Differenza tra prima casa e abitazione principale

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Qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale? In questo articolo mettiamo in luce le reali differenze tra due concetti spesso confusi

Molto spesso i concetti di prima casa e abitazione principale vengono confusi o utilizzati come sinonimi. In realtà così non è: sono due concetti profondamente differenti che fanno riferimento ad ambiti diversi.

Cerchiamo di fare chiarezza, fornendo le definizioni ed evidenziando i vantaggi fiscali previsti dalla legge.

Prima casa

Il concetto di prima casa viene utilizzato generalmente nel momento in cui una persona fisica entra in possesso (mediante compravendita, donazione, etc.) del suo “primo” immobile destinato ad abitazione. In tal caso sono previsti vantaggi fiscali che si applicano, appunto, alla “prima dimora”.

Pertanto, la prima casa è la prima abitazione di proprietà di una persona. Tutti gli immobili acquistati successivamente, come ad esempio la casa al mare, la casa in montagna o le altre residenze sono spesso definite impropriamente “seconde case“. In realtà sono immobili acquistati successivamente, sui quali non è possibile ottenere i benefici prima casa.

Da sottolineare che il concetto di prima casa viene richiamato solo al momento dell’acquisto dell’immobile, in quanto consente all’acquirente di accedere a una serie di benefici e agevolazioni (le cosiddette agevolazioni prima casa).

Requisiti prima casa

I requisiti affinché un immobile sia considerato prima casa sono i seguenti:

  1. l’acquirente deve essere una persona fisica
  2. l’immobile deve essere residenzialenon deve essere di categoria catastale
    • A1, abitazioni di tipo signorile
    • A8, abitazioni in ville
    • A9,  castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici
  3. l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza
  4. l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
  5. l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Da notare che il punto 5. prevede che l’acquirente non debba essere titolare di diritti (vari) su altri immobili acquisiti con beneficio prima casa su tutto il territorio nazionale, mentre il punto 4. consente di avere diritti (vari) su altri immobili, ma non nello stesso Comune.

Ad esempio, sarà possibile usufruire del beneficio prima casa su un immobile, anche se si possiede già un altro immobile ubicato in un Comune differente, a patto che su tale immobile non si sia già usufruito del beneficio.

Agevolazioni prima casa

La legge consente una serie di agevolazioni in caso di acquisto della prima casa. Ad esempio, le imposte relative alla compravendita sono scontate nel seguente modo:

  1. nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva), l’imposta di registro è pari al 2% in luogo del 9%
  2. nel caso di acquisto da impresa (compravendita soggetta a Iva), l’Iva è al 4% in luogo del 10%

Sempre nel caso di acquisto da privato, per determinare il valore catastale su cui calcolare le imposte, la rendita catastale va moltiplicata per un coefficiente pari a 110 in luogo di 120.

Anche per le imposte sui mutui sono previste ulteriori agevolazioni in caso di acquisto prima casa, (ad esempio, imposta agevolata pari allo 0,25% dell’importo erogato).

Le agevolazioni prima casa si applicano anche per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione per il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta (tali agevolazioni si applicano anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato).

Agevolazioni per pertinenze

Anche in caso di pertinenze, il beneficio prima casa spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie:

  • C/2, magazzini e locali di deposito (cantine e soffitte disgiunte dall’abitazione e con rendita autonoma)
  • C/6, box o posti auto
  • C/7, tettoie

ed è fruibile limitatamente ad una pertinenza per categoria catastale.

Successioni

Anche in caso di successione, sono previste agevolazioni: le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa, pari a 200 euro per ciascuna imposta (in luogo del 2% del valore dell’immobile per l’imposta ipotecaria e 1% per l’imposta catastale), indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione, quando il beneficiario ha i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni prima casa.

Considerazioni sul concetto di prima casa

Tornando al concetto di prima casa,  la legge specifica che per ottenere i benefici è necessario possedere la residenza o lavorare nel Comune in cui è ubicata la casa da acquistare e non nell’immobile stesso. Non è, quindi, strettamente necessario che sia la propria dimora (a differenza dall’abitazione principale); occorre invece risiedere o lavorare nello stesso Comune in cui si trova l’immobile.

Il concetto di prima casa non si applica a nessun altro contesto se non appunto al momento dell’acquisto.

Abitazione principale

Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale (concetto introdotto per la determinazione delle imposta municipale unica, l’IMU).

Il DL 101/2011 (Decreto Monti) fornisce la seguente definizione: “Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […].

