Sblocca cantieri e distanze tra edifici, ecco le novità
Lo Sblocca cantieri modifica il dpr 380/2001 in materia di distanze tra edifici. Più facili le operazioni di demolizione e ricostruzione
E’ in vigore dal 17 giugno 2019 la legge di conversione dello Sblocca-cantieri che va a modificare notevolmente il Codice appalti (dlgs n. 50/2016), le procedure che riguardano le pratiche per interventi strutturali e per lavori da realizzare in zone sismiche, nonché il Testo Unico dell’Edilizia (dpr n. 380/2001).
In particolare, in merito al Testo Unico dell’Edilizia ecco le novità in tema di distanze tra fabbricati:
- le distanze minime tra i fabbricati stabilite dall’articolo 9 commi 2 e 3 del dm 1444 del 1968 si applicano esclusivamente alle zone di espansione C
- sono sempre possibili le operazioni di demolizione e ricostruzione, purché avvengano nel rispetto del vecchio sedime, delle distanze preesistenti e senza incremento né di volume né di altezza.
L’art. 5 della legge di conversione Sblocca cantieri (dl n. 32/2019), contenente norme in materia di rigenerazione urbana, prevede che all’articolo 2-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, dopo il comma 1 sono aggiunti i seguenti:
1-bis. Le disposizioni del comma 1 sono finalizzate a orientare i comuni nella definizione di limiti di densità edilizia, altezza e distanza dei fabbricati negli ambiti urbani consolidati del proprio territorio.
1-ter. In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima e’ comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo;
b-bis) le disposizioni di cui all’articolo 9, commi secondo e terzo, del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alle zone di cui al primo comma, numero 3), dello stesso articolo 9.
Ricostruzione e demolizione nel rispetto delle distanze preesistenti
In base alla legge sblocca cantieri, la ricostruzione e demolizione è consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti, a condizione che:
- ci sia il rispetto dei limiti di altezza dell’edificio demolito
- l’area di sedime e il volume dell’edificio ricostruito devono coincidere con quelli del fabbricato demolito.
La norma, in pratica, presuppone un’invarianza del complessivo volume dell’edificio ricostruito e dell’altezza dello stesso, nonché dell’area di sedime (non consentendo riduzioni o aumento dell’area di sedime).
Distanza tra fabbricati
In materia di distanza tra i fabbricati, ai sensi dell’art. 5, comma 1, lettera b-bis), della legge n. 55 del 2019, le disposizioni di cui all’articolo 9, commi secondo e terzo, del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alla zona di cui al primo comma, numero 3), dello stesso articolo 9.
Pertanto le seguenti indicazioni previste nel comma 2 e 3 del dm 1444/1968:
comma 2. Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilita’ a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
ml. 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
ml. 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.comma 3. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.
si applicano ESCLUSIVAMENTE al comma 1, numero 3 dell’art. 9 del dm 19444/1968, ossia:
comma 1, numero 3 Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12.
Art. 9 dm 1444/1968 – Limiti di distanza tra i fabbricati
Le distanze minime, previste dal dm 1444/1968, tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee sono stabilite come segue:
- Zone A): per le operazioni di risanamento conservativo e per le eventuali ristrutturazioni, le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti, computati senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente e prive di valore storico, artistico o ambientale
Nuovi edifici ricadenti in altre zone: è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti
- Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12.
Le distanze minime tra fabbricati, tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilità a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti), debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
- m 5,00 per lato, per strade di larghezza inferiore a m 7
- m 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra m 7 e m 15
- m 10,000 per lato, per strade di larghezza superiore a m 15.
Clicca qui per scaricare la legge n. 55/2019
n base a quanto si legge al comma 2 art. 5 del provvedimento
Le disposizioni di cui all’articolo 9, commi secondo e terzo, del decreto del Ministro dei lavori pubblici, 2 aprile 1968, n. 1444, si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alla zona di cui al primo comma, n. 3), dello stesso articolo 9.
Ciò significa che i limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra edifici, previsti dal dm 1444/1968, (tra i quali figura anche il rispetto della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate), saranno validi solo nelle zone omogenee C, ovvero quelle destinate a nuovi complessi insediativi.
COME SI FA A FAR DISCENDERE DA QUESTO ARTICOLO IL COMMENTO PROPOSTO?
LA DISTANZA DEI DIECI METRI PER LE ZONE DI COMPLETAMENTO (v. c. 1 dell’art. 9) RIMANE.
SI TROVANO FONTI DI ALTRO TENORE?
GRAZIE e BUON LAVORO.
Ciao Michele,
in riferimento alla distanza tra edifici e decreto sbocca cantieri ti invio il testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale, in cui salta ogni riferimento di modifica al dm 1444/1968 (Art. 5. Norme in materia di rigenerazione urbana).
Di seguito il link del dl n. 32/2019 (decreto sblocca cantieri): https://biblus.acca.it/download/testo-finale-decreto-sblocca-cantieri/
Ma quale novità? Le regioni avevano già la possibilità di derogare al DM 1444/68 . Secondo me le modifiche all’art.5 sono una Bufala .
esatto, la solita propaganda rivolta ai non addetti.
