Distanze tra edifici confinanti in zone omogenee distinte

CdS: occorre osservare i limiti delle reciproche zone territoriali omogenee, ma attenzione anche alle norme vigenti all’epoca di costruzione!

Il Consiglio di Stato affronta un caso particolare in materia di distanze legali tra costruzioni: protagonisti della vicenda giudiziaria sono i proprietari di due immobili confinanti ma siti in zone omogenee differenti. Ecco, quindi, la sentenza n. 6086/2022.

Sopraelevazione e distanze legali tra edifici a confine in zone omogenee diverse, i fatti in breve

Alcuni privati protestavano in Comune a causa del permesso di costruire concesso alla loro vicina per la realizzazione di una sopraelevazione del fabbricato di proprietà.

Il motivo? La sopraelevazione assentita dal suddetto titolo edilizio ledeva i loro interessi con violazione delle distanze fra edifici siccome inferiore ai 10 m prescritti dall’art. 9, comma 1, n. 2, del dm 1444/1968.

Si trattava di due edifici ricadenti in zone omogenee differenti: l’edificio dei privati in zona A, quello della vicina in zona B.

Successivamente, il Comune e la vicina si difendevano innanzi al Tar argomentando principalmente sull’opportunità di realizzare l’allineamento con altri preesistenti edifici, con l’ubicazione al confine della zona A (dove la disciplina è più favorevole) dell’edificio in questione e con il rinvio ai regolamenti comunali, che, però, prevedevano comunque una distanza maggiore di quella realizzata.

Ma i giudici del Tar accoglievano il ricorso dei privati, per cui il Comune e la vicina titolare del permesso di costruire ricorrevano in appello presso il CdS.

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Consiglio di Stato: ciascuno dei due fabbricati, anche se confinanti, deve attenersi alle regole della propria zona

Il CdS, in premessa, ricorda che:

secondo la costante giurisprudenza la disposizione contenuta nell’art. 9 del dm 1444 del 1968, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza pubblica; l’inosservanza di tale prescrizione determina la decadenza del permesso di costruire;
la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, essa è soggetta come tale all’osservanza delle distanze legali, vigente al momento della realizzazione dell’opera, e alla relativa tutela ripristinatoria;
in tema di distanze legali, con riferimento alla sopraelevazione di un edificio preesistente, il criterio della prevenzione va applicato avendo riguardo all’epoca della sopraelevazione e non a quella della realizzazione della costruzione originaria.

Quindi, nel caso in cui le proprietà dei due confinanti si trovino ai limiti di differenti zone territoriali omogenee:

nessuno dei due può pretendere dall’altro il rispetto delle norme previste per la zona omogenea in cui sorge la propria costruzione o si trova ubicato il proprio suolo, poiché ciò farebbe ricadere la costruzione del vicino sotto un regime che non è quello proprio, creando una possibile, e ingiustificata, disparità di trattamento con le altre costruzioni ricadenti nella zona in cui essa sorge.
[…] peraltro, non consegue che i lotti edificabili in una certa zona, per la quale sono dettate determinate regole, solo perché si trovano al limite di essa e immediatamente a confine con altra avente regole diverse si collochino in una sorta […] di zona franca o grigia, senza regole, traendo vantaggio dalla loro ubicazione che, sebbene particolare, non le sottrae alla disciplina cui sono sottoposti i suoli omogenei interni.

Deve concludersi, pertanto, che le costruzioni sorgenti in una zona omogenea del territorio comunale, per la quale siano previste determinate distanze dai confini o dalle costruzioni sorgenti sui lotti vicini, sono tenute a rispettare dette distanze, a prescindere dalla circostanza che il lotto finitimo (o la costruzione posta su di esso) sia ubicata in altra zona per cui vigano standards diversi.

Ciascun proprietario, quindi, a prescindere dalla classificazione della zona cui sia ubicato il proprio suolo o sorga la propria costruzione, può esigere dal confinante il rispetto delle distanze previste per la zona territoriale omogenea in cui sorge la costruzione del confinante stesso.

Per tali motivi, il ricorso non è accolto.

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