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Demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico: titolo edilizio, oneri e incentivi previsti

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Quale titolo abilitativo richiede l’intervento di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria? Tutto quello che c’è da sapere

Nel contesto delle demolizioni e ricostruzioni esistono tre categorie principali: parità di volumetrie, aumenti volumetrici per la rigenerazione urbana e modifiche volumetriche in generale. Oltre agli indicatori tecnici e alle caratteristiche intrinseche, queste categorie delineano la natura dell’intervento, distinguendo tra ristrutturazione edilizia leggera, ristrutturazione pesante e, in alcuni casi, nuova costruzione.

La corretta identificazione di queste categorie conduce alla scelta dei titoli abilitativi e della procedura amministrativa adeguata. Per non commettere errori con conseguenze penali e amministrative, ti consiglio di utilizzare il software per le pratiche edilizie, che ti guida nella scelta del titolo a seconda dell’intervento e ti offre i modelli aggiornati dei documenti richiesti.

Scopri cosa implicano gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico in quale categoria ricadono e quale titolo abitativo è richiesto.

Demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico e senza

L’intervento edilizio di demolizione e ricostruzione implica la rimozione totale di un edificio seguita dalla sua ricostruzione, mantenendo invariati gli aspetti essenziali, fatta eccezione per gli adattamenti antisismici necessari.

Gli interventi di demolizione e ricostruzione possono essere suddivisi in diverse categorie in base alla volumetria, tra cui:

  • mantenimento della stessa volumetria (art. 3 c.1 lett. d, D.P.R. 380/01);
  • incremento volumetrico, incluso per la rigenerazione urbana (art. 3 c.1 lett. d, D.P.R. 380/01);
  • modifiche volumetriche, sia in aumento che in riduzione (art. 10 c.1 lett. c, D.P.R. 380/01).

A questi criteri si aggiungono variazioni di parametri e caratteristiche immobiliari come sagoma, prospetti, sedime, configurazione planimetrica e tipologica.

Infine, vengono considerati anche parametri e criteri relativi al contesto urbanistico e alla zonizzazione dell’immobile, inclusi immobili soggetti a tutela del D.Lgs. 42/2004, zone omogenee A, D.M. n. 1444/68 o equivalenti in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali.

Demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico: quale categoria?

La demolizione e ricostruzione è un intervento edilizio che, in base alle sue caratteristiche, può essere categorizzato come ristrutturazione o nuova costruzione secondo quanto stabilito D.P.R. 380/01 (testo unico edilizia):

  • ristrutturazione edilizia “leggera” – art. 3 comma 1 lettera d);
  • ristrutturazione edilizia “pesante” – art. 10 comma 1 lettera c);
  • nuova costruzione – art. 10 c.1.

Nel contesto della ristrutturazione, la normativa consente la realizzazione di un organismo edilizio completamente nuovo, anche con sagoma, prospetti e caratteristiche volumetriche diverse. Sono ammesse modifiche per l’installazione di impianti innovativi o per garantire la conformità alle norme vigenti, come quelle antisismiche.

Tuttavia, la volumetria deve essere rispettata; altrimenti si fa riferimento alla demolizione e ricostruzione con ampliamento.

Nel caso in cui si ha un aumento di volume l’intervento di demolizione e ricostruzione rientra tra gli interventi di ristrutturazione edilizia pesante o di nuova costruzione.

Demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico: quale titolo abilitativo?

Conformemente alle normative urbanistiche a livello nazionale e territoriale, il processo di demolizione e ricostruzione di un edificio richiede che la nuova struttura rispetti la superficie e la volumetria di quella demolita.

Nel caso in cui l’intervento di demolizione e ricostruzione comporti un ampliamento volumetrico, si avrebbe una significativa modifica dell’assetto urbanistico del territorio.

Ciò implica una distinzione nella scelta del titolo abilitativo richiesto per poter avviare i lavori:

  • nel caso di lavori di ristrutturazione edilizia che mantengono la stessa volumetria, è sufficiente presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA edilizia);
  • per la costruzione di un nuovo edificio con ampliamento volumetrico, è obbligatorio ottenere un permesso di costruire (PdC).

Questa necessità deriva dall’ampliamento della volumetria, che implica l’occupazione di nuova area, comportando così una modifica dello stato del territorio circostante.

Per essere sicuro di scegliere adeguatamente il titolo abilitativo a seconda dell’intervento e di compilare adeguatamente la documentazione, usa il software per i titoli abilitativi che ti guida nella scelta e ti fornisce tutti i modelli che ti occorrono con la compilazione semplificata dai dati delle pratiche e dalle variabili inserite in ciascun modello.

Inoltre, possono esserti utili il modello PDF editabile del permesso di costruire e il modello PDF editabile della SCIA edilizia.

