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Difformità catastale: cos’è e come si risolve

Tempo di lettura stimato: 7 minuti

Quando si verifica una difformità catastale? Si può sanare? Ecco tutto su definizione, normativa di riferimento e risoluzione

Le difformità catastali sono discrepanze tra la documentazione registrata e la realtà fisica di un immobile.

La presenza di difformità catastali può compromettere la regolarità di un immobile, influenzando la sua valutazione e la possibilità di effettuare transazioni in modo trasparente. Inoltre, tali discrepanze possono causare ritardi nei progetti edilizi e complicazioni burocratiche.

Questa situazione può riguardare sia la visura che la planimetria catastale. Per non correre questi rischi, ti consiglio di utilizzare il software per la progettazione edilizia che ti consente di progettare con precisione qualsiasi modifica edilizia ed ottenere automaticamente e con facilità planimetrie dettagliate da stampare e registrare al catasto al fine di evitare difformità.

Scopri dettagliatamente cosa sono le difformità, come compromettono la compravendita e come sanarle.

Cos’è una difformità catastale

La difformità catastale è la mancata corrispondenza tra la documentazione ufficiale e lo stato fisico reale dell’immobile. Questa discrepanza può riguardare sia la visura catastale, che contiene i dati anagrafici degli intestatari e la correttezza della titolarità, sia la planimetria catastale, che rappresenta graficamente l’abitazione.

Le cause di tali discrepanze possono includere variazioni non segnalate, ampliamenti non registrati o errori amministrativi. La gravità della difformità e le sue conseguenze dipendono dall’entità della discrepanza tra lo stato reale dell’immobile e la documentazione registrata.

In alcuni casi, un attestato di conformità può essere sufficiente per risolvere il problema, mentre in altri potrebbe essere necessario redigere una nuova planimetria catastale o persino richiedere una sanatoria.

Come si può verificare se un’immobile presenta una difformità catastale

Per verificare se un immobile presenta difformità catastali, è necessario confrontare lo stato di fatto dell’immobile con la documentazione catastale ufficiale.

Occorre dunque analizzare i seguenti documenti:

  • visura catastale aggiornata: questo documento contiene i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica e la correttezza della titolarità dell’immobile. Eventuali errori in questi dati possono essere corretti tramite un’istanza di correzione;
  • planimetria catastale: la planimetria rappresenta graficamente l’immobile. Confrontando la planimetria con lo stato reale dell’immobile, si possono individuare discrepanze riguardo a elementi come la superficie, la disposizione degli ambienti, la destinazione d’uso, ecc.;

Come sanare le difformità catastali?

In caso di difformità, il professionista abilitato, come un geometra o un ingegnere, deve redigere una perizia tecnica per identificare le irregolarità e quantificarne l’entità.

Successivamente, se le discrepanze sono di modesta entità, il tecnico può emettere un “attestato di conformità” senza bisogno di presentare una dichiarazione di variazione al catasto e senza dover predisporre una nuova planimetria catastale.

In presenza di difformità più significative, invece, diventa necessario avviare un processo di regolarizzazione catastale. Ciò implica la redazione di una nuova planimetria catastale e la presentazione dell’apposita documentazione all’Agenzia delle Entrate.

Difformità urbanistica e catastale

Le irregolarità urbanistiche e le difformità catastali sono due aspetti diversi ma strettamente collegati.

La regolarità urbanistica riguarda la conformità dell’immobile alle normative edilizie comunali, mentre la regolarità catastale riguarda la conformità della planimetria catastale allo stato di fatto.

È possibile avere un immobile conforme dal punto di vista urbanistico ma difforme dal punto di vista catastale, e viceversa.

Pertanto, l’ottenimento della conformità catastale non garantisce automaticamente la conformità edilizia dell’immobile. Per questo motivo, è sempre consigliabile verificare anche la regolarità urbanistica dell’immobile attraverso i documenti edilizi, come il progetto originario e le eventuali pratiche di condono.

Qualora si riscontri anche una difformità di natura urbanistica, sarà indispensabile avviare una procedura di sanatoria.

Tuttavia, la possibilità di procedere con la sanatoria è subordinata al rispetto della doppia conformità, che implica il rispetto delle normative urbanistiche sia al momento della realizzazione dell’abuso edilizio che al momento della richiesta di regolarizzazione.

