Demolizione sottotetto: manutenzione straordinaria o ristrutturazione edilizia?

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La demolizione di un sottotetto per la creazione di un terrazzo costituisce  ristrutturazione edilizia con modifica della destinazione d’uso. Lo chiarisce il CdS

Quali sono i confini che delimitano e differenziano una ristrutturazione edilizia dalla manutenzione straordinaria?

Il Consiglio di Stato con la sentenza n. 7012/2021 risponde a questa domanda con particolare riferimento all’art. 3 (Definizioni degli interventi edilizi) del Testo unico dell’edilizia.

Il caso

Il comproprietario di un fabbricato, ubicato nel centro storico, presentava al Comune la SCIA per “la sostituzione del solaio di calpestio del piano sottotetto e la demolizione della corrispondente copertura per la realizzazione di terrazzo uso stenditoio”.

Successivamente, l’Ente locale diffidava il privato dal cominciare i lavori, poiché quest’ultimi avrebbero costituito opere di ristrutturazione edilizia su immobile vincolato nel Piano Regolatore Generale – PRG.

A parere del Comune la progettata demolizione di parte del sottotetto e della relativa riconversione in terrazzo praticabile, di cui alla SCIA presentata, avrebbe alterato la volumetria complessiva del fabbricato e comportato una diversa destinazione d’uso.

Su tale immobile, infatti, erano ammessi dalle Norme Tecniche di Attuazione del PRG esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché di restauro e risanamento conservativo.

Il privato decideva di fare ricorso al Tar che lo respingeva; seguiva il ricorso presso il CdS.

La sentenza del Consiglio di Stato

I giudici di Palazzo Spada richiamano le definizioni degli interventi edilizi contenute nell’art. 3 del dpr 380/2001 nella forma vigente all’epoca dei fatti:

  • interventi di manutenzione ordinaria, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
  • interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso […]; (ndr. ricordiamo che attualmente la dicitura “e non comportino modifiche delle destinazioni di uso” è stata modificata dalla legge n. 120/2020 (legge Semplificazioni) in “e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico“);
  • interventi di restauro e di risanamento conservativo, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.

Fatta questa premessa, il CdS osserva che l’intervento prospettato dal ricorrente, attraverso la sostituzione del solaio di calpestio con un terrazzo praticabile, modifica le caratteristiche planovolumetriche e di sagoma dell’edificio e non può essere qualificato come meramente conservativo.

Esso, pertanto, risulta incompatibile con le NTA del PRG del Comune che, per gli edifici compresi in “Zona A”, aventi valore storico e identitario, esclude tutti gli interventi eccedenti il restauro e il risanamento conservativo all’evidente fine di assicurarne il mantenimento delle caratteristiche tipologiche e strutturali.

Per tali motivi il ricorso NON è accolto.

 

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Clicca qui per scaricare la sentenza del CdS

 

praticus-ta
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