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Distanze tra pareti finestrate con interposizione parziale di fabbricato

Distanza tra pareti finestrate. E se tra le pareti insiste un altro fabbricato?

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La Cassazione ribadisce che la distanza tra pareti finestrate va rispettata sulle intere facciate, anche se tra queste risulta interposto parzialmente un altro fabbricato

In questo articolo torniamo sul tema delle distanze obbligate tra edifici con l’aiuto della Corte di Cassazione che interviene a specificare ulteriormente in che modo vadano considerate e misurate le distanze tra pareti finestrate frontistanti (art. 9, D.M. n. 1444/68), ma non prima di ricordarti che l’operazione d’inserimento in un contesto reale di un edificio progettato costituisce una delle fasi più delicate per la realizzazione dello stesso, secondo le norme urbanistiche ed edilizie, nel rispetto delle distanze legali tra costruzioni. Per non incorrere in drammatici errori, oggi puoi disporre del software per la progettazione architettonica BIM in grado di rappresentare velocemente le possibili soluzioni progettuali.

Diamo spazio, quindi, all’ordinanza n. 7604/2024 della Corte di Cassazione che fornisce la risposta a tre principali quesiti:

  • come vanno misurati i 10 m tra pareti finestrate frontistanti nel caso tra le due facciate si interponga parzialmente un altro edificio?
  • Quali sono le parti aggettanti di una facciata da considerare nel rispetto delle distanze?
  • Possono impugnare il mancato rispetto delle distanze tra edifici  anche i condomini che non possiedono una veduta sulla facciata interessata?

Vediamo di seguito le singole risposte date dalla Suprema Corte.

Come vanno misurati i 10 m tra pareti finestrate frontistanti nel caso tra le due facciate si interponga parzialmente un altro edificio?

Il condomino di un fabbricato lamentava in tribunale la violazione delle distanze legali tra costruzioni attuata, a suo parere, da una società che aveva costruito un complesso edilizio in difformità del progetto approvato, per cui chiedeva il ripristino dei luoghi.

La controparte sosteneva a sua discolpa che le due costruzioni non potevano considerarsi frontistanti e confinanti, per la sussistenza di un manufatto interposto e che, comunque, in relazione alla parte della nuova costruzione direttamente prospiciente l’appartamento del condomino era stata assicurata la distanza di 14 metri prescritti dal regolamento comunale, in maggiorazione dei 10 m prescritti dal D.M. 1444/68.

Dopo il rigetto della domanda del tribunale, e il nulla di fatto da parte della Corte d’Appello, il condomino faceva ricorso in Cassazione evidenziando due motivi:

  • le misurazioni effettuate dal C.T.U. erano erronee, poiché non eseguite in relazione a tutto il fronte dei fabbricati, ma solo rispetto alle parti prospicienti le pareti finestrate dell’appartamento del ricorrente. Era, così rimasto disatteso il principio secondo il quale le distanze si misurano in relazione a ciascun punto dei fabbricati;
  • la sentenza d’appello aveva affermato erroneamente che lo “sbalzo tamponato” ubicato sul lastrico solare del fabbricato della società controparte non poteva reputarsi riconducibile alla norme tecniche d’attuazione, le quali si riferivano ad ambienti a sbalzo, cioè aggettanti e che inoltre risultavano tamponati da tutti i lati chiusi e, poiché la lunghezza dello sporto (2,20 m) sarebbe stata moderata, l’elemento architettonico in esame non doveva essere considerato ai fini del calcolo delle distanze.

Il parere della Cassazione sulla corretta misurazione delle distanze tra pareti finestrate anche con interposto manufatto

Gli ermellini ribadiscono che la distanza dei 14 m prescritta dal regolamento andava realmente misurata integralmente sulle due facciate come sostenuto dal ricorrente.

Chi può impugnare il mancato rispetto delle distanze tra pareti finestrate frontistanti?

I giudici aggiungono che:

Conseguentemente, ciascun condomino e non i soli proprietari degli appartamenti con vedute site lungo la facciata interessata, è legittimato a esperire l’Azione per fare valere il rispetto, da parte del vicino, della detta distanza, in quanto tale Azione è posta a tutela dell’intero edificio (Sez. 2, n. 1387, 05/03/1986, Rv. 444809).

Quindi, non solo chi è proprietario delle vedute aperte sulle facciate interessate, ma tutti i condomini del fabbricato hanno diritto a far valere il rispetto delle distanze imposte per legge.

Quali sono le parti aggettanti di una facciata da considerare nel rispetto delle distanze?

Infine, la Cassazione ribadisce che come costantemente affermato dalla stessa Suprema Corte in passato, sono esclusi dal calcolo delle distanze solo gli sporti con funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria (come le mensole, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), non anche le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza, specie ove la normativa locale non preveda un diverso regime giuridico per le costruzioni accessorie (Cass. n. 473/2019; Cass. 19932/2017; Cass. 18282/2016; Cass. 859/2016; Cass. 1406/2013; cass. 23845/2018).

Il ricorso è, quindi, accolto.

 

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