In caso contrario, se l’abuso edilizio è in violazione delle norme vigenti, non sarà possibile procedere con la sanatoria e sarà necessario invece richiedere il condono. È importante notare che i casi di condono sono regolamentati dalla legge, quindi è consigliabile consultare un professionista per ottenere il supporto adeguato.

Una corretta gestione dell’ufficio tecnico può aiutare ad organizzare e gestire meglio le pratiche edilizie. Per una corretta gestione delle pratiche edilizie, utilizza la soluzione cloud per la gestione dell’ufficio tecnico che ti consente di ridurre i costi, rispettare le scadenze e gestire al meglio le tue pratiche.

Tipologie di difformità catastali

Le difformità catastali possono essere di varia entità. Vi sono difformità di modesta entità che non comportano modifiche nel numero dei locali, nella destinazione d’uso o nella superficie calpestabile. In generale, possiamo considerare di minore entità quelle difformità che non influenzano la determinazione della rendita catastale.

Tuttavia, esistono anche difformità di maggiore entità, come la riorganizzazione degli spazi interni con la creazione di nuovi ambienti o servizi, come ad esempio un secondo bagno. Queste modifiche possono derivare da interventi di ristrutturazione per i quali è stato presentato regolare progetto edilizio, ma la planimetria catastale non è stata aggiornata entro i termini previsti. In tali casi, è possibile procedere con il ravvedimento operoso, pagando una sanzione per regolarizzare la situazione e aggiornare la planimetria catastale.

Un’altra situazione si verifica quando le modifiche sono il risultato di abusi edilizi, ovvero lavori eseguiti senza ottenere le necessarie autorizzazioni. In questo caso, oltre alla discrepanza catastale, si ha anche una violazione delle normative urbanistiche e sarà necessario risolvere entrambi i problemi.

Lievi difformità catastali: quali sono e come comportarsi?

Secondo la Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2/2010, si considerano lievi tutte le variazioni rispetto alla planimetria catastale che non comportano modifiche nel numero dei locali, nella destinazione d’uso, nell’area calpestabile o nel numero delle unità.

Di norma, come specificato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2/2010, è possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale in presenza di lievi discrepanze.

In particolare, è possibile evitare l’aggiornamento catastale per piccoli spostamenti di porte, errori grafici o altre discrepanze di modesta entità che non alterano il numero complessivo dei locali. Tuttavia, se la differenza tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile riguarda la realizzazione o lo spostamento di bagni, cucine, ripostigli, soppalchi o altre modifiche rilevanti, non classificabili come “lievi”, diventa necessario procedere con l’aggiornamento catastale.

È importante prestare particolare attenzione alle discrepanze considerate lievi, che potrebbero rivelarsi gravi difformità urbanistiche. Si consiglia pertanto di consultare un tecnico per ottenere una dichiarazione di conformità catastale ed evitare possibili interpretazioni errate della normativa.

Difformità tra planimetria catastale e comunale: cosa fare?

La planimetria catastale e la planimetria comunale sono due documenti fondamentali che rappresentano graficamente un immobile.

La planimetria catastale è un disegno tecnico, di solito in scala 1:200, che rappresenta dettagliati particolari di un’unità immobiliare registrata nel Catasto. Questo disegno fornisce dettagli sulla suddivisione interna degli spazi, contorni, e destinazioni dei locali conformemente alle normative catastali, insieme a dati metrici e altre informazioni rilevanti, come la configurazione energetica e lo stato degli impianti dell’immobile.

La planimetria comunale è invece il disegno tecnico conservato negli archivi comunali. Questo tipo di planimetria è fondamentale per verificare la conformità dell’immobile rispetto allo stato di fatto e alle normative urbanistiche locali. Contrariamente alla planimetria catastale, che ha principalmente fini fiscali, la planimetria comunale è utilizzata per il controllo della regolarità edilizia da parte del Comune.

Quando la planimetria catastale è difforme da quella comunale, ci troviamo di fronte a una situazione di irregolarità.

Pertanto, se la planimetria catastale presenta una o più discrepanze rispetto a quella comunale, è necessario avviare una pratica edilizia a sanatoria per correggere la situazione e rendere l’immobile conforme. Le pratiche a sanatoria prevedono il pagamento di una sanzione amministrativa che varia a seconda delle opere da regolarizzare, rappresentando un modo per risolvere la situazione in modo legale e conforme alla normativa vigente.

