Distanze tra pareti fronteggianti: e se una parete supera in altezza quella antistante?

La regola dei 10 metri non cambia, ma può essere derogata quando le due pareti antistanti aderiscano in basso su tutto il fronte senza intercapedini. I chiarimenti della Cassazione

Sappiamo che l’art. 9, comma del dm 1444/1968 (“Limiti di distanza tra i fabbricati“) prescrive, tra l’altro, che al di fuori dei centri storici per quel che riguarda:

Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti;

Ma questa regola vale anche per quella parte dell’edificio che dovesse superare in altezza la parete frontistante?

La Corte di Cassazione risponde a questa domanda nell’ordinanza n. 28147/2022 con alcuni interessanti chiarimenti.

Quando un fabbricato in aderenza ad altra costruzione la supera in altezza. Il caso

Una società (A) proprietaria di un immobile otteneva dal Comune il permesso di abbatterlo e ricostruirlo in aderenza al fabbricato di un’altra società (B).

Nel dettaglio, il nuovo edificio raggiungeva i 17 metri di altezza ed uno dei suoi lati, cieco, era costruito fino all’altezza di 8,70 metri in aderenza allo stabile di proprietà della società (B). Superata tale quota, il nuovo edificio arretrava per lasciar spazio ad un terrazzo con la creazione della relativa finestra di accesso.

Oltre gli 8,70 m tale fabbricato non fronteggiava alcun edificio ed era a piombo sul fondo limitrofo.

Successivamente, la società (B) citava in giudizio la Società (A) poiché riteneva che il nuovo edificio (più alto) avesse violato l’art. 9 (dm 1444/1968) con il mancato rispetto dei 10 m prescritti.

In particolare, una perizia del tribunale aveva escluso che i due edifici si fronteggiassero, poiché la parte più alta del nuovo edificio disponeva di un terrazzo che aveva come limite la prosecuzione verticale (ideale) per circa due metri del fronte, non finestrato, dell’edificio medesimo, costruito sul confine con l’edificio della società (B), per cui il fronte arretrato, su cui si apriva la porta finestra d’accesso al terrazzo prospetta NON l’edificio (B), bensì tale prosecuzione verticale (ideale) del muro perimetrale del nuovo edificio più alto.

Ma discostandosi dai risultati della perizia, sia il giudizio di primo grado che il successivo giudizio della Corte d’Appello avevano ritenuto che i due edifici, non essendo costruiti in aderenza, si dovessero ritenere fronteggianti con l’obbligo del rispetto dei 10 m.

La questione giungeva in Cassazione con ricorso della società (A).

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Il giudizio della Corte di Cassazione: il nodo della questione è accertare che tra le due costruzioni non vi siano quelle intercapedini o interstizi dannosi

Gli ermellini spiegano in premessa che la finalità dell’art. 9 d.m. 1444/1968 è di salvaguardare l’interesse pubblico sanitario alla salubrità dell’affacciarsi di esseri viventi agli spazi intercorrenti fra gli edifici che si fronteggiano, quando almeno uno dei due abbia una parete finestrata, a prescindere dal fatto che quest’ultima sia costruita prima o dopo l’altra parete.

Questa salvaguardia si attua attraverso il rispetto di una distanza minima, tale da garantire la circolazione d’aria e la irradiazione di luce idonee a mantenere la salubrità di affaccio.

La nozione di “antistanza” o “frontalità” va riferita e circoscritta a (porzioni di) pareti che si fronteggiano e pertanto presentano, ove non distanziate adeguatamente, un problema di circolazione d’aria e/o d’irradiazione di luce insufficienti, con un pericolo concreto che si crei un’intercapedine nociva.

Ove le pareti si fronteggino solo per un tratto verticale o non perfettamente parallele, perché di diversa estensione orizzontale, il rispetto della distanza (art. 9 d.m. 1444/1968) deve essere assicurato entro (e solo entro) le porzioni di pareti antistanti.

In altre parole, la distanza di 10 metri, che è misurata in modo lineare (e non radiale, come accade invece rispetto alle vedute), va rispettata entro il segmento delle pareti tale che l’avanzamento (ideale, meramente pensato) dell’una la porti ad incontrare l’altra, sia pure in quel segmento.

Ritornando al caso in esame, la Cassazione in accoglimento del ricorso relativamente a tali considerazioni chiarisce che:

L’obbligo di rispettare una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, previsto dall’art. 9 d.m. 1444/1968, vale anche quando la finestra di una parete non fronteggi l’altra parete (per essere quest’ultima di altezza minore dell’altra), tranne che le due pareti aderiscano in basso l’una all’altra su tutto il fronte e per tutta l’altezza corrispondente, senza interstizi o intercapedini residui

In poche parole, l’art. 9 dm 1444/1968 pretende il rispetto della distanza minima di 10 metri, pur in presenza di una parete con una finestra che si apre su uno spazio libero alla sua altezza (che non fronteggia l’altra parete), se al di sotto vi è una intercapedine, non già una costruzione in aderenza sul confine, come accade nel presente caso.

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