Distanza tra edifici: quando si può derogare?

Non si applica la distanza tra edifici a confine con le piazze e vie pubbliche, al fine di perseguire l’interesse pubblico ad un ordinato sviluppo urbanistico

Alle ricostruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti comunali che le riguardano

Questo quanto confermato dai giudici di Cassazione in riferimento all‘ordinanza n. 27364/2018.

Il caso in sentenza

I proprietari di un immobile presentavano domanda di demolizione e arretramento di un fabbricato prospiciente, in quanto edificato in violazione della distanza di 10 metri rispetto alla parete finestrata dell’edificio degli stessi.

Il Tribunale di primo grado respingeva la domanda in base all’art. 879, 2 comma c.c.: “alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze”. Le costruzioni risultavano, infatti, per tutta la loro estensione frontale separate da una pubblica via.

Avverso tale sentenza i ricorrenti proponevano in appello, invocando l’applicazione delle leggi e dei regolamenti: art. 57 del Regolamento Edilizio del Comune e all’art. 9 del dm n. 1444/1968, che prevedono, invece, l’inderogabile distanza minima e assoluta di metri 10 tra pareti finestrate degli edifici frontistanti, a prescindere dall’eventuale esistenza di una via pubblica.

La Corte d’Appello di Messina accoglieva l’appello e condannava ad arretrare il fabbricato nella parte frontistante il fabbricato degli appellanti, sino alla distanza di metri 10 dall’antistante parete finestrata del fabbricato degli appellanti medesimi.

Contro tale pronuncia veniva, quindi, proposto ricorso per Cassazione.

Le regole base delle distanze

La norma di riferimento sulle distanze in edilizia è il dm 1444/1968: l’art. 9 comma 2 prescrive l’obbligo di osservare una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate ed edifici antistanti.

La distanza di 10 metri va calcolata con riferimento ad ogni punto degli edifici (e non alle sole parti che si fronteggiano), nonché con riferimento a tutte le parti finestrate (e non solo alla principale), a prescindere dal fatto che queste siano o non siano parallele tra loro.

Per pareti finestrate, invece, si intendono non solo le pareti munite di “vedute”, ma anche tutte le pareti munite di apertura di qualsiasi genere verso l’esterno come porti, balconi, finestre di veduta o di luce ed è sufficiente che sia finestrata anche una sola delle due pareti.

Tuttavia, esistono delle deroghe, tra queste quella prevista dall’art. 879, comma 2, c.c.: le distanze non si applicano alle costruzioni erette a confine con le piazze e le vie pubbliche, dovendosi in tal caso osservare le leggi e i regolamenti per esse specificamente dettati.

La deroga prevista dall’art. 879, comma 2, c.c., discende infatti dalla considerazione che in presenza di una strada pubblica non emerge tanto l’esigenza di tutelare un diritto soggettivo privato, quanto quella di perseguire il preminente interesse pubblico ad un ordinato sviluppo urbanistico, che trova la sua disciplina esclusivamente nelle leggi e nei regolamenti urbanistico-edilizi.

Sentenza Cassazione

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso confermando, quindi, il principio contenuto nell’art. 879, secondo comma, c.c.:

Alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche non si applicano le norme relative alle distanze, ma devono osservarsi le leggi e i regolamenti che le riguardano.

A detta degli ermellini va richiamato il principio secondo cui l’esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall’art. 879 c.c., comma 2, per le costruzioni a confine con le piazze e vie pubbliche (che va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, come nel caso in esame) attiene più che alla proprietà del bene, all’uso concreto di esso da parte della collettività (Cass. n. 6006 del 2008; cfr. anche k9) Cass. n. 5172 del 1997; Cass. n. 2463 del 1990; Cass. n. 307 del 1982).

E’ da ritenersi insussistente il diritto alla tutela ripristinatoria (Cass. n. 5204 del 2008) per le costruzioni “in confine con le piazze e le vie pubbliche”:

non sono dirette alla regolamentazione dei rapporti di vicinato ed alla tutela della proprietà, ma alla protezione di interessi pubblici, con particolare riferimento alla sicurezza della circolazione stradale.

Clicca qui per conoscere EdiLus, il software per il calcolo strutturale

Clicca qui per scaricare l’ordinanza n. 27364/2018