Demolizione e ricostruzione: quando possono considerarsi iniziati i lavori?

In un precedente articolo di BibLus-net abbiamo già affrontato la tipologia dei lavori che danno reale avvio ad un cantiere assoggettato al permesso di costruire, al fine di evitarne la decadenza (sentenza n. 7827/2020 del Consiglio di Stato); questa volta i giudici di Palazzo Spada spiegano quando possono davvero dirsi avviati i lavori edilizi assentiti dal PdC, nel caso di un cantiere di demolizione e ricostruzione.

Ricordiamo che, secondo quanto riportato dall’art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire“, comma 2 del D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia), il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori.

Lasciamo, quindi, spazio al Consiglio di Stato con la sentenza n. 4033/2022.

Provare la volontà di esercitare lo ius aedificandi autorizzato con il permesso di costruire, il caso

Ai titolari di un permesso di costruire che li abilitava a demolire e ricostruire il loro immobile, veniva comunicato dal Comune la decadenza del loro titolo abilitativo a causa del mancato inizio dei lavori entro l’anno dal suo rilascio.

I protagonisti della vicenda decidevano di far ricorso al Tar in quanto principalmente:

l’amministrazione non avrebbe provato il presupposto della decadenza, ossia il mancato inizio dei lavori autorizzati.

I giudici respingevano il ricorso, poiché dalla documentazione agli atti risultava essere stato impiantato solo il cantiere, di per sé insufficiente per considerare i lavori iniziati.

Ma i ricorrenti si appellavano al CdS, sostenendo la erroneità della pronuncia del Tar, in quanto avrebbe sottostimato i lavori compiuti e attestati dal direttore dei lavori.

La sentenza del Consiglio di Stato: la notevole attività demolitoria è prova dell’inizio dei lavori

I giudici di Palazzo Spada osservano e sottolineano quanto è riportato nel PdC rilasciato ai ricorrenti dall’ente appellato: il titolo ha in oggetto una demolizione e ricostruzione!

Risulta, infatti, dall’unico verbale di sopralluogo compiuto dall’amministrazione l’esistenza di un’attività edilizia avanzata che comprende sia la già compiuta demolizione del preesistente edificio che l’ultimazione dell’intera fondazione del nuovo fabbricato e del massetto di pavimentazione.

Detto ciò, il CdS chiarisce che:

L’attività di demolizione di un edificio che presenta una certa consistenza edilizia si pone come manifestazione, effettiva e concreta, della volontà di esercitare il jus aedificandi autorizzato con il permesso di costruire e costituisce, dunque, un fatto idoneo ad impedire la decadenza di cui all’art. 15, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001

In altre parole, per i giudici va valorizzata la circostanza che il permesso di costruire è stato rilasciato non soltanto per la realizzazione di un edificio, ma anche, sul piano logico e cronologico, per la demolizione di un edificio preesistente. Quest’ultima attività edilizia costituisce la riprova dell’intento di voler esercitare lo ius aedificandi autorizzato, che risulta rafforzato dalla constatata realizzazione delle fondamenta del nuovo edificio.

In definitiva, la sentenza di primo grado va riformata, per non aver tenuto conto che l’onere di provare la sussistenza dei presupposti per adottare il provvedimento di decadenza grava sul Comune, mentre i fatti evidenziati hanno provato esattamente il contrario di quanto contestato dallo stesso ente.

Il ricorso è, quindi, accolto.

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