Da locale accessorio a vano abitabile: occorre il permesso di costruire!

Il cambio di destinazione d’uso di un locale, ad esempio da accessorio ad abitativo (sempre che sussistano le condizioni di abitabilità di quel locale), potrebbe incidere sul carico urbanistico in modo più o meno rilevante. Ecco perché quando si intende compiere questa operazione, bisogna fare molta attenzione nella scelta del titolo edilizio più appropriato, onde evitare di incorrere in un abuso edilizio penalmente rilevante.

Tutto ciò costituisce proprio l’argomento centrale della sentenza penale n. 11303/2022 della Corte di Cassazione che ora andremo ad analizzare.

Il caso sul frazionamento in due unità abitative e trasformazione di vani accessori in vani abitabili

Il proprietario di un immobile decideva di frazionarlo per ricavare due unità abitative e per tale scopo trasformava alcuni vani accessori in vani abitabili.

Per tali opere l’uomo veniva condannato prima dal Tribunale e poi dalla Corte d’Appello, poiché sarebbe stato necessario richiedere il permesso di costruire.

L’imputato si opponeva alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi ritenendo che:

l’intervento edilizio di frazionamento (non avendo comportato alcuna modifica della volumetria complessiva dell’edificio né alcuna modifica della destinazione d’uso dello stesso, che era ed è residenziale) dovesse essere classificato come intervento di “manutenzione straordinaria leggera” (art. 3, comma 1, lett. b), D.P.R. 380/2001) e, in quanto tale, soggetto al regime amministrativo della CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata);
il mero cambio di utilizzo dei locali da accessori ad abitabili, in difformità dello stato autorizzato dell’immobile, non necessitava del permesso di costruire, trattandosi appunto di intervento di manutenzione straordinaria;

per cui decideva di fare ricorso in Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione: il cambio da vano accessorio ad abitabile è ampliamento della superficie residenziale e relativa volumetria

Gli ermellini premettono che in tema di reati urbanistici, a seguito delle modifiche apportate dall’art. 17 comma primo lett. b), n. 1 e 2 del D.L. n. 133/2014 (c.d. “Sblocca-Italia”), deve ritenersi ampliata la categoria degli interventi di manutenzione straordinaria: comprensiva anche del frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti una variazione di superficie o del carico urbanistico. Per detti interventi, ove rimangano immutate la volumetria complessiva e l’originaria destinazione d’uso, non è più necessario il permesso di costruire.

Tuttavia nel caso in esame, il cambio di utilizzo dei locali accessori in due distinte unità abitative in difformità dello stato autorizzato dell’immobile, necessitava del permesso di costruire.

I locali accessori non fanno volumetria ma se diventano abitabili devono essere calcolati come volumetria aggiuntiva

I giudici precisano che, nell’ambito di un’unità immobiliare ad uso residenziale, devono distinguersi i locali abitabili in senso stretto dagli spazi “accessori” che, secondo lo strumento urbanistico vigente, non hanno valore di superficie edificabile e non sono presi in considerazione come superficie residenziale all’atto del rilascio del permesso di costruire: autorimesse, cantine e “locali di servizio” rientrano, di norma, in questa categoria.

Perciò non è possibile ritenere urbanisticamente irrilevante la trasformazione di un garage, di un magazzino o di una soffitta in un locale abitabile; senza considerare i profili igienico-sanitari di abitabilità del vano, in ogni caso si configura, infatti, un ampliamento della superficie residenziale e della relativa volumetria autorizzate con l’originario permesso di costruire. Quindi, deve ritenersi che il cambio di destinazione d’uso tra locali accessori e vani ad uso residenziale integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, con conseguente assoggettamento al regime del permesso di costruire, e ciò indipendentemente dall’esecuzione di opere che, comunque, nel caso di specie sono presenti.

Deve, infatti, ritenersi che solo il cambio di destinazione d’uso fra categorie edilizie omogenee non necessita di permesso di costruire (in quanto non incide sul carico urbanistico), mentre, allorché lo stesso intervenga tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, così come tra locali accessori e vani ad uso residenziale, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico.

Differenze tra elementi formali ed elementi strutturali

In definitiva, dunque, nel caso di trasformazione dei vani accessori in vani abitabili, è da ritenersi che venga meno il rispetto degli elementi formali/strutturali dell’organismo edilizio intendendosi:

per “elementi formali” quelli attinenti alla disposizione dei volumi, elementi architettonici che distinguono in modo peculiare il manufatto, configurando la sua immagine caratteristica;
per “elementi strutturali” quelli che materialmente compongono la struttura dell’organismo edilizio;

questi non vanno giustapposti, bensì considerati come espressivi dell’identità dell’edificio residenziale, che è connotato dalla previsione di una determinata proporzione di elementi accessori.

Il mutamento da locale accessorio o pertinenza a vano abitabile, attuabile con un intervento di tipo ristrutturativo, presenta allora carattere urbanisticamente rilevante, così da richiedere il permesso di costruire per la sua esecuzione, essendo del tutto assimilabile ad un cambio di categoria riconducibile all’art. 23-ter, comma 1, D.P.R. 380/2001, come tale avente rilevanza urbanistica ai sensi del punto 39 della tabella A – Edilizia allegata al decreto SCIA 2 (D.Lgs. n. 222/2016).

Conseguentemente, l’intervento edilizio oggetto di contestazione riveste rilevanza penale, in quanto necessitante del permesso di costruire.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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