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Distanze tra confini: accertamento di conformità urbanistica e principio di prevenzione

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Il principio di prevenzione e le deroghe locali alle distanze tra confini possono rendere illegittimo il rigetto di una domanda di accertamento di conformità urbanistica. I chiarimenti del CdS

Con la sentenza n. 5496/2021 il Consiglio di Stato ci spiega il cd. “principio di prevenzione,” con particolare riferimento alle norme edilizie primarie (a livello nazionale) e secondarie (a livello locale) che regolano le distanze tra confini delle costruzioni.

Ricordiamo che, in pratica, il principio di prevenzione stabilisce che chi costruisce per primo in un’area inedificata determina le distanze da osservare per le costruzioni che si costruiranno successivamente sui fondi vicini.

Il caso

Il Comune accertava una serie di opere abusive su un fondo agricolo; tali opere consistevano in alcune tettoie, ad uso deposito, realizzate senza la richiesta di alcun permesso.

La proprietaria presentava domanda di accertamento di conformità urbanistica (art. 36 del dpr n. 380/2001), ma il Comune la rigettava: l’Ente riteneva che le opere in questione erano in contrasto con quanto disposto dalle norme tecniche di attuazione dello strumento urbanistico, le quali imponevano a chi costruisce di rispettare la distanza minima di cinque metri dal confine.

Per tale motivo l’amministrazione ne intimava la demolizione.

La questione sfociava prima in un ricorso al Tar, che lo rigettava, poi in ricorso in appello presso il Consiglio di Stato.

La ricorrente sostanzialmente si appellava all’applicazione del “principio di prevenzione” che avrebbe reso conformi quelle opere abusive. In particolare, la donna sosteneva che la prescrizione contenuta nelle norme tecniche di attuazione consentiva l’operatività del predetto principio, non prevedendo un obbligo inderogabile di rispettare la distanza di cinque metri ma ammettendo talune deroghe.

La sentenza del Consiglio di Stato

I giudici spiegano che dal complesso delle norme desunte dal Codice civile relativamente agli artt.:

  • 871, “Norme di edilizia e di ornato pubblico“;
  • 872, “Violazione delle norme di edilizia“;
  • 873, “Distanze nelle costruzioni“;

si ricava, in via interpretativa, l’esistenza del cd. principio di prevenzione. Esso comporta che il confinante che costruisce per primo ha una triplice facoltà, potendo edificare:

  1. rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice civile;
  2. sul confine;
  3. a una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.

Palazzo Spada, condividendo un orientamento della Cassazione, spiega ancora che:

la portata “integrativa” delle norme di diritto pubblico non si limita soltanto alle prescrizioni che impongono una distanza minima, ma «si estende all’intero impianto di regole e principi dallo stesso dettato per disciplinare la materia, compreso il meccanismo della prevenzione», aggiungendo, però, che i regolamenti locali possono eventualmente escludere l’operatività di tale meccanismo «prescrivendo una distanza minima delle costruzioni dal confine o negando espressamente la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza»

Ma nel caso in esame, osservano i giudici, le norme tecniche di attuazione, da un lato, impongono a chi costruisce di rispettare la distanza minima di cinque metri dal confine, dall’altro, consentono di derogare a tale prescrizione nei seguenti casi:

  • se preesiste parete in aderenza senza finestre;
  • in base alla presentazione di progetto unitario per i fabbricati da realizzare in aderenza;
  • in base ad un accordo con il confinante.

Ne consegue (a parere dei giudici) che tali prescrizioni non possono, per il loro contenuto, impedire l’operatività del principio di prevenzione, in quanto non pongono una regola inderogabile di distanza minima a tutela dell’interesse pubblico connesso ad una maggiore intercapedine tra i fabbricati ma ammettono deroghe legali e deroghe convenzionali. In particolare, quest’ultima deroga dimostra, in modo evidente, come le norme tecniche siano suscettibili di essere modificate anche mediante un atto di autonomia negoziale e, pertanto, non può assegnarsi ad esse una valenza tale da escludere che possa trovare applicazione il principio generale di prevenzione.

In conclusione, secondo Palazzo Spada, l’illegittimità del provvedimento di rigetto della domanda di accertamento di conformità urbanistica rende illegittima, in via derivata, l’ordinanza di demolizione.

Il ricorso è, quindi, accolto

 

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Clicca qui per scaricare la sentenza del CdS

 

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