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

  • il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
  • la residenza anagrafica;
  • la dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Agevolazioni abitazione principale

Anche per l’abitazione principale si può usufruire di diverse agevolazioni, come ad esempio:

  • l’esenzione dal pagamento IMU (in passato si poteva avere analoga esenzione dal pagamento dell’ICI)
  • la possibilità di detrazione al 19% degli interessi passivi in caso di mutui stipulati per l’acquisto di una casa
  • la rendita catastale non è imponibile in sede di calcolo IRPEF
  • altre agevolazioni previste da alcune amministrazioni comunali, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas)
  • altre agevolazioni per imposte locali (TASI, TARI, etc.) e tariffe locali

Differenza prima casa e abitazione principale

I benefici per abitazione principale non possono essere richiesti per immobili aventi i requisiti di prima casa ma nei quali non si ha la propria residenza, mentre possono essere goduti per immobili per l’acquisto dei quali non si è goduto dell’agevolazione prima casa, ma in cui si dimora abitualmente.

In definitiva, la prima casa potrebbe non essere la propria abitazione principale e non dar diritto alle relative agevolazioni.

25 commenti
  1. Fabio
    Fabio dice:

    Salve, vorrei se possibile questa precisazione su questo caso:
    Presenza di 2 coniugi proprietari al 50% ognuno di una abitazione.
    I coniugi si separano e il giudice assegna l’abitazione in via temporanea (???? situazione che può durare anni o decenni) alla moglie con conseguenza che il marito si deve trovare un’altra sistemazione.
    Il marito, che ora risiede nell’abitazione di proprietà della madre, può usufruire delle agevolazioni dell’abitazione principale sulle varie imposte? (IMU, TARI, TASI ecc) oppure perde i diritti in seguito ad un atto emanato dal giudice contro la sua volontà?

    Rispondi
    • Vincenzo Esposito
      Vincenzo Esposito dice:

      La plusvalenza colpisce gli immobili venduti prima dei 5 anni salvo nei seguenti casi:
      – Siano stati acquisiti a seguito di donazione;
      – Siano stati destinati ad abitazione principale del contribuente per la maggior parte del periodo di possesso

      Rispondi
  2. Fabio
    Fabio dice:

    Vivo in affitto e vorrei comprare una piccola casa in montagna dove andare in vacanza e dove forse vivere una volta in pensione. Può essere considerata una prima casa? Non ho nessuna prosperità intestata . Grazie Fabio

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Fabio,
      poiché non sei proprietario di altri immobili potrai acquistare la casa in montagna ed usufruire delle agevolazioni per prima casa.

      Infatti, come riportato nell’articolo, il concetto di prima casa viene utilizzato generalmente nel momento in cui una persona fisica entra in possesso (mediante compravendita, donazione, etc.) del suo “primo” immobile destinato ad abitazione.

      Tuttavia per usufruire di tali agevolazioni dovrai verificare il possesso dei seguenti requisiti:
      – l’immobile acquistato deve essere residenziale e non deve essere di categoria catastale A1, A8, A9
      – l’immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza
      – l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato
      – l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

      Rispondi
  3. Lucy
    Lucy dice:

    Salve, avrei bisogno di informazioni.
    Abbiamo acquistato la nostra prima casa con agevolazioni fiscali. Siamo entrati da subito come residenti.
    Dopo 16 mesi dall acquisto, abbiamo bisogno per motivi di lavoro, trasferirci in altra regione dove andremmo in affitto e la nostra casa acquistata verrà messa in affitto. Così facendo Perdero l agevolazione fiscale? Per quanto tempo bisogna mantenere la propria residenza per nn perdere l agevolazione fiscale prima casa.

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao,
      per poter usufruire dell’agevolazione prima casa è necessario che l’acquirente deve avere, o deve stabilire, entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile.

      Tuttavia, può succedere di dover cambiare la residenza: ad esempio è necessario trasferirsi in un altro appartamento nello stesso Comune, in tal caso l’agevolazione prima casa non decade.

      Bisogna però prestare attenzione poichè le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

      Questo può accadere se:
      • le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
      l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene
      • non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto
      • entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

      Per un maggior approfondimento sul tema ti consiglio di consultare l’apposita guida delle Entrate, scaricabile dal seguente link.

      Rispondi
  4. fabio
    fabio dice:

    buongiorno ho acquistato una casa nel 2014 e ho spostato la mia residenza li per poter usufruire dell’agevolazioni di prima casa , ora dovrei spostare la residenza da un’altra parte fuori comune , posso mantenere le agevolazioni prima casa o vanno a decadere , non avendo piu’ la residenza in quel comune ?

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Fabio,
      come potrai leggere in questo articolo di approfondimento le agevolazioni prima casa si possono mantenere sicuramente se si sposta la residenza in un altro immobile all’interno dello stesso comune.

