Demolizione con ricostruzione: quando si può parlare di ristrutturazione

Con la sentenza 18044/2024 la Corte di Cassazione ritorna sulla nozione di ristrutturazione edilizia, ribadendo che essa per definizione non può mai prescindere dalla finalità di recupero del singolo immobile che ne costituisce l’oggetto.

Il principio resta invariato anche con le semplificazioni apportate dal D.L. 76/2020.

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Demolizione di centro commerciale e realizzazione di villini: quale titolo abilitativo è richiesto?

Il caso esaminato da giudici riguarda la demolizione di un preesistente edificio commerciale e la realizzazione di due edifici in cinque villini residenziali con diversi sedime, sagoma e volumetria.

Secondo i ricorrenti, il Tribunale d’appello aveva errato nel ritenere necessario il permesso di costruire considerando si fosse configurata una nuova costruzione, per il fatto che i corpi di fabbrica non rispettano l’area di sedime, la sagoma e la volumetria dell’edificio preesistente e ciò senza considerare che la volumetria complessiva non superava quella preesistente.

Per il tribunale sarebbe occorso il permesso di costruire e non una semplice SCIA.

Cassazione: la ristrutturazione ricostruttiva si distingue dalla nuova costruzione se mantiene la finalità di conservazione del patrimonio edilizio esistente

L’alta Corte ha confermato la sentenza d’appello ritenendo che possano rientrare in ristrutturazione edilizia, anche dopo le modifiche del Decreto Semplificazioni:

soltanto quegli interventi finalizzati al recupero di fabbricati esistenti di cui sia conservata traccia, dovendo il nuovo edificio presentare qualche caratteristica funzionale o identitaria coincidenti con quelle del corpo di fabbrica preesistente.

Di più, per la Cassazione, la ristrutturazione sussiste nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dell’edificio modificato. Addirittura basta anche:

un disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria per far rientrare l’intervento nella nozione di nuova costruzione.

Nel caso in esame, c’è un’evidente discontinuità tra la realizzazione di 10 villini (raggruppati in due diversi corpi di fabbrica) previa demolizione dell’unico immobile preesistente destinato ad attività commerciali.

Non si rinviene né la conservazione né la sostituzione dell’immobile demolito, pertanto si tratta di una nuova costruzione.

Mentre la ristrutturazione edilizia, per definizione, non può mai prescindere dalla finalità di recupero del singolo immobile che ne costituisce l’oggetto.

Peraltro – segnalano i giudici – anche il Consiglio di Stato ha stabilito con sentenza 6092/2023 che nella nozione di nuova costruzione possono rientrare anche gli interventi di ristrutturazione qualora, in considerazione dell’entità delle modifiche apportate al volume e alla collocazione dell’immobile, possa parlarsi di una modifica “radicale” dello stesso, con la conseguenza che l’opera realizzata nel suo complesso sia oggettivamente diversa da quella preesistente.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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