Distanze legali tra fabbricati, cosa accade in caso di demolizione e ricostruzione?
Distanze legali tra fabbricati: la Cassazione fa chiarezza su chi può vantare il diritto di prevenzione in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio
Il proprietario di un fabbricato, dopo aver demolito e ricostruito il proprio immobile, citava in giudizio il vicino, contestando il mancato rispetto delle distanze legali tra fabbricati di 3 m (come previsto dall’art. 873 cc).
Le opere oggetto di lite erano state edificate in epoca anteriore alla demolizione dell’antico fabbricato degli attori.
Il Tribunale di primo grado, accoglieva il ricorso e stabiliva il ripristino dello stato dei luoghi.
In appello veniva ribaltata la sentenza di primo grado e annullata la demolizione delle opere che non rispettavano la distanza legale tra fabbricati. Il proprietario dell’immobile presentava, dunque, ricorso in Cassazione contro la decisione della Corte di appello.
Distanze legali tra fabbricati: la sentenza di Cassazione
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 10302/2017 si esprime sul ricorso presentato dal proprietario del fabbricato oggetto di demolizione e ricostruzione.
Il ricorrente sostiene che:
- l’immobile è stato ricostruito sulla stessa area di sedime, con lo stesso perimetro del manufatto originario e che quindi le distanze dai confini e dagli immobili della proprietà del vicino rimarrebbero inalterate
- la ricostruzione, nonostante l’edificazione di un nuovo piano, non costituisce nuova costruzione in quanto il piano di recupero comunale ammette la sopraelevazione senza che ciò costituisca nuova unità immobiliare
La Corte di Cassazione, ribadendo quanto affermato dai giudici d’appello, stabilisce che il ricorrente non può vantare il diritto di prevenzione.
Ricordiamo che il principio della prevenzione temporale è basato sugli artt. 873, 874, 875 e 877 del cc, secondo cui il proprietario che costruisce per primo determina, in concreto, le distanze da osservare per le altre costruzioni da erigersi sui fondi vicini.
Secondo gli Ermellini il fabbricato, a seguito della demolizione e ricostruzione, deve essere qualificato come nuova costruzione. Di fatto l’avvenuta sopraelevazione ha determinato la trasformazione dei preesistenti corpi di fabbrica con aumento del numero di piani e conseguente aumento dell’altezza, delle volumetrie, delle cubature e delle superfici.
Come sopra esposto i manufatti realizzati dal vicino risultano essere edificati in un’epoca antecedente alla demolizione e ricostruzione del nuovo fabbricato. Per questo motivo viene meno il presupposto della preesistenza della propria costruzione (in quanto nuova costruzione).
Pertanto la Corte di Cassazione rigetta il ricorso presentato dal proprietario del fabbricato.
In tema di rispetto delle distanze legali tra fabbricati, in caso di demo/ricostruzione se il nuovo edificio viene qualificato come nuova costruzione, non è più possibile far valere il diritto di prevenzione, caratterizzante la costruzione originaria.
Clicca qui per scaricare la sentenza della Corte di Cassazione n. 10302/2017
Sembra strano che in primo grado il fabbricato ricostruito ex-novo dopo la demolizione non sia stato considerato nuova costruzione. Sono gli imponderabili (mica tanto) del funzionamento della Giustizia nel nostro Paese culla del diritto (romano) culla in cui spesso il povero diritto viene ammazzato nei modi più strani; ma qualche volta viene resuscitato (come nel caso in specie) ma con molta fatica e spese inutili con intralcio al lavoro serio dei magistrati con conseguenti processi che superano i limiti temporali consentiti.
Nel caso in questione si deve considerare nuova costruzione la spraelevazione.
Ho comprato un appartamento in un edificio di nuova costruzione a Roma. È stato edificato ad una distanza di 4.70mt dal confine o limite del lotto. È regolare.Ha titolo di agibilità. Grazie
Ciao Francesco,
il codice civile con l’art. 873 stabilisce che vi deve essere una distanza minima di un nuovo fabbricato dal confine di almeno 3 metri, qualora gli edifici non sono costruiti in aderenza.
La maggior parte degli strumenti urbanistici locali tuttavia prevede che gli edifici di nuova costruzione devono distare dal confine della particella almeno di 5 metri.
Deve però essere sottolineato che i regolamenti edilizi comunali (RUEC) possono differire anche sensibilmente da Comune a Comune.
Inoltre per essere certi della esatta distanza dell’edificio dal confine bisogna analizzare una serie di fattori, tra cui:
– l’esatta posizione del confine, dal punto di vista catastale (non è detto che il confine coincida con la recinzione che circonda il fabbricato);
– la presenza, e la tipologia di strade, su cui eventualmente affaccia il fabbricato;
– la presenza di altri edifici, e la data della loro realizzazione;
– bisogna analizzare anche i progetti originali del fabbricato e le planimetrie catastali.
Nel tuo caso, quei 30 cm di differenza 4.70/5 m potrebbero dipendere da come hai preso la misura, dal punto del fabbricato che hai usato come riferimento e dalla posizione confine.
Il mio consiglio quindi è quello di rivolgerti al tuo tecnico di fiducia, che solo analizzando le norme comunali, il progetto e lo stato dei luoghi potrà consigliarti al meglio.