In vigore il nuovo modello di polizza decennale per gli immobili in costruzione

In Gazzetta lo schema tipo di fideiussione obbligatoria, a beneficio dell’acquirente, con un indennizzo in caso di vizi dell’immobile. Ecco come funziona

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (n. 247 del 21 ottobre 2022) del decreto 20 luglio 2022, n. 154 giunge a termine l’iter giuridico che vede l’introduzione nel nostro ordinamento, dopo anni di vuoto legislativo, del modello di polizza assicurativa decennale obbligatoria per la compravendita di un immobile in costruzione.

Si tratta di una vera e propria garanzia finalizzata alla tutela degli interessi degli acquirenti di immobili da eventuali vizi e difetti che possono emergere anche a distanza di anni dalla sua ultimazione.

Parliamo di immobili per i quali sia stato chiesto il permesso di costruire (e che siano ancora da edificare) o la cui costruzione non sia ancora ultimata ovvero siano in attesa del rilascio del certificato di agibilità.

Capita spesso che dopo aver firmato il preliminare, l’acquirente si accorge che l’immobile presenta dei difetti; in tal caso è fondamentale il capitolato d’appalto. Parliamo del documento che contiene il dettaglio delle opere, delle modalità realizzatevi delle stesse e dei materiali che verranno utilizzati, o comunque requisiti reputati sufficienti per la corretta esecuzione.

Il capitolato definisce, quindi, con la migliore approssimazione che il caso richieda, tutte le caratteristiche che dovrà avere la prestazione cui si impegna l’appaltatore.

Tuttavia, redigere un capitolato speciale d’appalto può risalutare un’operazione piuttosto complicata, poiché a ciascuna lavorazione corrispondono diverse prescrizioni e riferimenti normativi e relative norme tecniche. Se stai cercando un programma che ti aiuti a redigere in maniera corretta e veloce un capitolato ed essere certo di avere dati corretti ed aggiornati secondo le disposizioni vigenti, puoi scaricare gratuitamente per 30 giorni il software per i capitolati speciale d’appalto e modulistica edilizia più utilizzato e performante.

Articolo 4 del dlgs n. 122/2005: la garanzia fideiussoria ed i presupposti di applicazione

Già il dlgs n. 122/2005, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, prevedeva l’obbligo in capo al venditore/costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente, a pena di nullità del contratto.

Il provvedimento, in pratica, prevede la tutela di tutti i futuri acquirenti, di chi intende acquistare un immobile ancora da costruire, di chi abbia stipulato un contratto (compreso quello di leasing) che consenta il trasferimento della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire.

In particolare, l’articolo 4 dispone testualmente:

Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Tuttavia, da anni si discuteva se l’obbligo di detta garanzia indennitaria decennale (di cui al menzionato articolo 4 del dlgs n. 122/20055) esprimesse un principio generale e, quindi, da applicare in tutte le ipotesi di trasferimento, anche di beni immobili di nuova costruzione, oppure secondo l’opinione decisamente prevalente, da applicare soltanto con riferimento ai contratti (definitivi) di compravendita o comunque aventi effetti reali traslativi, compiuti a seguito di un precedente contratto preliminare o di un altro contratto avente ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) di immobili (es. vendita di cosa futura, vendita sottoposta a condizione sospensiva, vendita a termine iniziale, vendita con riserva di proprietà, eccetera).

Decreto 20 luglio 2022, n. 154: nuovo modello in vigore

Il provvedimento del Ministero dello Sviluppo economico (di concerto con i Ministeri della Giustizia e dell’Economia e Finanze) in Gazzetta, contenente il “Regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122” è in vigore dal 5 novembre 2022; esso fornisce, in pratica, le indicazioni circa il contenuto e le caratteristiche della polizza, che fungerà da assicurazione contro i vizi dell’opera, ed il relativo modello standard, ai sensi dell’articolo 4 del dlgs n. 122/2005.

In particolare, si compone di 3 articoli più 3 allegati:

Allegato A – Schema Tipo, ossia il modello standard per le polizze indennitarie decennali postume;
Allegato B – Scheda Tecnica;
Allegato C – Attestazione di conformità.

Polizza assicurativa immobili in costruzione: cos’è

Tra le forme di tutela previste a favore dell’acquirente, il dlgs n. 122/2005 ha posto a carico del costruttore anche l’obbligo di consegnare a chi acquista una polizza assicurativa indennitaria finalizzata a risarcire da eventuali danni materiali, vizi del suolo o gravi difetti di costruzione che possono verificarsi sull’immobile anche a distanza di anni dalla ultimazione dei lavori.

L’obbligo di stipulare la polizza assicurativa decennale è a carico del costruttore e deve essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà.

