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Demolizione abuso edilizio. no se compromette la parte regolare del fabbricato

Demolizione abuso edilizio: no se compromette l’integrità del fabbricato

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La demolizione di un abuso edilizio non può essere effettuata se compromette il fabbricato lecitamente realizzato, anche se in area vincolata. Lo chiarisce il Tar Lazio

Il Tar Lazio con la sentenza n. 18133/2023, ci ripropone la circostanza che vede l’obbligo di ristabilire l’ordine legale, infranto con l’attuazione di un abuso edilizio, attraverso la demolizione, ma nello stesso momento si mette in evidenza la necessità di preservare il manufatto realizzato legalmente sul quale insiste l’abuso stesso da demolire.

Demolizione abuso edilizio senza pregiudizio della parte conforme. Cosa dice in proposito il Testo unico dell’edilizia?

Ricordiamo che in merito a tale evenienza si esprime l’art. 34, comma 2 del D.P.R. 380/2001:

Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

Ovviamente tale circostanza va appurata dagli enti territoriali dopo che abbiano emesso l’ordine di demolizione e, come nel caso in esame, dal tribunale in occasione di un contenzioso, tramite specifiche perizie a firma di un tecnico. Per gestire la documentazione relativa all’abuso edilizio e dimostrare che la demolizione potrebbe danneggiare la parte legale dell’edificio, ti consiglio l’uso di due tipi di software. Il primo è un programma specifico per l’amministrazione delle pratiche in un ufficio tecnico. Il secondo è un software dedicato al calcolo strutturale per edifici già costruiti. Quest’ultimo ti permetterà di effettuare analisi dettagliate sulla struttura, aiutandoti a dimostrare perché la demolizione non sia fattibile senza compromettere le parti conformi dell’edificio.

Evitare la demolizione di un abuso edilizio per non danneggiare la parte del fabbricato lecitamente realizzata, è possibile anche in area vincolata?

Un privato presentava una domanda di condono edilizio per regolarizzare l’ampliamento del sottotetto del proprio immobile sito in area paesaggisticamente vincolata. Ma la domanda veniva respinta dal Comune proprio in base al vincolo paesaggistico. L’ente emetteva quindi un’ordinanza di demolizione delle opere, gravata ulteriormente da una sanzione di 15.000 euro per mancata produzione delle autorizzazioni da parte della Soprintendenza, da versare in caso di mancata demolizione.

La questione, dopo varie discussioni in tribunale a più riprese, approdava presso il Tar Lazio con un nuovo ricorso del privato, che si opponeva alla demolizione perché pregiudizievole per la stabilità del fabbricato regolarmente realizzato.

Tar Lazio: restando fermo il carattere abusivo delle opere, la demolizione non può essere effettuata poiché metterebbe in pericolo le strutture regolari

Per i giudici il nodo della questione rimane la sussistenza o meno di possibili problemi alla statica dell’edificio determinati dalla demolizione della parte abusiva, in quanto originariamente priva di titolo edilizio e non condonata, oggetto dell’ordinanza impugnata.

Al riguardo, è stata disposta una verifica del fabbricato, con il deposito della relativa perizia.

In che modo le opere abusive risultano invasive per la struttura regolarmente realizzata e pregiudizievoli, nel caso di demolizione, per la conservazione di quest’ultima?

Dalla documentazione prodotta risulta che la sopraelevazione realizzata abusivamente ha interessato il locale sottotetto del fabbricato e ha visto l’innalzamento della parte di tetto con interruzione della continuità delle travi di colmo del tetto a circa m 2,50 dall’appoggio sul muro perimetrale, nonché l’interruzione della continuità strutturale delle falde del tetto stesso, per poter creare delle pareti in tufo che permettessero la sopraelevazione della parte centrale del padiglione del tetto di circa 1,50 m.

In particolare, si è constatato che:

  • la nuova struttura di copertura è stata appoggiata sui muri di tufo e realizzata con una struttura in travi di acciaio, in corrispondenza dei colmi del padiglione, in appoggio al cordolo perimetrale, a sostegno di un solaio latero cementizio analogo a quello della struttura esistente;
  • con la sopraelevazione della parte centrale del tetto è stata anche annessa parte del terrazzo di copertura con incremento della superficie dell’estradosso del solaio dell’ultimo piano e del piano coperture, per una superficie utile lorda pari a circa 80 m2;
  • attualmente, la sopraelevazione, inserita in un edificio di muratura portante, ha creato un consolidato sistema funzionale in essere dal 1996, e una eventuale rimozione della stessa, con le inevitabili e necessarie vibrazioni derivanti dalla demolizione del tetto e delle murature potrebbe creare dei dissesti e fessurazioni nella sottostante parte dell’edificio;
  • non si può non considerare anche la oggettiva difficoltà nel ripristinare l’originario stato dei luoghi e la miscela omogenea del getto di calcestruzzo del tetto ante 1996, e la condivisibile incertezza statica del ripristino dello “stato dei luoghi” così come ingiunto dall’Amministrazione Comunale.

In conclusione, l’eventuale rimozione della struttura realizzata abusivamente e oggetto del condono richiesto comporterebbe problematiche statiche o comunque pregiudizio alle strutture portanti dell’intero edificio residenziale.

Ne consegue, a parere dei giudici, che il ricorso va accolto nella parte in cui ha contestato l’operato dell’Amministrazione nel comminare la sanzione demolitoria, senza un previo accertamento di idoneità statica.

Di conseguenza l’ordinanza gravata va annullata, in quanto prevede la demolizione delle opere abusive e la previsione di una sanzione pecuniaria pari a 15.000 euro in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione (che si è detto non deve essere eseguito).

Il Tar conclude che resta fermo il carattere abusivo delle opere contestate rispetto alle quali il Comune potrà comunque provvedere, tenuto conto, a monte, da quanto risultato dalla perizia tecnica e di quanto osservato in sede di giudizio.

Vorrei ricordarti, in ultimo, che un abuso edilizio non va in prescrizione con la conseguenza che un’ordinanza di demolizione potrebbe piombare sul manufatto non autorizzato anche a distanza di anni; vale la pena, quindi, sottolineare che a monte di questa spiacevole sorpresa ci potrebbe essere stata una inconsapevole ed errata scelta del titolo edilizio più adatto. Tutto ciò può essere scongiurato attraverso l’ausilio del software per i titoli abilitativi in edilizia che, attraverso una procedura guidata ed in base ai lavori da effettuare, ti aiuta nella gestione dei molteplici moduli da compilare, presentare e successivamente archiviare.

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