Modello permesso di costruire: software Praticus-TA

Modello permesso di costruire: software Praticus-TA

Demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico: quale bonus edilizio?

Nel caso di aumento di volumetria, al volume in eccesso, è possibile applicare il sismabonus per demolizione e ricostruzione, ma non l’ecobonus.

Nella risposta all’interpello n. 684/2021, l’Agenzia delle Entrate ha affrontato la questione della demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, focalizzandosi sull’applicabilità delle agevolazioni del 110% (sismabonus ed ecobonus) al volume in eccesso post lavori. Nel contesto specifico, un edificio, demolito a causa di un movimento franoso del terreno, aveva ottenuto un permesso di costruzione per la demolizione e ricostruzione su un’area diversa con un aumento del 20% della superficie. La richiesta presentata riguardava l’accesso ai benefici fiscali per interventi di riduzione del rischio sismico ed efficientamento energetico. L’Agenzia ha sottolineato l’importanza di classificare gli interventi come “ristrutturazione edilizia” e ha chiarito che il Superbonus per l’incremento di volume non si applica alla parte eccedente il volume pre-esistente.

Per quanto riguarda l’ecobonus, invece, è necessario distinguere nelle fatture tra ristrutturazione e ampliamento o emettere un’apposita attestazione. Per gli interventi di efficientamento energetico, è richiesta una relazione tecnica che dimostri che l’edificio originale era dotato di un impianto di riscaldamento adeguato. Se questo requisito è soddisfatto, non è richiesto l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) iniziale.

Per non avere problemi con la certificazione energetica, ti consiglio di utilizzare il software per la certificazione energetica che ti consente di ottenere direttamente dai dati di progetto, l’attestato APE per tutte le tipologie di edifici (residenziali e non residenziali – esistenti e di nuova costruzione) senza limiti di superficie.

Oneri di urbanizzazione previsti per la demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico

Nel contesto di una ristrutturazione edilizia, l’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione si configura solo se l’intervento comporta un effettivo aumento del carico urbanistico.

In tal caso, gli oneri di urbanizzazione devono essere corrisposti esclusivamente sulla parte di volumetria che eccede l’edificio preesistente, evitando quindi di considerare l’intera volumetria dell’immobile.

A tal proposito, potrebbe interessarti un caso giuridico in cui si chiarisce se nel caso in cui ci sia demolizione senza ricostruzione: sono dovuti gli oneri di urbanizzazione.

Oneri di urbanizzazione per demolizione e ricostruzione: casi esenti

Come appena affermato l’intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico implica gli oneri di urbanizzazione e non rientra tra i casi esenti.

L’obbligo di versare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria non sussiste invece nel contesto di un intervento di demolizione e ricostruzione che conduca alla creazione di un edificio con:

  • identica volumetria;
  • medesime caratteristiche;
  • stessa destinazione d’uso rispetto all’edificio preesistente.

Demolizione e ricostruzione: le sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze sulla demolizione e ricostruzione, che aiutano a chiarire alcuni aspetti fondamentali dell’intervento edilizio in questione.

Demolizione e ricostruzione su lotto diverso: è ristrutturazione edilizia?

La sentenza n. 2409/2023 del Tar Sicilia chiarisce se l’intervento di demolizione e ricostruzione su lotto diverso sia ristrutturazione edilizia.

Il Tar Sicilia delinea chiaramente che la demolizione e ricostruzione su un lotto diverso non può essere considerata ristrutturazione edilizia, come specificato dall’art. 3, comma 1, lett. d del Testo unico edilizia (TUE). La definizione di “diverso sedime” fornita dal D.P.R. 380/2001 non può essere interpretata come un diverso lotto ai fini della ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione.

L’area di sedime, definita dettagliatamente dal regolamento regionale sull’attività edilizia della Regione Umbria, comprende la proiezione orizzontale delle murature e delle strutture portanti esterne della costruzione sopra il piano di campagna, escludendo balconi, scale, pensiline, cornicioni, spioventi, gronde e altre strutture aggettanti. I ricorrenti contestavano il parere negativo del Comune riguardo al permesso di costruire per la demolizione e ricostruzione su un lotto diverso, sostenendo che tale intervento rientrasse nella definizione di ristrutturazione edilizia.

Tuttavia, il Tar Sicilia stabilisce che demolire e ricostruire su un lotto diverso, anche se adiacente, equivale al consumo di altro suolo. I giudici sottolineano che la normativa (D.L. n. 76/2020 “Semplificazioni”) non mirava a includere la demolizione di un edificio in un luogo diverso, ma piuttosto a consentire un ampio riutilizzo del suolo già consumato. In definitiva, il ricorso non è accolto.

Altre sentenze di riferimento:

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