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Discordanza tra relazione tecnica e grafici di progetto: prevale la relazione tecnica

Discordanza tra grafici di progetto e relazione tecnica: cosa prevale?

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In caso di discordanza tra i grafici di progetto e la relazione tecnica prevale il dato contenuto in quest’ultima. Lo ribadisce il CdS

La fretta è cattiva consigliera, lo sappiamo, e proprio per la fretta o per altri motivi potrebbe capitare nella preparazione della documentazione a corredo della richiesta di un titolo edilizio, di annotare dei dettagli, più o meno importanti, nei grafici di progetto senza riportarli nella relazione tecnica, o viceversa. La cosa è più frequente di quanto si pensi. Ma in caso di una controversia quale dato prevarrebbe, il dato grafico o quello letterale? In passato abbiamo già trattato questo argomento, ma questa volta la risposta ci viene da una recente sentenza del Consiglio di Stato, la n. 5416/2023. Vorrei ricordati, oltretutto, che anche la scelta del titolo edilizio più opportuno per la realizzazione del nostro progetto costituisce una fase molto delicata: sbagliare significherebbe incorrere in seri problemi economici e giuridici, anche a distanza di anni. Per questo, desidero consigliarti un valido strumento di lavoro: il software per i titoli abilitativi in edilizia che ti aiuta nella gestione dei molteplici moduli edilizi da compilare, presentare e successivamente archiviare.

Discordanza tra grafici di progetto e relazione tecnica: fa testo il dato grafico o il dato letterale?

A distanza di quasi un ventennio la proprietaria di un fabbricato residenziale con annessa corte pertinenziale riceveva un’ordinanza di demolizione riguardante un muro di contenimento curvilineo fatto realizzare con regolare permesso di costruire. La motivazione? Il muro risultava realizzato per un’altezza superiore (fino a un massimo di 2,35 m) rispetto a quella prevista dal medesimo titolo edilizio.

In sostanza, nella relazione tecnica allegata al progetto assentito dal PdC risultava indicata un’altezza del muro di contenimento compresa tra 1 m ed un 1,20 m, mentre nel grafico figurava un’altezza media di 1,75 m. Per l’amministrazione tutto ciò rappresentava una variazione essenziale sanzionabile con la demolizione del muro, a causa della differenza tra un’altezza di 1-1,20 m indicata della relazione tecnica e quanto realizzato con massima altezza di 2,35 m.

La proprietaria sosteneva, invece, che l’altezza media di progetto da tenere in considerazione sarebbe stata quella di 1,75 m riportata dal grafico, certamente più vicina alla reale funzionalità del muro di contenimento, costituendo in questo modo una parziale difformità dal titolo rispetto ai 2,35 realizzati del muro, e quindi non soggetta a demolizione.

La questione finiva discussa in ricorso al Tar che lo respingeva, così si arrivava al ricorso in appello presso il CdS.

Anche per il CdS in caso di discordanza tra grafico e relazione, fa testo quanto riportato nella relazione tecnica

I giudici di Palazzo Spada chiariscono che:

In caso di discordanza tra quanto descritto nella relazione tecnica allegata alla domanda di concessione edilizia e quanto rappresentato graficamente nelle tavole progettuali occorre dare prevalenza alla prima, sulla base dello stesso principio valevole in tema di discordanza tra parte normativa e parte grafica dei piani urbanistici, in quanto la valenza del dato letterale, ove il medesimo sia formulato in modo chiaro, prevale su quella del segno grafico 

E comunque, essi specificano che non vi è prova che l’indicazione delle altezze nella relazione tecnica sia ascrivibile a un refuso, tantomeno immediatamente riconoscibile, rispetto a quanto contenuto nella tavola progettuale alla quale il ricorrente ha fatto rinvio.

Variazione essenziale, difformità totale e parziale difformità

Il CdS ricorda che le variazioni essenziali rispetto al progetto approvato, sono parificate, salvo che per gli effetti penali, al caso della mancanza di permesso di costruire e di difformità totale. Nelle variazioni essenziali ricadono anche le modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato e il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentite.

Ne consegue che:

  • il concetto di parziale difformità presuppone che le modificazioni apportate all’intervento costruttivo assentito si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell’opera,
  • mentre si è in presenza di difformità totale o di variazioni essenziali, sanzionabili con la misura della demolizione, quando i lavori riguardino un’opera diversa da quella prevista dall’atto di concessione per conformazione, strutturazione, destinazione, ubicazione .

Nel caso in esame, la realizzazione di un muro di contenimento che, anziché essere contenuto entro il limite assentito di un’altezza compresa tra 1 e 1,20 m, raggiunge i 2,35 m (cioè un’altezza pressoché doppia) è certamente ascrivibile al caso di modifiche sostanziali dell’opera. Ma, precisano i giudici, anche una semplice sopraelevazione autonoma di un muro di contenimento richiede il permesso di costruire in quanto si presenti idonea ad alterare stabilmente lo stato dei luoghi.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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