Sentenza Tar Campania n. 1893/2025 – Dimostrazione stato legittimo post Salva Casa

Una recente pronuncia del TAR Salerno n. 1893/2025 chiarisce se l’Amministrazione comunale abbia l’obbligo di rilasciare un’attestazione formale sullo stato legittimo di un immobile. La decisione si inserisce nel quadro aggiornato delle norme edilizie, come modificate anche dal D.L. 69/2024, che ha introdotto interventi di chiarimento e semplificazione in materia urbanistica ed edilizia.

La verifica dello stato legittimo dell’immobile è oggi un passaggio obbligatorio per ottenere titoli abilitativi o regolarizzare situazioni pregresse, ma ricostruire la documentazione necessaria può essere complesso. Il software per la redazione automatica di capitolati e modulistica per lavori pubblici e privati ti supporta in modo concreto con un modello specifico per l’attestazione dello stato legittimo, conforme all’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 aggiornato al decreto Salva Casa.

Il caso

La società ricorrente aveva chiesto al Comune di attestare lo stato legittimo dei propri immobili e la validità dei titoli edilizi rilasciati nel tempo, sostenendo che l’area non fosse soggetta a vincolo paesaggistico. La richiesta era stata motivata anche da un procedimento penale in cui la Procura contestava la realizzazione di opere senza autorizzazione paesaggistica, ritenendo l’area vincolata ai sensi dell’art. 142 del d.lgs. 42/2004. La ricorrente richiamava invece precedenti CTU che escludevano la presenza di vincoli e ricordava numerosi interventi edilizi eseguiti con titoli regolarmente rilasciati.

Il Comune, tramite l’Ufficio Tutela del Paesaggio, aveva risposto limitandosi a richiamare una precedente nota interna che confermava il vincolo paesaggistico sull’area, senza però pronunciarsi sullo stato legittimo degli immobili. L’altro settore comunale coinvolto non aveva risposto.

La società ha impugnato entrambe le note, chiedendone l’annullamento e, in via subordinata, contestando il silenzio-inadempimento del Settore Urbanistica e Edilizia. Il ricorso è stato fondato su molteplici motivi, tra cui la mancata attivazione del preavviso di rigetto (art. 10-bis l. 241/1990) e la violazione dell’art. 9-bis d.P.R. 380/2001. Per la parte relativa al silenzio, sono stati aggiunti ulteriori motivi basati sulla violazione degli obblighi di conclusione del procedimento e dei principi di buon andamento e giusto procedimento.

A chi spetta attestare lo stato legittimo?

Il ricorso presentato dalla società è stato ritenuto infondato, partendo dalla premessa che non sussiste alcun obbligo in capo al Comune di attestare lo stato legittimo di un immobile già coperto da titoli edilizi validi e incontroversi.

Secondo l’art. 9-bis del TUED, nella formulazione aggiornata dal D.L. 69/2024, lo stato legittimo di un immobile si determina dai titoli abilitativi che ne hanno consentito la costruzione o l’ultimo intervento edilizio sull’intera unità, integrati dai successivi titoli parziali. Le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio documenti e dati disponibili, senza poter richiedere attestazioni aggiuntive. La certificazione dello stato legittimo, infatti, non costituisce un atto dell’Amministrazione, ma un documento formale redatto da un tecnico abilitato, che non ha valore vincolante né erga omnes (nel linguaggio giuridico italiano, attestare qualcosa erga omnes significa che l’atto o la dichiarazione ha efficacia generale e vincola tutti i soggetti, non solo le parti direttamente coinvolte o firmatarie).

Grava quindi sulla parte privata l’onere di dimostrare lo stato legittimo dell’immobile mediante i titoli e i documenti previsti dalla norma.

Art. 9 bis – D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia) – Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili (aggiornato alla Legge 105/2024 (Salva Casa))

1. Ai fini della presentazione, del rilascio o della formazione dei titoli abilitativi previsti dal presente testo unico, le amministrazioni sono tenute ad acquisire d’ufficio i documenti, le informazioni e i dati, compresi quelli catastali, che siano in possesso delle pubbliche amministrazioni e non possono richiedere attestazioni, comunque denominate, o perizie sulla veridicità e sull’autenticità di tali documenti, informazioni e dati.

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

1-ter. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

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La giurisprudenza conferma che il Comune non è tenuto a rilasciare una attestazione di regolarità edilizia; l’unico obbligo attestativo riguarda la certificazione di destinazione urbanistica dei terreni, con valore dichiarativo. In presenza di abusi edilizi, la regolarizzazione può avvenire mediante accertamento di conformità ex art. 36 TUED. Pertanto, nemmeno l’art. 9-bis TUED impone obblighi ulteriori all’Amministrazione.

Di conseguenza, la richiesta della società di ottenere un attestato comunale sullo stato legittimo degli immobili risulta priva di fondamento. La nota impugnata, che richiamava una precedente comunicazione interna relativa a un vincolo paesaggistico, non è illegittima e non incide sulla legittimità dei titoli posseduti dalla società.

Anche il gravame relativo al silenzio-inadempimento è infondato: non sussistendo un obbligo di provvedere da parte dell’Amministrazione, non vi erano i presupposti per ottenere un riscontro espresso. Inoltre, l’Amministrazione ha comunque risposto all’istanza tramite un’unica comunicazione trasmessa ai due settori interessati, soddisfacendo la richiesta in maniera adeguata.

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