La guida ANCE sulle responsabilità del costruttore

Nel dossier ANCE le varie forme di responsabilità dell’appaltatore: dall’inadempimento per mancato inizio lavori o da ritardo, alla responsabilità del subappaltatore

L’ANCE, Associazione nazionale dei costruttori edili, ha realizzato il dossier Appalti privati. Responsabilità dell’appaltatore. Approfondimento normativo e casistica giurisprudenziale.

Il documento fa il quadro completo delle diverse forme di responsabilità che l’appaltatore assume nei confronti del committente, la loro fonte giuridica e una corposa rassegna giurisprudenziale dedicata a ciascun tipo di responsabilità.

Innanzitutto ricorda che la responsabilità civile nell’appalto è regolata principalmente dal codice civile per quanto riguarda le norme generali sulla responsabilità contrattuale, nonché dalle norme speciali riguardanti appunto la disciplina del contratto di appalto.

Di seguito un riepilogo delle principali responsabilità in capo all’appaltatore, o in quanto venditore-costruttore, in relazione alla corretta esecuzione dell’opera/intervento pattuiti.

Inadempimento per mancato inizio lavori o da ritardo

La prima questione che viene trattata riguarda le conseguenze dell’inadempimento dell’appaltatore per mancato inizio dei lavori o per ritardo nell’esecuzione. Tali vicende sono regolate dalle norme generali e non da quelle speciali sull’appalto.

Responsabilità amministrativa

I responsabili della conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonché, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo, sono:

il titolare del permesso di costruire
il committente
il costruttore

Pertanto, i soggetti indicati sono tenuti al pagamento delle sanzioni pecuniarie e solidalmente alle spese per l’esecuzione in danno, in caso di demolizione delle opere abusivamente realizzate, salvo che dimostrino di non essere responsabili dell’abuso.
Per le opere soggette a SCIA il progettista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi degli articoli 359 e 481 del codice penale. In caso
di dichiarazioni non veritiere l’amministrazione ne dà comunicazione al competente ordine professionale per l’irrogazione delle sanzioni disciplinari.

Responsabilità penale per abusi

Il titolare del permesso di costruire, il committente, il costruttore e il direttore dei lavori (solo per quanto riguarda le prescrizioni e le modalità esecutive stabilite nel permesso) possono essere soggetti attivi di reati per abusi edilizi ai sensi di questo previsto dall’art. 44 dpr 380/2001. In particolare, si ha:

la sola pena pecuniaria (fino a 20.658 euro) per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal Testo Unico Edilizia, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire
l’arresto fino a due anni e con la pena pecuniaria (da 10.328 a 10.3290 euro) per l’esecuzione di lavori in totale difformità o in assenza del permesso di costruire, o la prosecuzione dei lavori
nonostante l’ordine di sospensione
l’arresto fino a due anni e con la pena pecuniaria (da 30.986 a 103.290 euro) per la lottizzazione abusiva dei terreni a scopo edilizio nonché gli interventi edilizi, nelle zone sottoposte a vincolo
storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso

Responsabilità per vizi e difformità

L’obbligo principale dell’appaltatore consiste nel dare corretta esecuzione all’intervento edilizio secondo le previsioni progettuali e in base alle altre modalità stabilite nel contratto di appalto; qualora, terminati i lavori, emergesse che questi non sono stati eseguiti “a regola d’arte” e fossero, quindi, presenti difformità o vizi l’appaltatore è ritenuto automaticamente responsabile e si applicano gli artt. 1667 e 1668 c.c.

Responsabilità decennale per gravi difetti

In capo al costruttore, anche in veste di appaltatore, ricade anche la responsabilità decennale per vizi degli immobili, prevista dall’art. 1669 c.c.; si tratta di una speciale forma di garanzia che
l’ordinamento ha previsto a tutela dell’interesse generale e, nello specifico, a tutela dell’incolumità e sicurezza dei cittadini affinché gli immobili/edifici ( o parti di essi) destinati per loro natura a lunga durata, vengano realizzati nell’osservanza delle migliori regole della tecnica e con materiali idonei.
Pertanto, ai sensi dell’art. 1669 l’appaltatore è ritenuto responsabile se, nei dieci anni dal compimento dell’intervento edilizio, un vizio del suolo o difetto di costruzione abbia comportato rovina, in tutto o in parte, o evidente pericolo di rovina o gravi difetti, sull’edificio o la parte di immobile realizzata.

In particolare, la responsabilità dell’appaltatore si può verificare quando ricorra almeno una delle seguenti situazioni:

la rovina totale dell’edificio
la rovina parziale dell’edificio
l’evidente pericolo di rovina
la presenza di gravi difetti

Responsabilità del subappaltatore

Il subappaltatore risponde dell’esecuzione delle opere nei confronti del solo appaltatore (subcommittente). Il committente può far valere eventuali contestazioni nei confronti del solo appaltatore, il quale, successivamente, potrà agire in regresso nei confronti del subappaltatore, se i vizi siano imputabili alla responsabilità di quest’ultimo.
Essendo il rapporto tra appaltatore e subappaltatore regolato secondo l’ordinaria disciplina dell’appalto, trovano applicazione le norme sulla responsabilità per difformità e vizi dell’opera di cui agli artt. 1667 e 1668 c.c.

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