Demolizione e ricostruzione: il caso di una presunta ristrutturazione

La demolizione e la ricostruzione di un fabbricato non sempre costituisce una ristrutturazione, lo chiarisce il Tar Veneto con la sentenza n. 797/2020.

Attenzione! Le regole sono recentemente cambiate con la pubblicazione della legge Semplificazioni (legge n. 120/2020) che ha apportato sostanziali modifiche al Testo unico sull’edilizia.

Di seguito cercheremo di fare chiarezza sull’argomento, estremamente attuale, visto che la classificazione degli interventi di demolizione/ricostruzione come ristrutturazione permette l’accesso al Superbonus 110%.

Ricordiamo inoltre che se invece la demolizione/ricostruzione viene classificata dal Comune come “nuova costruzione”, non si potrà accedere alle detrazioni fiscali in edilizia.

Il caso

Una società immobiliare contestava presso il Tar il provvedimento comunale sulla determinazione del contributo per oneri di urbanizzazione primaria e secondaria dovuti per il rilascio del permesso di costruire relativo alla demolizione e ricostruzione di due fabbricati, originariamente l’uno a destinazione residenziale e l’altro artigianale.

La demolizione dei due predetti manufatti edilizi prevedeva la successiva realizzazione di due nuovi fabbricati ad uso residenziale, ciascuno dei quali composto da quattro unità abitative.

Il ricorrente riteneva che, essendo l’area di edificazione già interessata dalla presenza di edifici, il Comune (nel determinare la misura degli oneri dovuti) avrebbe dovuto tener conto solo del maggior carico urbanistico provocato dal nuovo intervento (di ristrutturazione edilizia a parere del ricorrente); invece, l’amministrazione aveva calcolato le somme da versare considerando l’area alla stregua di un terreno inedificato, applicando i parametri relativi agli interventi di nuova costruzione.

La sentenza del Tar Veneto

I giudici fanno una premessa e chiariscono la natura del contributo di costruzione:

gli oneri di urbanizzazione hanno la funzione di compensare la collettività per il nuovo ulteriore carico urbanistico che si riversa sulla zona a causa della consentita attività edificatoria;
il costo di costruzione si configura quale compartecipazione comunale all’incremento di valore della proprietà immobiliare di chi costruisce;
il contributo di costruzione rappresenta una compartecipazione del privato alla spesa pubblica occorrente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione che l’amministrazione comunale è tenuta ad affrontare in relazione al nuovo intervento edificatorio del richiedente il titolo edilizio.

Per i togati, in base a quanto premesso, la demolizione di due fabbricati (l’uno con uso abitativo e l’altro a destinazione artigianale) con ricostruzione di due nuovi fabbricati ad uso abitativo deve qualificarsi come intervento di nuova costruzione, per le seguenti ragioni:

incremento delle unità abitative (da 2 a 8);
aumento della superficie lorda di pavimento;
variazioni planovolumetriche, della sagoma, delle altezze;
del numero di vani abitabili.

Ciò esclude la possibilità di classificare l’intervento come ristrutturazione: infatti, la creazione di sei nuove unità abitative “appare idonea a determinare quell’aumento di carico urbanistico” che presuppone il carattere oneroso degli interventi di trasformazione del territorio.

Per tali motivi, il ricorso non è accolto.

Demolizione/ricostruzione nella legge semplificazioni

Ricordiamo che la legge semplificazioni ha apportato diverse modifiche al Testo unico dell’edilizia; tra cui quelle all’art. 3 (Definizione degli interventi edilizi).

L’articolo 3 al comma 1, lettera d) riporta la definizione degli “interventi di ristrutturazione edilizia” con la previsione di demolizione/ricostruzione, che qui citiamo:

gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico.
L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana…

Le novità apportate agli interventi di demolizione e ricostruzione, consistono nella deroga, al di fuori dei centri storici e di immobili soggetti a vincolo storico ed artistico, ed in base ai regolamenti ed agli strumenti urbanistici comunali vigenti, su diversa:

sagoma;
prospetti;
sedime;
caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

La legge semplificazioni se ha quindi ampliato il concetto demolizioni/ricostruzioni, ammettendo anche quelle con aumento di volumetria, ha assottigliato la differenza tra demolizione/ricostruzione (nuova costruzione) e demolizione/ricostruzione (ristrutturazione).

Nuova costruzione e permesso di costruire

Al riguardo è da evidenziare come tali modifiche si rapportino con l’art 10 del TUE.

L’art. 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire) del Testo unico definisce infatti gli interventi subordinati al permesso di costruire, tra i quali al comma 1, lett. a) viene riportato “gli interventi di nuova costruzione“.

Nei comma 1 e 2 del medesimo articolo 10, tuttavia si dà ampia discrezionalità ai Comuni nell’individuare quegli ulteriori interventi vincolati al permesso di costruire, che possano incidere sul carico urbanistico.

Gli uffici tecnici comunali (UTC) hanno quindi ora, anche a seguito della legge semplificazioni, maggiore discrezionalità nel classificare gli interventi di demolizione/ricostruzione come nuova costruzione o come ristrutturazione.

La maggiore conseguenza, tra queste due tipologie di intervento, è che solo nel caso in cui la demolizione/ricostruzione si configuri come ristrutturazione si potrà accedere al Superbonus 110%.