Per ottenere con facilità planimetrie dettagliate, utilizza il software per la progettazione edilizia che ti consente di ottenere automaticamente dalla progettazione degli interventi, planimetrie dettagliate: ai comandi per aggiungere le tavole grafiche, selezioni la planimetria e la inserisci sul cursore. A questo punto nel nodo planimetrie, è aggiunta la nuova tavola. Puoi personalizzare il titolo e scegliere la scala di rappresentazione della tavola e stamparla o esportare in DXF/DWG.

Il seguente video mostra come.

Si può comprare una casa con difformità catastali?

Il controllo della conformità catastale è essenziale durante una compravendita immobiliare o altre operazioni simili, poiché eventuali difformità possono invalidare l’atto e provocare ritardi e complicazioni.

Prima di acquistare un immobile, è sempre necessario assicurarsi che lo stato reale dell’immobile corrisponda alla documentazione catastale.

La conformità urbanistica è un requisito fondamentale non solo per la compravendita, ma anche per donazioni, divisioni, successioni, mutui e ipoteche. Le difformità catastali possono influire sulle imposte, calcolate in base ai dati catastali, rendendo essenziale la loro verifica per garantire la correttezza delle operazioni immobiliari, prevenendo problemi futuri e sanzioni.

La difformità catastale deve essere corretta prima della compravendita che non può avvenire se la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile non coincidono.

Nel contesto di una transazione immobiliare, sia durante la fase di redazione del contratto preliminare che prima del Rogito, il Notaio è tenuto a eseguire una serie di verifiche, che includono la conformità urbanistica e la conformità catastale. Se riscontra discrepanze, il rogito non può essere concluso finché tali incongruenze non vengono risolte.

Per maggiori chiarimenti, potrebbe esserti utile il caso affrontato nella seguente sentenza su “Immobile venduto senza agibilità: il mediatore ha responsabilità?“.

Cosa succede in caso di difformità catastale dopo il rogito?

La principale conseguenza di una planimetria catastale difforme dallo stato di fatto dopo il rogito è quella di verificare la regolarità catastale dei fabbricati prima della stipula del rogito. In caso di irregolarità si ha la nullità dell’atto. In pratica, se dopo la firma del notaio ci si rende conto che la planimetria non rispecchia lo stato reale dell’immobile, l’atto di compravendita diventa nullo.

Lo stesso vale per donazioni o divisioni di un edificio.

Esempi di difformità catastali

Esistono diverse tipologie di difformità catastali che possono essere riscontrate all’interno di un’abitazione.

Ecco alcune delle più comuni:

  • pareti: in certi casi, possono essere presenti all’interno dell’immobile delle pareti che non sono riportate nella planimetria (ad esempio, pareti divisorie aggiunte successivamente);
  • finestre: può capitare, soprattutto nel caso di finestre di dimensioni ridotte, che queste non siano state incluse nell’ultimo progetto depositato;
  • altezze: è possibile trovare stanze con altezze non conformi rispetto alle specifiche del progetto originale;
  • bagni in soffitta erroneamente indicati come sgabuzzini o altre stanze;
  • numero di scale errato rispetto al progetto iniziale.
Infografica descrittiva sulle difformità catastali

Infografica descrittiva sulle difformità catastali

Difformità urbanistiche e catastali: sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze che chiariscono degli aspetti fondamentali in riferimento alla conformità urbanistica e catastale.

Conformità urbanistica e catastale: quest’ultima può provare la prima?

La sentenza n. 525/2023 del Tar Campania si focalizza sulla differenza tra conformità urbanistica e catastale e se quest’ultima può provare la prima.

Nel caso esaminato, un privato era stato accusato di abusi edilizi riguardanti un’area vincolata con un edificio ad uso abitativo. La controversia principale riguardava una cucina realizzata in epoca antecedente all’imposizione del vincolo paesaggistico, ma non indicata nei grafici catastali. Il privato ha fatto ricorso al Tar, sostenendo che i grafici catastali non potessero costituire prova sufficiente dell’abusivismo.

La sentenza ha confermato che i dati catastali, per consolidata giurisprudenza, non possono essere considerati fonte di prova certa, neppure dal punto di vista topografico, della situazione di fatto immobiliare. Essi rappresentano un adempimento fiscale-tributario e non hanno valore topografico, non essendo strumenti idonei a evidenziare la reale consistenza degli immobili e la loro conformità alla disciplina urbanistico-edilizia.

Il ricorso è stato quindi accolto, evidenziando le limitazioni dei dati catastali nella valutazione della conformità urbanistica di un immobile.

Altre sentenze

Ulteriori sentenze di interesse:

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