Ho un pezzo di terra e vorrei farvi una casetta però non so le distanze da rispettare…allora da un lato ho un confinante..da un altro il tratturo e dall’altro una strada vicinale…. grazie
Ciao Donato,
in linea generale i nuovi fabbricati devono essere distanti almeno 5 metri dal confine e 10 da altri fabbricati.
In ogni caso dipende molto dal regolamento edilizio del tuo comune.
Pertanto ti consiglio di rivolgerti al tuo tecnico di fiducia, soltanto lui, analizzando nel dettaglio il lotto, potrà consigliarti al meglio.
Ulteriore complicazione in termini di distanza tra edifici e costruzioni è il metodo di misurazione.
Distanza lineare o radiale ? Nel caso di nuove costruzioni al’interno di lottizzazioni non ci sono problemi ,ma nelle zone di cmpletamento ci sono delle grandi differenze . Inoltre i balconi e le pensiline secondo alcune sentenze sono considerate costruzioni a tutti gli effetti , perciò fanno distanza come la parete del fabbricato . Personalmente dopo 37 anni di professione ho capito che le norme edilizie vengono scritte ed interpetrate per far lavorare gli avvocati, che poi chiedono interpretazione ai tecnici e per ultimo arriva il Giudice che essendo a conoscenza superficiale della normativa edilizia, emana Condanne secondo lo stato d’animo .
Nel caso di demolizione e ricostruzione con applicazione del Piano casa (nel caso specifico Sardegna), con aumento di volume, come ci si comporta?
Ciao Raimondo,
poiché bisogna valutare una serie di specificità (legate alla zona in cui sorge il fabbricato, alla normativa comunale e regionale), non è possibile dare una risposta univoca alla tua domanda.
Al riguardo, tuttavia, ti consigliamo un focus di BibLus-BIM sul piano casa.
Scusate se scrivo in ritardo ma sto combattendo per casa mia da demolire causa terremoto (Centro Italia) in centro storico, e ancora la strada è lunghissima per arrivare a capire come e cosa fare, grazie ad una politica veramente con la ‘p’ minuscolissima.
Perché dite che le distanze minime tra i fabbricati stabilite dall’articolo 9 del dm 1444 del 1968 si applicano esclusivamente alle zone di espansione C, sottintendendo e comprendendo i fatidici 10 ml tra pareti finestrate ecc?
Ho letto e riletto il testo del D.Lgs e poi i commenti che sbandieravano i fatidici 10 ml non più applicabili (derogabili) in zona A e B, e questa è la vulgata che va girando tra tecnici e funzionari pubblici. Ma nel testo non c’è scritto questo, a meno che io non sia rincitrullito definitivamente.
Forse questa era l’intenzione dell’ineffabile legislatore, ma quello che è scritto nel Decreto è che le disposizioni del secondo e terzo comma del 1444 si applicano solo alle zone di cui al primo comma numero 3:
Il secondo e terzo comma del suddetto Dm 1444 recitano:
(secondo comma) Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico ecc
(terzo comma) Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, ecc.
Pertanto di quale rivoluzione stanno parlando tutti i commentatori?
Secondo me oramai siamo in mano a ‘tecnici legislatori’ che non sanno quello che fanno e che appartengono quella vasta categoria di miei compatrioti che non comprendono nemmeno quello che hanno scritto.
Forse mala tempora currunt?
Ciao Stefano,
è forse opportuno chiarire che in materia di distanza tra i fabbricati, ai sensi dell’art. 5, comma 1, lettera b-bis), della legge n. 55 del 2019, le disposizioni di cui all’articolo 9, commi secondo e terzo, del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alla zona di cui al primo comma, numero 3), dello stesso articolo 9.
Pertanto le seguenti indicazioni previste nel comma 2 e 3 del dm 1444/1968:
2. Le distanze minime tra fabbricati – tra i quali siano interposte strade destinate al traffico dei veicoli (con esclusione della viabilita’ a fondo cieco al servizio di singoli edifici o di insediamenti) – debbono corrispondere alla larghezza della sede stradale maggiorata di:
ml. 5 per lato, per strade di larghezza inferiore a ml. 7;
ml. 7,50 per lato, per strade di larghezza compresa tra ml. 7 e ml. 15;
ml. 10 per lato, per strade di larghezza superiore a ml. 15.
3. Qualora le distanze tra fabbricati, come sopra computate, risultino inferiori all’altezza del fabbricato più alto, le distanze stesse sono maggiorate fino a raggiungere la misura corrispondente all’altezza stessa. Sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi, nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.
si applicano ESCLUSIVAMENTE al comma 1, numero 3 dell’art. 9 del dm 19444/1968, ossia:
Zone C): è altresì prescritta, tra pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto; la norma si applica anche quando una sola
parete sia finestrata, qualora gli edifici si fronteggino per uno sviluppo superiore a ml. 12.
Ti ringraziamo e cogliamo l’occasione per aggiungere questi ulteriori chiarimenti.