Demolizione e ricostruzione su lotto diverso: è ristrutturazione edilizia?

Occhio alla definizione di demolizione e ricostruzione su diverso sedime in ambito ristrutturazione edilizia data dall’art. 3, comma 1, lett. d del Testo unico edilizia. Il Tar Sicilia nella sentenza n. 2409/2023 ci spiega perché il “diverso sedime” a cui fa riferimento il D.P.R. 380/2001 non può essere interpretato in qualità di diverso lotto ai fini di una ristrutturazione edilizia attraverso demoricostruzione. Demolire un manufatto edilizio costituisce un’operazione molto delicata sotto molteplici punti di vista come ad esempio quello legato alla sicurezza degli operatori del cantiere, gli occupanti delle aree e delle proprietà limitrofe, è per questo che ti consiglio il software per i piani delle demolizioni pratico ed efficiente affinché i tuoi Piani delle Demolizioni siano sempre a norma e in linea con il Testo Unico della Sicurezza (D.Lgs. n. 81/2008) e con quanto previsto agli artt. 150, 151, 152, 153, 154 e 155.

Cosa è l’area di sedime?

Esaustiva è la definizione che inquadra l’area di sedime tratta dal regolamento regionale sull’attività edilizia della Regione Umbria:

Si definisce area di sedime l’area, misurata in metri quadrati, ottenuta dalla proiezione sul piano orizzontale delle murature e delle strutture portanti esterne della costruzione sovrastante il piano di campagna e delle parti di costruzioni entroterra non ricoperte superiormente da terreno vegetale di idoneo spessore […]

In altre parole, l’area di sedime è la proiezione orizzontale della parte fuori terra di un edificio più le parti interrate non ricoperte da uno strato di terreno vegetale sufficiente a consentire la sistemazione a manto erboso o ad orto o altre coltivazioni, con l’esclusione delle strutture aggettanti dal filo esterno delle murature quali: balconi, scale, pensiline, cornicioni, spioventi, gronde, fasce di coronamento ed elementi decorativi e rampe esterne richieste da specifiche normative di sicurezza o per l’abbattimento della barriere architettoniche.

Demolire e ricostruire su lotto diverso può essere assimilato a demolire e ricostruire su diversa area di sedime?

I ricorrenti del caso in esame contestavano la comunicazione del parere contrario reso dal Comune inerente al rilascio di un permesso di costruire per la realizzazione di un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione di un immobile su un altro lotto sito a 150 metri di distanza da quello in cui era collocato il fabbricato da demolire.

Per l’ente contrario al rilascio del titolo edilizio richiesto, l’intervento in questione non poteva essere ricondotto a quanto riportato dall’art. 3, comma 1, lett. d) “interventi di ristrutturazione edilizia“, D.P.R. 380/2001.

Al contrario, a parere dei protagonisti del ricorso al Tar, demolizione e ricostruzione “su altro lotto“, senza incremento di volumetria, rientrava nella definizione di ristrutturazione edilizia secondo quanto enunciato dal menzionato art. 3 che fa riferimento ad un “diverso sedime“.

Tar Sicilia: demolire e ricostruire su altro lotto, anche se adiacente a quello del fabbricato demolito, equivale al consumo di altro suolo

I giudici ricordano che l’ampliamento della nozione di ristrutturazione edilizia, in modo da ricomprendervi anche interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, è stato realizzato con l’art. 10, co. 1, lett. b), D.L. n. 76/2020 cd. “Semplificazioni”, convertito con modificazioni dalla legge n. 120/2020.

Essi spiegano che dalla lettura dei lavori preparatori alla legge di conversione emerge che la ristrutturazione mediante demolizione e ricostruzione è finalizzata a un intervento su un’area il cui suolo è già stato consumato dall’esistenza di un edificio.

L’obiettivo degli interventi di cui al D.L. n. 76/2020 in materia edilizia è stato quello di consentire la “rigenerazione urbana” e di scongiurare, pertanto, il consumo di nuovo suolo, anche tramite il riuso di suoli già urbanizzati:

È, allora, alla luce di tali considerazioni che va inquadrata la ratio della ristrutturazione della demolizione e ricostruzione con diversa area di sedime: la modifica normativa non ha affatto inteso ricomprendere in tale fattispecie il – diverso caso – della demolizione di un edificio sito in un luogo, da ricostruire in un luogo del tutto diverso (più o meno distante dal primo); essa, piuttosto, ha ampliato la possibilità di riutilizzare, anche in modo particolarmente ampio, il suolo già consumato.

Diversamente, puntualizzano i giudici, svanirebbe quasi il confine tra ristrutturazione edilizia e nuova edificazione.

Può, quindi, considerarsi tuttora valida la distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, più volte delineata dalla giurisprudenza amministrativa nel senso di individuare:

la ristrutturazione in una serie di interventi rivolti a trasformare organismi edilizi,
la nuova costruzione in una trasformazione del territorio non caratterizzata dalla preesistenza di un manufatto;

con la conseguenza che “il concetto di ristrutturazione non può ontologicamente prescindere dall’apprezzabile traccia di una costruzione preesistente“, in assenza della quale non si ravvisa il tratto distintivo e fondamentale che caratterizza la ristrutturazione rispetto alla nuova edificazione, atteso che la ristrutturazione è strumentale alla sempre più avvertita esigenza di contenere il consumo di suolo (Cons. St., sez. IV, 12 maggio 2022, n. 3750).

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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