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Tetto come parte integrante del prospetto o della sagoma di un edificio

Differenza tra prospetto e sagoma? Le definizioni del Tar

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Il Tar Toscana rimarca le differenze tra prospetto e sagoma di un edificio. Come incide su interventi edilizi e titoli abilitativi?

Nell’ambito della ristrutturazione edilizia cosa s’intende per sagoma e prospetto? Che differenza c’è? Un intervento sul tetto incide sulla sagoma o sul prospetto?

Le risposte, che arrivano dal Tar Toscana con la sentenza n. 163/2024, tracciano una differenza che può risultare sostanziale per definire un intervento di ristrutturazione edilizia e per il quale potrebbe tornarti utile anche l’utilizzo di un software per la gestione dei titoli edilizi. Quest’ultimo si avvale di una procedura guidata ed in base alla tipologia dei lavori ti aiuta nella scelta e nella compilazione dei modelli unici (compreso il modello CILA Superbonus) per l’edilizia sempre aggiornati e a portata di mano.

La creazione di un terrazzo a tasca sul tetto incide sulla facciata o sulla sagoma di un edificio?

Il terrazzo a tasca è una tipologia di terrazzo che viene realizzata incassata nella copertura a falda inclinata e accessibile dagli ambienti sottotetto. Esso è delimitato da parapetto frontale e spallette perimetrali, e spesso non  risulta visibile dal basso.

L’oggetto appena descritto costituiva il “pomo della discordia” tra un privato ed un’amministrazione comunale. Il privato chiedeva una SCIA alternativa al PdC per realizzare tale manufatto sul tetto della propria residenza, come intervento di “ristrutturazione conservativa” (art. 10, comma 1, lett. c) del D.P.R. 380/2001).

Il Comune rilasciava l’autorizzazione, ma poco dopo ne fermava i lavori con l’ordine di ripristino dello stato originario dei luoghi, poiché la copertura di un edificio era da considerare parte del prospetto dello stesso e di conseguenza gli interventi edilizi sulla copertura di un fabbricato erano da valutare come interventi sul suo prospetto, non perseguibili (in base al regolamento locale) in un edificio classificato con la categoria di intervento t3 (edifici storici o consolidati per tipologia ed immagine) nella quale erano appunto escluse modifiche ai prospetti degli edifici ricompresi.

Sostanzialmente, il privato osservava che la costruzione della terrazza a tasca, di dimensioni minimali, sarebbe stata possibile in base al combinato disposto dalle n.t.a. del Piano Operativo, nella parte in cui si ammetteva la realizzazione di modifiche all’aspetto esteriore degli edifici, con l’introduzione di nuove aperture e/o modifiche a quelle esistenti, nel rispetto del sistema strutturale e a condizione che venissero tutelati i fronti di carattere unitario e compiuto e le originarie caratteristiche architettoniche dell’edificio.

Il Piano Operativo, infatti, non avrebbe impedito qualsiasi modifica all’aspetto esteriore dell’edificio, ma solo quelle di un certo rilievo, che avessero modificato i fronti dell’edificio, ossia le facciate.

D’altra parte, l’assimilazione tra copertura e prospetto dell’edificio, operata dal Comune in via interpretativa, sarebbe stata illogica, arbitraria ed in contrasto con il tenore letterale di quanto disposto dallo stesso Piano Operativo.

Per il Tar Toscana non si può equiparare la copertura alla facciata in modo automatico: occorre valutare caso per caso

I giudici dopo aver appurato che realmente dalle disposizioni e regolamenti comunali non vi è un divieto assoluto di modifiche prospettiche per gli edifici classificati con la categoria d’intervento “t3”, evidenziano che il provvedimento emesso dal Comune appare comunque illogico nella parte in cui opera una aprioristica equiparazione della copertura dell’edificio al suo prospetto.

Essi rammentano che, in base ad un costante insegnamento giurisprudenziale:

  • la sagoma riguarda la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale (ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli oggetti e gli sporti),
  • mentre il prospetto individua gli sviluppi in verticale dell’edificio e quindi la facciata dello stesso, rientrando nella fattispecie anche le aperture presenti sulle pareti esterne.

Attengono quindi al prospetto gli interventi che modificano l’originaria conformazione estetico-architettonica dell’edificio, realizzati o comunque incidenti sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato, senza superfici sporgenti (cfr. tra le tante Cons. Stato, sez. VI, 7 giugno 2021, n. 4307 e precedenti richiamati; T.A.R. Campania, Napoli, sez. VIII, 27 marzo 2023, n. 1881; T.A.R. Sicilia, Catania, sez. II, 1 marzo 2023, n. 660).

I giudici concludono che quanto esposto vale a dire che non ogni intervento edilizio realizzato sulla copertura dell’edificio implica modifica dei prospetti, ma occorre verificare, caso per caso, se lo stesso comporti anche una modifica della facciata o delle pareti esterne dell’immobile. Circostanza che nel caso di specie non è stata tuttavia evidenziata.

Il ricorso è, quindi, accolto

 

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