Legge regionale Lazio 13/2009 – Recupero dei sottotetti esistenti

Legge regionale 16 aprile 2009, n. 13 - Disposizioni per il recupero a fini abitativi e turistico ricettivi, sanitari e socio sanitari, assistenziali dei sottotetti esistenti (aggiornato alla Legge 12/2025)

La legge della Regione Lazio 13/2009 stabilisce le norme per trasformare i sottotetti esistenti in spazi abitativi, turistici o sanitari, con l'obiettivo di ridurre l'espansione edilizia su nuovi terreni.

Il testo definisce i requisiti tecnici indispensabili, come le altezze minime interne e i parametri di aeroilluminazione, permettendo modifiche strutturali limitate per rendere i locali agibili, la classificazione degli interventi e il pagamento di oneri concessori, oltre al reperimento di parcheggi pertinenziali o alla loro monetizzazione. La normativa impone inoltre il rispetto della sostenibilità energetica tramite l'isolamento termico e l'uso di fonti rinnovabili. Infine, sono previste specifiche esclusioni per gli edifici vincolati e deroghe agli strumenti urbanistici locali, purché vengano salvaguardate le caratteristiche architettoniche originali degli immobili.

Definizione di sottotetto

Si intendono i volumi sovrastanti l'ultimo piano (o sue parti) compresi nella sagoma di copertura, non precedentemente computati come residenziali. Sono inclusi anche i volumi sotto tetti a falda già residenziali ma suddivisibili con un solaio intermedio.

Requisiti tecnici

Il recupero è consentito per i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della legge o ultimati entro il 24 luglio 2024, nel rispetto dei seguenti parametri:

• altezza media interna netta: fissata a 1,90 metri;
• altezza minima delle pareti:
  • 1,50 metri per gli spazi ad uso abitazione;
  • 1,30 metri per gli spazi accessori o di servizio;
• spazi tecnici: le parti con altezze inferiori ai minimi devono essere chiuse (tramite muratura o arredi fissi) e possono essere usate come ripostigli/guardaroba;
• rapporto aeroilluminante: deve essere pari o superiore a 1/16 per ogni locale (esclusi servizi e disimpegni);

Interventi edilizi consentiti

Sono permesse variazioni delle altezze di colmo e di gronda e delle pendenze delle falde, purché l'aumento della volumetria del sottotetto non superi il 20%.

È consentita la sopraelevazione o l'abbassamento dell'ultimo solaio per raggiungere le altezze minime, nel rispetto della statica e dei requisiti di agibilità dei locali sottostanti

È possibile aprire finestre, lucernari e porte per garantire luce e ventilazione, salvaguardando l'estetica dell'edificio.

Destinazione d'uso e vincoli

I locali recuperati devono essere destinati a prima casa per almeno 10 anni, a meno che non siano annessi a unità già esistenti nello stesso edificio.

In alcuni comuni, se si creano nuove unità, sussiste l'obbligo di affitto a canone concordato per almeno 8 anni o il divieto di vendita per 5 anni.

È obbligatorio reperire spazi per parcheggi pertinenziali (1 m² ogni 10 m³ di volume reso abitativo). Se impossibile, è prevista la monetizzazione (pagamento di una somma al Comune).

Inquadramento amministrativo e oneri

L'intervento è qualificato come ristrutturazione edilizia.

È dovuto il pagamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione, calcolati come per le nuove costruzioni. I comuni possono applicare una maggiorazione fino al 20% per opere di riqualificazione urbana.

Il recupero è consentito anche in deroga agli strumenti urbanistici comunali e ai regolamenti edilizi.

I progetti devono obbligatoriamente prevedere interventi di isolamento termico, risparmio idrico e l'impiego di fonti energetiche rinnovabili.

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