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Demolizione e ricostruzione

Demolizione e ricostruzione: quando è risanamento conservativo?

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CdS: demolizione e ricostruzione parziale di murature ammalorate non recuperabili costituisce manutenzione straordinaria e quindi risanamento conservativo

Torniamo ad esplorare il concetto di demolizione e ricostruzione e questa volta il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8564/2023, scioglie qualche dubbio che ancora persiste su come l’operazione di demolire e ricostruire possa essere ricondotta anche ad un più delicato intervento di restauro e risanamento conservativo di un edificio. Ma prima d’intervenire fattivamente con opere di demolizione, occorre rappresentare l’edificio oggetto dell’intervento per individuarne meglio tutte le criticità, e qui vorrei sottolineare come la metodologia  BIM possa fare la differenza anche in questo ambito, in quanto può rappresentare e modellare l’esistente tanto quanto ciò che non esiste ancora; il BIM sarà davvero uno strumento di utilità strategica nel prossimo futuro soprattutto nei paesi del mondo, come l’Italia, che posseggono un enorme patrimonio di edilizia piuttosto datato, in gran parte con valenze storiche e monumentali. Per questo desidero ricordarti che esiste un valido strumento di rilievo del patrimonio architettonico il software di modellazione 3D che dispone di una particolare tecnologia, l’HBIM (Historical o Heritage Building Information Modeling), per la riqualificazione del costruito esistente e il recupero degli edifici storici, oggi a tua disposizione in prova gratuita per 30 giorni.

Demolizione e ricostruzione parziale per il recupero ed il risanamento conservativo degli edifici: il caso

Alcuni vicini contestavano il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune ad una società immobiliare per la ristrutturazione e riqualificazione energetica di un immobile. Nel dettaglio, il progetto, finalizzato a ricavare sette unità immobiliari residenziali, prevedeva, per la parte di immobile soggetta a risanamento conservativo di tipo B, la parziale demolizione e ricostruzione di alcuni tratti della muratura perimetrale ammalorata e non diversamente recuperabile.

I vicini facevano ricorso al Tar in quanto a loro avviso tale intervento si poneva in contraddizione con il risanamento conservativo di cui al titolo abilitativo richiesto. Ma il Tar respingeva il ricorso, osservando che il risanamento conservativo di tipo B non postula l’obbligo di conservare totalmente i muri perimetrali poiché le norme di attuazione del piano generale degli insediamenti storici (P.G.I.S.) che disciplinava tale tipo di intervento contemplava anche il rifacimento di porzioni delle parti strutturali del fabbricato quando il loro consolidamento fosse risultato comprovatamente impossibile.

Si arrivava così in appello presso il CdS.

CdS: demolire e ricostruire parzialmente murature altrimenti irrecuperabili senza modifiche della struttura originaria è manutenzione straordinaria che può rientrare nel risanamento conservativo

I giudici di Palazzo Spada, a conferma di quanto già espresso dal Tar, chiariscono che:

  • la giurisprudenza amministrativa ha definito come manutenzione straordinaria e risanamento conservativo le opere che ripristinano l’individualità originaria dell’edificio senza modificarne la struttura interna ed esterna;
  • la finalità del restauro e del risanamento conservativo è rinnovare l’edificio in modo completo, sempre nel rispetto degli elementi essenziali tipologici, formali e strutturali;
  • la sostituzione della muratura perimetrale degradata, che ha funzioni strutturali, rientra nella categoria di manutenzione straordinaria, rendendo quindi ammissibile anche nel risanamento conservativo;
  • il rifacimento di una parte di muratura perimetrale, se realizzato nel rispetto degli elementi formali e strutturali dell’edificio originario, costituisce un intervento di risanamento conservativo.

Nel caso specifico, il permesso di costruire originale aveva consentito la demolizione e ricostruzione parziale di alcune parti della muratura perimetrale. La sanatoria successiva ha riguardato le difformità relative alla demolizione e ricostruzione della parte restante. Sono state conservate le pareti a nord e ad ovest, e il muro a sud al piano terra è stato rinforzato con una contromuratura.
A conferma di ciò risulta la perizia del tecnico strutturista che ha giustificato l’irrealizzabilità di interventi di conservazione a causa della situazione di precarietà statica della struttura che rendeva il cantiere insicuro.
Le circostanze di fatto confermano che sussistono i presupposti previsti dalle norme di attuazione del P.G.I.S. per classificare l’intervento come risanamento conservativo.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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