Demolizione e ricostruzione al 110 per unifamiliari: e se la proroga fosse al 2025?
Demolizione e ricostruzione al 110 per unifamiliari: secondo la tesi più accreditata la scadenza sarà al 2022. Tuttavia ci potrebbe essere una chiave di lettura dell’art. 119 che vede estesa la data fino al 2025
La legge di Bilancio per il 2022 (legge 234/2021), tra le altre cose, ha riscritto le scadenze sul Superbonus (v. infografica). L’art. 8-bis definisce le proroghe al 2025, includendo espressamente condomini, Onlus e uniproprietari di edifici da 2 a 4 ui.
Sin dalla prima lettura che ho dato al testo del nuovo art. 119, ho sempre interpretato l’art. 8-bis in senso “soggettivo”, ossia finalizzato a definire le nuove scadenze in base ai soggetti che effettuano gli interventi. In tale ottica, per gli interventi effettuati da alcuni soggetti è possibile arrivare fino al 2023 con detrazione al 110% delle spese sostenute e successiva riduzione al 70% per il 2024 e 65% per il 2025.
Tuttavia, a seguito di più di una richiesta di chiarimento al riguardo e dopo un confronto con un nostro attento lettore, ho avuto la possibilità di rileggere in maniera meno scontata il testo del comma 8-bis, che forse si presta ad una nuova interpretazione, anch’essa plausibile.
Premesso che in genere negli articoli cerchiamo di non sollevare ulteriori dubbi in un panorama già abbastanza complesso, con questo articolo proviamo a dare una lettura secondo due diverse ipotesi sulla scadenza degli interventi su edifici unifamiliari oggetto di demolizione e ricostruzione, nella speranza di eventuali chiarimenti ufficiali.
Per ragionare sulla questione partiamo analizziamo attentamente il nuovo comma 8-bis, appena inserito nel DL 34/2020 dalla legge di bilancio.
Dl 34/2020 art. 119 comma 8-bis
Per gli interventi effettuati dai condomìni, dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera a), e dai soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, compresi quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del: 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2023; 70 per cento per quelle sostenute nell’anno 2024; 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025.
Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo. Per gli interventi effettuati dai soggetti di cui al comma 9, lettera c), compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso edificio, e dalle cooperative di cui al comma 9, lettera d), per i quali alla data del 30 giugno 2023 siano stati effettuati lavori per almeno il 60 per cento dell’intervento complessivo, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023.
Ipotesi 1: scadenze per soggetti
Una prima interpretazione – quella probabilmente più naturale e più plausibile – è quella legata alle scadenze associate ad un ambito soggettivo, ossia ai soggetti che eseguono gli interventi.
Proviamo a schematizzare il comma 8-bis con un elenco puntato (con apposita indentazione che dovrebbe aiutare a capire meglio), ottenendo:
A un primo livello abbiamo gli interventi, al livello successivo i soggetti che realizzano tali interventi e quindi a un livello successivo gli interventi di demolizione e ricostruzione, che in questa interpretazione sono effettuati dagli stessi soggetti.
In tale ipotesi, gli interventi su edifici oggetto di demolizione sarebbero quelli effettuati dai 4 soggetti; quindi gli interventi di demolizione sono un sottoinsieme incluso in quello principale.
Secondo questa prima ipotesi, che sembra la più accreditata, gli interventi su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione hanno un arco temporale agevolativo che segue l’ambito soggettivo:
- unifamiliare: 2022;
- condomini, onlus, uniprorietari di edifici da 2 a 4 ui, persone fisiche in edificio: 2025.
Ipotesi 2: scadenze non riferite a un ambito soggettivo
La seconda ipotesi è quella di slegarsi dall’ambito soggettivo (ossia dei soggetti ammessi) e analizzare letteralmente il testo del comma 8-bis.
Il soggetto del primo periodo è “gli interventi”, che vengono declinati in diversi modi.
In particolare, il legislatore ha previsto alcune “inclusioni” con le locuzioni “inclusi gli interventi…” al primo gruppo costituito dai condomìni e uniproprietari.
Questo potrebbe significare che all’insieme costituito dagli interventi effettuati dai condomini e dagli uniproprietari vengono aggiunti:
- gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno degli “stessi edifici” (già oggetto di intervento);
- gli interventi effettuati su “edifici” oggetto di demolizione e ricostruzione (senza ulteriori specificazioni sull’ambito soggettivo).
In questo caso abbiamo:
Potrebbe avvalorare questa interpretazione il fatto che se il testo si premura di aggiungere qualcosa a un insieme già compiutamente definito (interventi di demolizione e ricostruzione), è perché quel qualcosa probabilmente ancora non ne faceva parte.
La prima inclusione riguarda un ambito oggettivo specifico (cioè le singole unità all’interno degli stessi edifici e su questi edifici si interviene) ed un ambito soggettivo specifico (cioè le persone fisiche).