La polizza assicurativa dovrà essere emessa utilizzando lo schema tipo contenuto nell’Allegato A – Schema Tipo, al presente decreto, e dovrà essere sottoscritta sia dal costruttore che dall’acquirente; in tal caso il compratore potrà far valere i propri diritti di indennizzo.

Le clausole previste nel modello standard costituiscono contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiario.

Tenuto conto delle franchigie, delle limitazioni e delle condizioni, le parti determinano la somma assicurata e i massimali in modo tale da apprestare una garanzia a copertura dei rischi e dei danni di cui all’articolo 1669 del codice civile e dell’articolo 4 del decreto legislativo n. 122 del 2005.

Resta salvo il diritto dell’acquirente di agire in giudizio contro il costruttore, ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, per il risarcimento del residuo danno che risulti non coperto dall’indennizzo a causa del limite della somma assicurata per ciascuna partita, del limite massimo della somma assicurata alla partita 1, nonché per effetto delle altre condizioni e limitazioni apposte nel contratto assicurativo tipo.

Ai fini di semplificazione delle procedure di attivazione della copertura assicurativa il contraente e l’assicuratore compilano e sottoscrivono la scheda tecnica contenuta nell’Allegato B – Scheda Tecnica, nonché l’attestazione di conformità della polizza assicurativa di cui all’Allegato C – Attestazione di conformità, al presente decreto.

All’atto del rogito il contraente presenta copia della polizza e copia dell’Attestazione di Conformità; l’Assicuratore rilascia copia dell’Attestazione di Conformità al notaio che ne fa richiesta.

Polizza, cosa copre

La polizza copre i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Come si vede la garanzia non opera indistintamente per tutti i vizi dell’opera, ma solo nel caso in cui vengano riscontrati gravi difetti e cioè vizi che pur non compromettendo la stabilità dell’immobile, sono sufficienti a condizionarne il normale godimento, la funzionalità o l’abitabilità.

Così i vizi attinenti all’intonacatura esterna sono coperti dalla “polizza assicurativa decennale costruttore” solo se pregiudicano l’impermeabilizzante o l’assetto strutturale dell’edifico e non se rappresentano un mero problema estetico.

Non v’è dubbio, invece, che un non perfetto funzionamento dell’impianto di depurazione costituisca un grave difetto di costruzione visto che può impedire il rilascio dell’abitabilità del fabbricato. Per contro la realizzazione di una stradina condominiale non perfettamente allineata, non può essere considerata un grave difetto di costruzione.

Il contenuto della polizza assicurativa dovrà essere determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto dall’art. 4 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, come modificato dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14, e in particolare:

deve avere quale assicurato/beneficiario l’acquirente dell’immobile;
deve avere durata decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori;
deve coprire i danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, che il costruttore sia tenuto a risarcire ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da:
- rovina totale o parziale dell’immobile;
- gravi difetti costruttivi delle opere;
- per vizio del suolo o per difetto della costruzione;
deve coprire i danni manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

Campo di applicazione

Il presente decreto si applica alle polizze indennitarie decennali stipulate successivamente alla data della sua entrata in vigore.

Gli estremi identificativi della polizza (e l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale), devono essere esplicitamente contenuti nell’atto di trasferimento dell’immobile.

In caso di mancato rilascio della polizza, l’acquirente può comunicare al costruttore la propria volontà di recedere dal preliminare acquisto casa in costruzione, liberandosi da ogni obbligo di acquisto e versamento del saldo del prezzo e con diritto di ottenere il rimborso di tutte le somme già versate (acconti o caparre).

Durata

La durata della polizza è di 10 anni con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.

Modalità

All’atto del rogito il contraente presenta copia della polizza e copia dell’attestazione di conformità; l’assicuratore rilascia copia dell’attestazione di conformità al notaio che ne fa richiesta.

Nell’atto di trasferimento si dovrà inserire la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità.

Monitoraggio

Dopo il primo biennio di applicazione del presente decreto, su richiesta delle amministrazioni competenti, le imprese di assicurazioni possono mettere a disposizione dati statistici relativi a massimali e somme assicurate per verificare la congruità e la completezza della copertura assicurativa.

Disposizioni transitorie e finali

Il presente decreto si applica alle polizze indennitarie decennali stipulate successivamente alla data della sua entrata in vigore: successivamente al 5 novembre 2022, ferma restando la facoltà per il contraente di richiedere l’adeguamento della polizza assicurativa già stipulata in conformità ai requisiti di cui al presente decreto, con oneri a proprio carico e nel rispetto delle disposizioni vigenti in materia.

In allegato il testo del decreto in Gazzetta.