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Distanza tra fabbricati entro la stessa proprietà

Distanza tra fabbricati nella stessa proprietà: occorre rispettarla?

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Bisogna rispettare la distanza tra fabbricati nella stessa proprietà al pari di manufatti collocati in terreni di proprietà distinte. Lo chiarisce il CdS

La risposta alla domanda posta come titolo del caso di oggi non risulta poi così scontata a giudicare dalle diverse sentenze che hanno come argomento di discussione proprio il dubbio rappresentato nella sentenza n. 5663-2023 del Consiglio di Stato. Il problema della distanza tra fabbricati è legato al corretto inserimento di un progetto in un contesto reale. Sbagliare questa fondamentale operazione significa incorrere in gravi se non drammatici contrattempi onerosi dal punto di vista economico e legale, ma oggi desidero consigliarti il software per la progettazione architettonica BIM in grado di rappresentare velocemente le possibili soluzioni progettuali con una drastica riduzione di possibili errori.

Attenzione, non sempre è possibile fare quel che ci pare nella nostra proprietà

Il protagonista di oggi decideva di ampliare uno dei fabbricati ricadenti nella stessa proprietà, per un totale di poco più di 15 m², senza richiedere alcun permesso.

Successivamente, presentava al Comune domanda di condono, ma l’ente territoriale opponeva un diniego, poiché l’abuso, tra l’altro, risultava posizionato ad una distanza insufficiente dal fabbricato di fronte.

Il diniego veniva, così, impugnato innanzi al Tar. Il proprietario lamentava l’erroneità dell’assunto dell’amministrazione in tema di mancato rispetto della misura di distacco tra fabbricati, ai sensi dell’art. 873 c.c., poiché tale norma poteva applicarsi solo nelle controversie tra privati quando, cioè, i fabbricati fossero appartenuti a soggetti diversi, mentre nel caso all’esame, entrambi risultavano di proprietà del ricorrente.

Il giudice di primo grado respingeva il ricorso, per cui si giungeva in ricorso d’appello presso Palazzo Spada.

Il giudizio del CdS sulla distanza tra fabbricati nella stessa proprietà: vale sempre la regola del rispetto dell’interesse pubblico in materia di igiene e sanità

I giudici ribadiscono che in merito alle distanze tra edifici collocati nella stessa area di proprietà, per costante giurisprudenza, le norme sulle distanze tra le costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti e prescindendo dall’appartenenza di tale spazio a terzi (Cass. civ., Sez. II, 10 marzo 2022 n. 7794, 31 ottobre 2017 n. 25890 e 23 marzo 2017 n. 7542):

Come ha ricordato ancora la Corte di cassazione […] la previsione regolamentare è posta a tutela dell’interesse pubblico in materia di igiene e sanità, conseguendone che lo strumento urbanistico comunale, nel disciplinare il territorio individuando le zone territoriali omogenee di cui al D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 2, deve osservare le prescrizioni dettate in materia di distanze minime tra fabbricati previste per ciascuna delle dette zone dal primo comma dell’art. 9 del medesimo decreto ministeriale, quale disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva, oltre che integrativa rispetto all’art. 873 cod. civ. […].

Ciò vale anche per la costante giurisprudenza del Consiglio di Stato secondo la quale la disposizione contenuta nell’art. 9 del D.M. 1444 del 1968, che prescrive la distanza di dieci metri che deve sussistere tra edifici antistanti, ha carattere inderogabile, poiché si tratta di norma imperativa, la quale predetermina in via generale ed astratta le distanze tra le costruzioni, in considerazione delle esigenze collettive connesse ai bisogni di igiene e di sicurezza; tali distanze sono coerenti con il perseguimento dell’interesse pubblico e non già con la tutela del diritto dominicale dei proprietari degli immobili finitimi alla nuova costruzione, tutela che è invece assicurata dalla disciplina predisposta, anche in tema di distanze, dal codice civile.

Non può essere accettata quindi la tesi dell’appellante fondata sulla (asserita) inapplicabilità delle specifiche disposizioni contenute negli strumenti edilizi e nei regolamenti comunali in materia di distanze tra edifici in caso di strutture edilizie di pertinenza e di proprietà della stessa persona.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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