Demolizione e ricostruzione in zone vincolate, le modifiche al dpr 380/2001
La legge 34/2022 (conv. decreto energia) introduce modifiche al testo unico per l’edilizia. Ecco le novità su demolizione e ricostruzione
La legge di conversione del decreto energia (legge 34/2022 di conversione del dl 17/2022) introduce una serie di novità e semplificazioni in edilizia, intervenendo anche sulla questione relativa alla demolizione e ricostruzione qualificabile come ristrutturazione edilizia, per ciò che riguarda gli edifici soggetti a vincolo paesaggistico.
Demolizione e ricostruzione come ristrutturazione edilizia
Il dl 76/2020 (decreto semplificazioni) ha ampliato in modo significativo il concetto di “demolizione e ricostruzione” inquadrato come intervento di ristrutturazione edilizia. Già in passato l’intervento di demolizione e ricostruzione era qualificato come un intervento di ristrutturazione edilizia, ma entro certi limiti. In particolare, occorreva rispettare la sagoma, il volume e l’area di sedime: insomma bisognava rientrare in una casistica precisa.
Con il decreto semplificazioni, però si va oltre: viene consentita la possibilità di modificare la sagoma, ma anche l’area di sedime ed anche le caratteristiche planivolumetrica e tecnologiche. Di fatto, diventa possibile ricreare un edificio completamente diverso.
Attenzione, però: le regole non valevano per tutti gli edifici!
Se da un lato registriamo un notevole passo avanti per incrementare il raggio d’azione della ristrutturazione edilizia, dall’altro rimaneva ferma la volontà del legislatore di tutelare gli edifici nei centri storici, quindi vincolati in qualche modo ai sensi del dlgs 42/2004.
Si configurava un doppio scenario, come riportato nell’immagine successiva.
In pratica per alcuni edifici risultava possibile inquadrare l’intervento come ristrutturazione edilizia, anche senza il rispetto di sagoma, prospetti e sedime, mentre per tutti quelli soggetti al dlgs 42/2004 occorreva mantenere il rispetto di tali caratteristiche.
Demolizione e ricostruzione come ristrutturazione edilizia: quadro antecedente al decreto energia
Il nuovo scenario relativo agli edifici vincolati
La legge 34/2022 modifica il dpr 380/2001 agli articoli 3 e 10.
Con questo intervento si configura un triplo scenario:
- edifici non vincolati;
- edifici vincolati ai sensi dell’articolo 142;
- tutti gli altri edifici vincolati (artt. 12 e 136)
Art. 142. Aree tutelate per legge
Il codice dei beni culturali e del paesaggio prevede diversi tipi di tutela:
- l’art. 12 tutela gli edifici classificati come beni culturali;
- l’art. 136 tutela gli edifici situati in aree di notevole interesse pubblico;
- l’art. 142 tutela gli edifici che si trovano nelle aree particolari di interesse paesaggistico.
Entrando nello specifico dell’art. 142, questo prevede le seguenti aree:
- a) i territori costieri compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i terreni elevati sul mare;
- b) i territori contermini ai laghi compresi in una fascia della profondità di 300 metri dalla linea di battigia, anche per i territori elevati sui laghi;
- c) i fiumi, i torrenti, i corsi d’acqua iscritti negli elenchi previsti dal testo unico delle disposizioni di legge sulle acque ed impianti elettrici, approvato con regio decreto 11 dicembre 1933, n. 1775, e le relative sponde o piedi degli argini per una fascia di 150 metri ciascuna;
- d) le montagne per la parte eccedente 1.600 metri sul livello del mare per la catena alpina e 1.200 metri sul livello del mare per la catena appenninica e per le isole;
- e) i ghiacciai e i circhi glaciali;
- f) i parchi e le riserve nazionali o regionali, nonché i territori di protezione esterna dei parchi;
- g) i territori coperti da foreste e da boschi, ancorché percorsi o danneggiati dal fuoco, e quelli sottoposti a vincolo di rimboschimento, come definiti dall’articolo 2, commi 2 e 6, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 227 (norma abrogata, ora il riferimento è agli articoli 3 e 4 del decreto legislativo n. 34 del 2018);
- h) le aree assegnate alle università agrarie e le zone gravate da usi civici;
- i) le zone umide incluse nell’elenco previsto dal dpr 13 marzo 1976, n. 448;
- l) i vulcani;
- m) le zone di interesse archeologico.
In definitiva per tutti gli immobili che ricadono nelle zone previste dall’art. 142 diventa possibile procedere con demo-ricostruzione qualificata come ristrutturazione edilizia, anche con cambio volumetria, sagoma e sedime.
Triplo scenario
Demolizione e ricostruzione e bonus edilizia
Gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree tutelate (ai sensi dell’art. 142 del dlgs n. 142/2004) anche con diversa sagoma, volume, sedime e prospetto cessano di essere considerati nuove costruzioni e sono classificati sempre come “ristrutturazione edilizia”; dal punto di vista del titolo edilizio non cambia nulla, è sempre necessario richiedere il permesso di costruire, ma la novità fondamentale è che in quanto ristrutturazione è possibile accedere alle detrazioni fiscali.
Infatti, presupposto fondamentale per ottenere le detrazioni fiscali (Superbonus, ecobonus e bonus ristrutturazioni) è che i lavori siano classificati come ristrutturazioni edilizie.
Per conoscere in dettaglio tutti bonus edilizia ti consiglio uno strumento in grado di guidarti correttamente.
Dpr 380/2001 aggiornato ad aprile 2022
Ecco il testo aggiornato del dpr 380/2001.
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