La seconda inclusione, invece, è più generica, in quanto non prevede uno specifico ambito soggettivo (non richiama espressamente chi fa l’intervento, che a una prima lettura sembrerebbero i soggetti prima definiti), e precisa un generico ambito oggettivo, costituito dagli interventi di demolizione e ricostruzione.
Se ci si convince che l’ambito soggettivo è generico, ossia tutti (e non riferito ai soggetti prima citati), allora la proroga al 2025 sarebbe anche per gli edifici unifamiliari.
Demolizione e ricostruzione con SCIA (e non CILA-S)
Questa seconda ipotesi potrebbe essere plausibile anche a valle di una considerazione sulla CILA-S.
Secondo la recente formulazione del Superbonus (decreto semplificazioni 2021), tutti gli interventi previsti dall’art. 119 sono assentibili con CILA-S (che – ricordiamolo – non richiede l’asseverazione dello stato legittimo, ma solo il titolo abilitativo che ha consentito la realizzazione dell’edificio…).
Accedono a questa semplificazione e sono considerati manutenzione straordinaria anche quelli strutturali, che in condizioni ordinarie potrebbero richiedere una SCIA.
Sono tagliati fuori dalla semplificazione solo gli interventi di demolizioni e ricostruzione; per questo tipo di interventi continua, dunque, ed essere necessario l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile, ai sensi dell’art. 9-bis del DPR 380/2001, il che potrebbe significare: accessi agli atti e valutazioni di vario tipo, che richiedono (oltre ai tempi necessari per i rilasci dei titoli – Permesso di costruire o SCIA alternativa) più tempo rispetto alle procedure semplificate della CILA-S.
Quindi, proprio a causa di queste complicazioni per gli interventi di demolizione e ricostruzione, a prescindere che siano effettuati su edifici unifamiliari o plurifamiliari, potrebbe avere un senso l’ipotesi dell’estensione della proroga, secondo l’ipotesi 2.
A questo punto non ci resta che attende chiarimenti ufficiali.
Aggiornerò l’articolo tempestivamente appena verrò a conoscenza di eventuali ulteriori pareri o chiarimenti ufficiali.
Resta inteso che ad oggi la prima ipotesi sembra quella più accreditata.
E’ la prima interpretazione che ho dato anche io. Questa trova forza dal fatto che la demoricostruzione è molto più onerosa anche in termini di tempo che non una semplice straordinaria manutenzione. Speriamo in un celere pronunciamento ufficiale in merito
Buongiorno ho trovato molto interessante l’argomento trattato. Vorrei porre una domanda ad integrazione di quanto detto.
Il decreto 119 prevede l’estensione del beneficio del 110 sismabonus per demolizione e ricostruzione anche per le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato ad esempio, da strumentale agricolo, in abitativo, in questo caso la scadenza è prorogata nei modi e termini fino al 2025? raffigurandosi il caso di più due unità immobiliari di proprietà della stessa persona fisica. Esempio concreto A3 unifamiliare e C6 Stalle unità separate e distintamente accatastate intervento di demo-ricostruzione della C6.
Saluti
Stefano
Da quanto descrivi, sembrerebbe che tu possa rientrare nell’art. 8-bis.
Dal sito Agenzia delle Entrate sembra arrivare una interpretazione favorevole alla scadenza delle Demo-ricostruzioni al 2023
La legge di bilancio 2022 ha prorogato l’agevolazione, prevedendo scadenze diverse in funzione dei soggetti che sostengono le spese ammesse.
In particolare, il Superbonus spetta:
fino al 31 dicembre 2025, nelle seguenti misure
110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023
70% per le spese sostenute nel 2024
65% per le spese sostenute nel 2025
per i condomini e le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte e professione, per gli interventi su edifici composti da due a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
Sono compresi gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio, nonché quelli effettuati su edifici oggetto di demolizione e ricostruzione.
La detrazione va ripartita in quattro quote annuali di pari importo.
Stessa data di scadenza anche per gli interventi effettuati dalle Onlus (Organizzazioni non lucrative di utilità sociale), dalle organizzazioni di volontariato e dalle associazioni di promozione sociale iscritte negli appositi registri.
fino al 31 dicembre 2022 (con detrazione al 110%), per gli interventi effettuati da persone fisiche sugli edifici unifamiliari, a condizione che al 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo
fino al 31 dicembre 2023 (con detrazione al 110%), per gli interventi effettuati dagli Iacp (ed enti con le stesse finalità sociali) su immobili, di proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica, a condizione che al 30 giugno 2023 siano stati eseguiti lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo. Stessa scadenza anche per le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi su immobili assegnati in godimento ai propri soci.
Potresti per favore postare il link al documento dell’AdE dove hai trovato questa formulazione?
Grazie
Ci sono stati, ad oggi, pronunciamenti ufficiali in favore dell’una o dell’altra ipotesi?
Grazie
Al momento non ci sono ancora chiarimenti ufficiali.
Sono stati formulati quesiti agli organi competenti.