Polizza decennale postuma obbligatoria anche per le ristrutturazioni!
I chiarimenti del Notariato su ristrutturazioni edilizie pesanti e obbligo di assicurazione: per quali tipologie di interventi va stipulata la polizza
Ancora novità in arrivo in materia di compravendite edilizie: polizza decennale postuma obbligatoria anche per le ristrutturazioni edilizie pesanti.
Polizza decennale postuma, cos’è
Il D.Lgs. n. 122/2005 ha previsto ulteriori forme di tutela dell’acquirente: l’obbligo a carico del costruttore di fornire una polizza assicurativa indennitaria decennale, al fine di tutelare le persone fisiche che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto per il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione.
Tale polizza, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, risulta a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Tale polizza deve essere consegnata dal costruttore all’atto del trasferimento della proprietà, anche se destinata a operare a partire dalla data di ultimazione dei lavori.
Tutte le caratteristiche che dovrà avere la prestazione cui si impegna l’appaltatore vengono definite nel capitolato, la cui redazione può risalutare un’operazione piuttosto complicata. Se stai cercando un programma che ti aiuti a redigere in maniera corretta e veloce un capitolato ed essere certo di avere dati corretti ed aggiornati secondo le disposizioni vigenti, puoi scaricare gratuitamente per 30 giorni il software per i capitolati speciali d’appalto e modulistica edilizia più utilizzato e performante.
Polizza decennale per immobili in costruzione
Ricordiamo che, con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto n. 154/2022 (Regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122), tutte le polizze decennali stipulate dopo il 5 novembre 2022 devono essere conformi al modello standard.
Il provvedimento contiene, quindi, lo schema tipo di polizza indennitaria decennale al fine di poter assicurare l’immobile a beneficio dell’acquirente sui vizi dell’opera, come previsto dall’articolo 4 del D.Lgs. n. 122/2005. La polizza, in caso di vizi dell’immobile, consente a chi acquista la casa di far valere i propri diritti all’indennizzo.
All’interno dello schema tipo di polizza sono previste delle clausole che costituiscono il contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiario.
Tuttavia, per assicurare l’operatività della garanzia assicurativa (articolo 3 dello Schema tipo – Allegato A del decreto del MISE) è obbligatorio che venga effettuato un Controllo tecnico (eseguito da organismi di valutazione della conformità accreditati da Accredia) e che le attività ispettive in corso d’opera abbiano esito positivo, documentate nei rapporti di ispezione.
Il documento del Notariato ed i chiarimenti sulla polizza decennale
Un primo importante approfondimento circa il provvedimento in esame arriva dal Consiglio Nazionale del Notariato (CNN): Il modello standard di decennale postuma. Primo commento al Decreto, 20 luglio 2022, n. 154, che intende chiarire i seguenti aspetti.
Il perimetro temporale
In primo luogo il Notariato chiarisce il perimetro temporale: ossia l’obbligo di adeguamento allo schema tipo è riferito esclusivamente alle sole polizze assicurative decennali stipulate successivamente alla data del 5 novembre 2022.
In sede di stipula, se la polizza è anteriore al 5 novembre 2022 e quindi non adeguata al modello standard, è facoltativo l’adeguamento a sue spese della polizza postuma, ma è opportuno (sebbene non necessario) inserire nell’atto di stipula la dichiarazione del contraente di non voler richiedere l’adeguamento.
Quale tipo di polizza
Per gli atti di compravendita da stipularsi dopo la data del 5 novembre 2022, restano certamente utilizzabili anche le polizze stipulate prima di detta data, purché si tratti di polizze cd. “di attivazione” o definitive.
Non pare sufficiente una pregressa sottoscrizione di polizza cd. CAR “Contractor’s All Risks”, che consente di ottenere, alla fine dei lavori, la polizza postuma decennale.
Interventi per i quali va stipulata la polizza
Particolare attenzione merita il capitolo circa gli immobili ed interventi edilizi sul patrimonio preesistente.
Il Notariato rappresenta che, prima dell’entrata in vigore del decreto n. 154/2022, era in atto una “discussione” per stabilire se la normativa sugli immobili da costruire trovasse applicazione anche in riferimento agli interventi edilizi sul patrimonio preesistente.
A detta del CNN, il decreto vuole la polizza postuma decennale in caso di ristrutturazione edilizia pesante ossia purché si tratti di “interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria “trasformazione” dell’edificio preesistente“.
Quindi, dovrebbero rientrare nel perimetro della disciplina sugli immobili da costruire tutti gli interventi edilizi su immobili preesistenti che configurino:
- fattispecie di demolizione/ricostruzione;
- interventi di ripristino di edifici o parti di essi, attraverso la loro ricostruzione;
- interventi di sopraelevazione e ampliamento (anche all’interno della sagoma);
- interventi di ristrutturazione conservativa “pesante”, di cui all’art. 10 lett. c) TUE, in presenza di aumento della volumetria.
Il Notariato prosegue sottolineando il mancato richiamo al “titolo abilitativo” ed il richiamo, invece, al “collaudo statico” all’interno del decreto.
Se all’esito di una ristrutturazione si rende necessario procedere con un nuovo collaudo statico, l’intervento edilizio è con una certa sicurezza riconducibile all’interno del perimetro applicativo della polizza decennale.
Rimane, invece, da qualificare caso per caso il tipo di intervento edilizio, che assume rilevanza soltanto se comporta il trasferimento di un edificio “nuovo” e “diverso” da quello esistente al momento della contrattazione, indipendentemente dal titolo abilitativo che lo legittima.
Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/documento-notariato-polizza-decennale-postuma/