      Nel caso invece di cambio di residenza al di fuori del Comune in cui è ubicata la prima casa si cade in una “zona grigia” delle norme. Infatti la normativa vigente non stabilisce per quanto tempo la residenza debba essere mantenuta all’interno del Comune. L’interpretazione più diffusa è che essa debba essere mantenuta almeno per 3 anni+18 mesi, termini entro cui possono avvenire i controlli delle Entrate.

      Rispondi
  5. Andrea
    Andrea dice:

    Salve, nel 2010 ho acquistato con mia sorella, con agevolazioni prima casa, un abitazione che poi abbiamo lasciato ai nostri genitori che al tempo dovevano andare via ma poi per problemi di salute sono rimasti in questo appartamento.Ora ho deciso, non vivendo più con loro parecchi anni, di fargli il contratto di comodato d’uso gratuito.Vorrei sapere se l’appartamento che ho acquistato un anno fa come seconda casa, può essere adibito ad abitazione principale anche se la residenza è ancora nell’altro appartamento.Preciso che non vivo stabilmente in quest’ultima ma solo saltuaruiamente perchè principlamente risiedo col mio compagno.In ogni caso, potrei avere qualche sconto sulle tasse avendo fatto il comodato?Grazie

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Ti consiglio di consultarti con il tuo fiscalista.
      Ad ogni modo, non è possibile usufruire delle agevolazioni “abitazione principale” senza risiedere nell’immobile insieme al proprio nucleo familiare.

      Rispondi
  6. Marco Rotella
    Marco Rotella dice:

    Buongiorno,

    mia moglie ha da poco ricevuto un immobile (porzione di bifamiliare in donazione da suo padre) su cui stiamo per iniziare i lavori di ristrutturazione (mutuo SAL). Nel frattempo siamo in affito ed abbiamo la residenza presso questa casa. Ne consegue secondo il mio intendimento, che la casa su cui stiamo iniziando i lavori è la nostra prima casa, ma non l’abitazione principale. Dico bene? Chiedo questo per orientarmi nei riguardi del super bonus 110%, che pare, spetterà solo per le abitazioni principali.

    grazie per l’attenzione.

    Rispondi
    • Nicola Furcolo
      Nicola Furcolo dice:

      Ciao Marco,
      l’abitazione principale deve coincidere con il luogo in cui il soggetto e i suoi familiari dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
      Quindi una casa in corso di costruzione non può essere abitazione principale.

      Rispondi
  7. Giacomo GRECO
    Giacomo GRECO dice:

    Ho acquistato un immobile come prima abitazione nel mese di febbraio c.a. .Ho avuto necessità di effettuare alcuni lavori di manutenzione, che causa COVID-19 è stato possibile effettuare nel mese di maggio. Ho trasferito la residenza nell’alloggio acquistato nei primi giorni di giugno c.a.. Per il periodo febbraio 2020-maggio 2020 devo pagare IMU?

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Giacomo,
      in base a quanto mi descrivi NON dovresti pagare l’IMU. Tuttavia in questi casi devi necessariamente confrontarti con l’ufficio tributi del tuo Comune.

      Per quanto riguarda l’obbligo di trasferire la residenza nell’immobile oggetto di agevolazioni prima casa, l’Agenzia delle Entrate ha sospeso i termini per tutto il 2020. Al riguardo ti consiglio la lettura di un nostro articolo.

      Rispondi
  8. Giacomo
    Giacomo dice:

    Buongiorno sono sposato in comunione dei beni la casa dove viviamo e mia in quanto costruita prima del matrimonio!!!in questa caso mia moglie può prendere un’altra abitazione in un altro comune e cambiare la la sua residenza e risultare x lei prima casa?

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Giacomo,
      sì tua moglie potrà beneficiare dei benefici prima casa (se non ne ha mai beneficiato prima).
      Ovviamente dovrà entro ,i 18 mesi dall’acquisto, spostare la sua residenza nell’immobile oggetto di tale beneficio.

      Rispondi
  9. CAMILLO
    CAMILLO dice:

    Salve, avendo acquistato casa con l’agevolazione prima casa ho 18 mesi di tempo per trasferire la residenza. Vorrei sapere come devo regolarmi ai fini IMU nel periodo in cui non sono ancora residente. Grazie

    Rispondi
    • Mario Guerriero
      Mario Guerriero dice:

      Ciao Camillo,
      ai fini del pagamento delle imposte comunali (IMU ed imposta sui rifiuti) la casa che hai acquistato (con l’agevolazione prima casa) risulterà una “seconda casa” fin quando non vi trasferirai effettivamente la residenza.

      Pertanto dovrai pagare l’IMU con le aliquote ed i codici tributo decisi dal tuo Comune: in quanto seconda abitazione non è previsto l’esonero dal pagamento di tale imposta.

      Rispondi

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