Demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico: titolo edilizio, oneri e incentivi previsti

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Demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico: quale bonus edilizio?

Nel caso di aumento di volumetria, al volume in eccesso, è possibile applicare il sismabonus per demolizione e ricostruzione, ma non l’ecobonus.

Nella risposta all’interpello n. 684/2021, l’Agenzia delle Entrate ha affrontato la questione della demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, focalizzandosi sull’applicabilità delle agevolazioni del 110% (sismabonus ed ecobonus) al volume in eccesso post lavori. Nel contesto specifico, un edificio, demolito a causa di un movimento franoso del terreno, aveva ottenuto un permesso di costruzione per la demolizione e ricostruzione su un’area diversa con un aumento del 20% della superficie. La richiesta presentata riguardava l’accesso ai benefici fiscali per interventi di riduzione del rischio sismico ed efficientamento energetico. L’Agenzia ha sottolineato l’importanza di classificare gli interventi come “ristrutturazione edilizia” e ha chiarito che il Superbonus per l’incremento di volume non si applica alla parte eccedente il volume pre-esistente.

Per quanto riguarda l’ecobonus, invece, è necessario distinguere nelle fatture tra ristrutturazione e ampliamento o emettere un’apposita attestazione. Per gli interventi di efficientamento energetico, è richiesta una relazione tecnica che dimostri che l’edificio originale era dotato di un impianto di riscaldamento adeguato. Se questo requisito è soddisfatto, non è richiesto l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) iniziale.

Per non avere problemi con la certificazione energetica, ti consiglio di utilizzare il software per la certificazione energetica che ti consente di ottenere direttamente dai dati di progetto, l’attestato APE per tutte le tipologie di edifici (residenziali e non residenziali – esistenti e di nuova costruzione) senza limiti di superficie.

Oneri di urbanizzazione previsti per la demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico

Nel contesto di una ristrutturazione edilizia, l’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione si configura solo se l’intervento comporta un effettivo aumento del carico urbanistico.

In tal caso, gli oneri di urbanizzazione devono essere corrisposti esclusivamente sulla parte di volumetria che eccede l’edificio preesistente, evitando quindi di considerare l’intera volumetria dell’immobile.

A tal proposito, potrebbe interessarti un caso giuridico in cui si chiarisce se nel caso in cui ci sia demolizione senza ricostruzione: sono dovuti gli oneri di urbanizzazione.

Oneri di urbanizzazione per demolizione e ricostruzione: casi esenti

Come appena affermato l’intervento di demolizione e ricostruzione con ampliamento volumetrico implica gli oneri di urbanizzazione e non rientra tra i casi esenti.

L’obbligo di versare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria non sussiste invece nel contesto di un intervento di demolizione e ricostruzione che conduca alla creazione di un edificio con:

• identica volumetria;
• medesime caratteristiche;
• stessa destinazione d’uso rispetto all’edificio preesistente.

Demolizione e ricostruzione: le sentenze di riferimento

Di seguito si propongono una serie di sentenze sulla demolizione e ricostruzione, che aiutano a chiarire alcuni aspetti fondamentali dell’intervento edilizio in questione.

Demo-ricostruzione: quando occorre anche la contiguità temporale?

Per qualificare un intervento come ristrutturazione edilizia, è fondamentale che la demolizione e la ricostruzione siano ravvicinate nel tempo. Il Consiglio di Stato ha recentemente ribadito questa esigenza nella sentenza n. 6215/2025, sottolineando l’importanza della continuità storica e urbanistica per applicare correttamente le norme sul contributo di costruzione.

Il caso riguarda una società che ha presentato domanda per ricostruire un capannone industriale crollato da 12 anni, versando un contributo di costruzione. La società ha poi chiesto la restituzione sostenendo che, trattandosi di semplice ricostruzione senza aumento del carico urbanistico, il contributo non fosse dovuto. Il Comune ha invece classificato l’intervento come nuova costruzione, visto che l’area era rimasta priva di edifici per lungo tempo e il nuovo fabbricato presentava volume e sagoma maggiori rispetto al precedente.

Il Consiglio di Stato ha confermato la decisione del TAR, precisando che, in assenza di una contiguità temporale tra demolizione e ricostruzione, non si può parlare di ristrutturazione edilizia. Questa vicinanza temporale è necessaria per dimostrare l’unità e l’omogeneità dell’intervento, inteso come recupero del patrimonio edilizio esistente. La pausa di 12 anni e l’aumento volumetrico e strutturale del nuovo edificio giustificano quindi la qualificazione dell’opera come nuova costruzione, con conseguente legittimità del contributo versato.

Leggi qui per una trattazione più approfondita della sentenza del CdS

Demolizione e ricostruzione con ampliamento: può bastare una SCIA alternativa?

Sentenza n. 2757/2025 – TAR Lombardia 

La SCIA alternativa al PdC può essere utilizzata per interventi di ristrutturazione edilizia, compresi quelli di demolizione e ricostruzione, solo se l’opera mantiene elementi di continuità con l’edificio preesistente. Per incremento del carico urbanistico, l’intervento costituisce nuova costruzione e richiede il PdC.

Leggi l’approfondimento

Demolizione e ricostruzione su lotto diverso: è ristrutturazione edilizia?

La sentenza n. 2409/2023 del Tar Sicilia chiarisce se l’intervento di demolizione e ricostruzione su lotto diverso sia ristrutturazione edilizia.

Il Tar Sicilia delinea chiaramente che la demolizione e ricostruzione su un lotto diverso non può essere considerata ristrutturazione edilizia, come specificato dall’art. 3, comma 1, lett. d del Testo unico edilizia (TUE). La definizione di “diverso sedime” fornita dal D.P.R. 380/2001 non può essere interpretata come un diverso lotto ai fini della ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione.

L’area di sedime, definita dettagliatamente dal regolamento regionale sull’attività edilizia della Regione Umbria, comprende la proiezione orizzontale delle murature e delle strutture portanti esterne della costruzione sopra il piano di campagna, escludendo balconi, scale, pensiline, cornicioni, spioventi, gronde e altre strutture aggettanti. I ricorrenti contestavano il parere negativo del Comune riguardo al permesso di costruire per la demolizione e ricostruzione su un lotto diverso, sostenendo che tale intervento rientrasse nella definizione di ristrutturazione edilizia.

Tuttavia, il Tar Sicilia stabilisce che demolire e ricostruire su un lotto diverso, anche se adiacente, equivale al consumo di altro suolo. I giudici sottolineano che la normativa (D.L. n. 76/2020 “Semplificazioni”) non mirava a includere la demolizione di un edificio in un luogo diverso, ma piuttosto a consentire un ampio riutilizzo del suolo già consumato. In definitiva, il ricorso non è accolto.

Altre sentenze

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