Sentenza Consiglio di Stato 2714/2026 – Sanatoria edilizia, doppia conformità e distanze legali

La sentenza 2714/2026 del Consiglio di Stato analizza i limiti entro cui è possibile ottenere la sanatoria di opere edilizie realizzate in assenza di titolo. In particolare, la pronuncia si concentra sul rapporto tra normativa statale, disciplina regionale e regolamenti comunali, nonché sul requisito della cosiddetta doppia conformità. Il caso offre l’occasione per chiarire se e in che misura elementi come i balconi incidano sul rispetto delle distanze legali e se possano essere oggetto di sanatoria.

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Il caso

La ricorrente ha proposto impugnazione dinanzi al giudice amministrativo avverso il provvedimento con cui l’amministrazione comunale ha respinto l’istanza di accertamento di conformità relativa a un immobile di sua proprietà.

A sostegno del ricorso sono state dedotte plurime violazioni di legge, nonché profili di eccesso di potere, con conseguente richiesta di annullamento dell’atto impugnato e di condanna dell’amministrazione alle spese di giudizio.

L’amministrazione si è costituita in giudizio, chiedendo il rigetto del ricorso. Il giudice di primo grado ha respinto la domanda.

Avverso tale decisione la ricorrente ha proposto appello, articolando diversi motivi di censura. In particolare, ha lamentato errori di giudizio, violazioni della normativa edilizia e urbanistica – sia regionale sia statale – nonché l’illegittimità del diniego di sanatoria. Ha inoltre sostenuto la sanabilità di alcune opere, tra cui una sopraelevazione, e dedotto l’omessa pronuncia su uno dei motivi proposti in primo grado. Ha quindi chiesto la riforma della sentenza impugnata e l’annullamento del provvedimento originariamente contestato.

Anche nel giudizio di appello l’amministrazione ha insistito per il rigetto del gravame. All’esito dell’udienza, la causa è stata trattenuta in decisione.

La sanatoria edilizia richiede sempre la doppia conformità?

Il giudice ha ritenuto l’appello infondato.

In particolare, con riferimento ai balconi oggetto di contestazione, la ricorrente sosteneva che la sanatoria avrebbe dovuto essere concessa in presenza del requisito della doppia conformità, ritenendo irrilevanti le disposizioni del regolamento edilizio comunale. Inoltre, ha contestato la qualificazione delle opere come abusi rilevanti. Tali doglianze sono state disattese.

Dalla documentazione acquisita agli atti è emerso che l’istanza di sanatoria riguardava un immobile a destinazione abitativa. Un primo diniego era stato annullato dal giudice amministrativo per carenze istruttorie. In esecuzione di tale pronuncia, l’amministrazione ha riavviato il procedimento, procedendo a un nuovo e completo esame della documentazione, pervenendo nuovamente a un esito negativo.

Il giudice ha ribadito che il rilascio della sanatoria edilizia è subordinato al rispetto del requisito della doppia conformità, che implica la conformità dell’intervento sia alla disciplina vigente al momento della realizzazione, sia a quella in vigore al momento della presentazione della domanda. Tale verifica deve riguardare non solo gli strumenti urbanistici, ma anche le disposizioni contenute nel regolamento edilizio comunale.

Quali limiti incontra la normativa regionale rispetto a quella statale?

Le Regioni non possono introdurre deroghe generali alla normativa statale sulle distanze tra edifici, prevista dal D.M. 1444/1968, che ha portata generale e vincolante.

In particolare, l’art. 9, comma 1, n. 2, del D.M. 1444/1968 stabilisce che, per i nuovi edifici, deve essere sempre rispettata una distanza minima assoluta di dieci metri tra le pareti finestrate e le pareti degli edifici antistanti.

Questa distanza è più ampia rispetto a quella prevista dal codice civile per le costruzioni frontistanti. Tuttavia, mentre la disciplina civilistica tutela interessi privatistici legati ai rapporti tra proprietari confinanti, la normativa urbanistica persegue finalità pubblicistiche.

