Difetti dell'opera: ecco quando vi è responsabilità del venditore/costruttore

La Cassazione chiarisce quando la responsabilità è del venditore/costruttore in caso di gravi difetti dell’opera, anche se la realizzazione è affidata a terzi

Con l’ordinanza n. 23132/2018 la Corte di Cassazione precisa che il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera, non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo, al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale.

I fatti in breve

Nel 2009 un condominio cita in giudizio la società costruttrice degli stabili ed il direttore dei lavori/progettista al fine di condannarli al risarcimento dei danni, ai sensi dell’art.669 codice civile, dovuti a vizi e difetti essenziali riscontrati nell’immobile.

La società costruttrice rilevava di essere stata soltanto committente delle opere di realizzazione del complesso condominiale mentre i lavori erano stati affidati ad altre ditte, pertanto chiamava in causa tali ditte per essere garantita dalle stesse.

Il Tribunale di Aosta con sentenza del 2011 condannava la società poiché, secondo i giudici, rivestiva il ruolo di costruttore visto che, sia dalla documentazione in atti sia dal comportamento della stessa, risultava che questa aveva mantenuto il controllo dell’operazione in tutte le fasi della costruzione e della vendita ed aveva, altresì, partecipato ai sopralluoghi nel corso dei quali erano stati constatati i vizi dell’immobile.

La società così presentava ricorso alla Corte di Appello di Torino la quale accoglieva l’appello, riformava la sentenza di primo grado. Secondo la Corte torinese, agli atti non vi era la prova che la società avesse assunto il ruolo di appaltatrice, né la veste di costruttore, né che si fosse ingerito nella costruzione delle opere appaltate, così da dover rispondere nei confronti degli acquirenti e del condominio.

La Cassazione chiamata a decidere sul ricorso presentato dal condominio nel rigettarlo precisa che in via generale:

il venditore può essere chiamato a rispondere dei gravi difetti dell’opera, non soltanto quando i lavori siano eseguiti in economia, ma anche nell’ipotesi in cui la realizzazione dell’opera è affidata a un terzo, al quale non sia stata lasciata completa autonomia tecnica e decisionale, in quanto il venditore abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell’altrui attività, sicché, anche in tali casi, la costruzione dell’opera è a lui riferibile (v. anche Cass. 567/05; 2238/12). Infatti, va considerato che, proprio questa attività di interferenza o di controllo, così come quella di progettazione, documentano, in generale, il coinvolgimento del venditore committente e la sua corresponsabilità, salvo che, in ipotesi limite, sia dimostrata la incolpevole estraneità

Nel caso in esame, la Corte di Cassazione ha escluso che il venditore committente avesse compartecipato, in modo attivo, alla realizzazione dell’opera di cui si dice, invece ha accertato che il committente-venditore, nell’esecuzione dell’opera in esame, aveva lasciato piena autonomia tecnica e decisionale all’impresa esecutrice o alle imprese esecutrici. Infatti, come afferma la Corte:

non è stato assolutamente dimostrato che l’appellante (venditore) avesse anche assunto la veste di costruttore, ovvero, che si fosse ingerito nella costruzione delle opere appaltate, così da ridurre l’impresa appaltatrice alla veste di mera esecutrice

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