con la giurisprudenza. L’amministrazione ha l’obbligo di accertare che chi richiede un titolo edilizio abbia la disponibilità del bene, ma senza entrare nei dettagli dei rapporti tra privati, che sono di competenza del giudice ordinario. Nel caso concreto, la presunta proprietà della ricorrente su 5/6 della corte è contestata dal controinteressato, che dimostra attraverso rogiti notarili che la sua quota reale è solo 1/6.

Il Comune ha quindi valutato l’intervento principalmente in relazione alla ristrutturazione dell’immobile di esclusiva proprietà del controinteressato, considerando marginali le modifiche alla corte comune e constatando che l’uso della ricorrente non sarebbe pregiudicato.

Analizzando le opere contestate:

• l’abbassamento della corte di circa 40 cm uniforma la quota con quella dell’immobile della ricorrente;
• il cappotto termico rispetta le norme sull’efficienza energetica;
• due gradini aggiuntivi sulla scala comune non ostacolano l’uso del cortile;
• due poggioli sul lato dell’immobile del controinteressato sostituiscono vedute preesistenti senza alterare la continuità della facciata;
• la realizzazione di parcheggi occupa solo circa 20 m², ben al di sotto dello standard previsto dalla legge, considerando anche la nuova autorimessa.

In conclusione, non risultano violazioni urbanistiche o edilizie tali da compromettere la legittimità del permesso di costruire rilasciato al controinteressato.

Il posizionamento di un cappotto termico può violare le distanze minime tra edifici e proprietà esclusive?

Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente contesta principalmente il mancato rispetto delle distanze previste dal codice civile, relativo a specifici manufatti.

In particolare, vengono contestati:

• i balconi sui lati est e nord, ritenuti troppo vicini alla proprietà della ricorrente, in presunta violazione degli artt. 905 e 907 c.c.;
• il cappotto termico sul lato nord, che secondo la ricorrente occuperebbe una parte della sua proprietà esclusiva al secondo piano, violando l’art. 873 c.c.

Tuttavia, il secondo motivo è infondato.

Per i balconi, occorre distinguere:

• quelli sul lato est non confinano con l’immobile della ricorrente;
• quelli sul lato nord corrispondono a vedute preesistenti, con un aggetto massimo di 1,50 m, rientrando nella sagoma dell’edificio e rispettando le distanze previste dal regolamento edilizio comunale. Inoltre, questi balconi sono in continuità con quelli preesistenti della ricorrente nella facciata contigua, secondo la tipologia “a cortina”.

Per quanto riguarda le presunte violazioni legate al cappotto termico — sia per l’occupazione della proiezione verticale della corte dovuta all’ispessimento delle pareti, sia per la realizzazione sull’area di proprietà esclusiva della ricorrente — va precisato che, nel rispetto della normativa vigente che ne consente l’installazione, il manufatto riguarda esclusivamente la proprietà del controinteressato. Inoltre, con uno spessore di soli 10 cm, esso non altera né limita in alcun modo l’uso normale del cortile, come confermato dalla giurisprudenza.

Il portico e altre opere accessorie influiscono sul calcolo del volume edificabile?

Con il terzo motivo di ricorso, la ricorrente contesta l’aumento del volume autorizzabile, sostenendo che i calcoli riportati nei documenti progettuali sarebbero errati. Secondo la ricorrente, correzioni ai calcoli e l’inclusione di nuove opere avrebbero portato a una volumetria maggiore, con un ulteriore incremento dovuto a un porticato, superando così il volume massimo consentito dalla legge.

La ricorrente contesta anche la superficie destinata ai parcheggi, sostenendo discrepanze tra le aree indicate nei documenti progettuali e la reale estensione disponibile, con una minor superficie di circa 20 m².

Il terzo motivo di ricorso è infondato. La censura della ricorrente risulta poco chiara e poco dettagliata, sia nei passaggi logico-matematici sia nei rinvii alla parte fattuale. L’amministrazione comunale e il controinteressato hanno evidenziato correttamente questa mancanza di chiarezza.

I calcoli dei volumi sono stati eseguiti secondo i dati rilevanti indicati nella tavola progettuale, che stabilisce, tra l’altro, un’altezza unica dei locali preesistenti. Altri valori ipotizzati dalla ricorrente non incidono sulla correttezza dei calcoli effettuati.

Per quanto riguarda il portico, la sua apertura su tre lati e le previsioni del regolamento comunale escludono rilevanza volumetrica ai fini del conteggio, confermandone la natura pertinenziale.

Infine, le osservazioni sulla superficie dei parcheggi sono già state valutate nel primo motivo di ricorso: l’amministrazione ha calcolato correttamente la conformità alle norme vigenti.

Alla luce delle considerazioni precedenti, il terzo motivo di ricorso va respinto.

In conclusione, il Tar Veneto, definitivamente pronunciando sul ricorso, lo respinge.

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Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/cappotto-termico-e-rapporti-di-vicinato-quando-si-possono-ridurre-le-distanze-edilizie/