In particolare, essa è finalizzata a garantire condizioni adeguate di salubrità degli edifici, evitando la formazione di spazi troppo ravvicinati che potrebbero compromettere la circolazione dell’aria e della luce. Proprio per tali ragioni, la distanza minima di dieci metri ha carattere obbligatorio e inderogabile e prevale anche su eventuali regolamenti locali che prevedano distanze inferiori.

La presenza di balconi e altri elementi sporgenti può essere esclusa dal computo delle distanze minime tra edifici?

Per quanto riguarda il calcolo delle distanze, la giurisprudenza ha chiarito che non tutti gli elementi sporgenti dall’edificio possono essere esclusi. Sono infatti irrilevanti solo gli elementi di minima entità con funzione meramente decorativa o accessoria, come mensole, cornicioni o grondaie.

Al contrario, devono essere considerati ai fini del rispetto delle distanze gli elementi strutturali di dimensioni significative, come i balconi, che non possono essere qualificati come semplici accessori.

Ne deriva che il provvedimento amministrativo risulta legittimo, in quanto adottato in applicazione corretta della normativa vigente e dei relativi principi giurisprudenziali.

Con il secondo e il terzo motivo di appello, la parte ricorrente lamenta che l’amministrazione non avrebbe adeguatamente motivato in relazione alle ulteriori difformità edilizie indicate nelle tavole integrative prodotte in data 12 marzo 2015, comprese le sopraelevazioni. Tali censure sono state ritenute infondate e, pertanto, respinte. Il giudice ha infatti rilevato che l’esistenza di un profilo di illegittimità già di per sé sufficiente a giustificare il diniego della sanatoria, individuato nella presenza di balconi non conformi al requisito della doppia conformità, assorbe ogni ulteriore questione.

Ne consegue che, una volta accertata una causa ostativa autonoma e idonea a determinare il rigetto dell’istanza, non rilevano le ulteriori difformità edilizie dedotte dalla parte. In tale prospettiva, non è consentita una valutazione frammentata degli abusi edilizi, i quali devono essere considerati nella loro complessiva unità, soprattutto quando presentano una connessione strutturale tale da impedirne una artificiosa scomposizione.

Il giudice ha inoltre precisato che non grava sull’amministrazione l’obbligo di indicare eventuali modifiche progettuali idonee a rendere l’intervento sanabile. L’ente è tenuto unicamente a pronunciarsi sull’istanza così come proposta, senza poter sostituire il progetto presentato dal privato con una diversa soluzione tecnica.

È stato infine escluso ogni contrasto con il precedente giudicato amministrativo, poiché la precedente sentenza si era limitata a rilevare un vizio istruttorio e motivazionale, consentendo comunque all’amministrazione di riesercitare legittimamente il proprio potere, come effettivamente avvenuto.

Per tali ragioni, i motivi di gravame sono stati respinti.

Inoltre, la parte ricorrente contesta l’assunto dell’amministrazione secondo cui il precedente titolo edilizio in sanatoria sarebbe stato rilasciato sulla base di una rappresentazione non veritiera dello stato di fatto dell’immobile.

Tale censura è stata ritenuta infondata e, conseguentemente, respinta. Il giudice ha rilevato che tale circostanza non ha inciso in alcun modo sul provvedimento impugnato, non essendo stata considerata dall’amministrazione ai fini del diniego della nuova istanza di sanatoria.

Lo stesso appellante, peraltro, riconosce la marginalità della questione, esprimendo dubbi circa la sua effettiva rilevanza e attribuendole un carattere meramente ipotetico, senza indicare elementi concreti idonei a dimostrare che essa abbia costituito effettiva base del provvedimento contestato.

In conclusione, l’intero appello è risultato infondato e, pertanto, è stato rigettato. Conseguentemente è stata respinta anche la domanda di condanna dell’amministrazione al rilascio del titolo edilizio richiesto.

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