Creazione di un balcone: che titolo edilizio occorre?

Con la sentenza n. 1/2021 il Tar Campania risponde a diverse domande su come debba essere qualificata l’aggiunta di un balcone ad un fabbricato, se tale intervento possa intendersi come una pertinenza rientrante in manutenzione straordinaria o piuttosto debba considerarsi come nuova costruzione necessitante di un permesso di costruire.

Il caso

Una società realizzava alcuni interventi edilizi sul proprio fabbricato sito in area sottoposta a vincolo paesaggistico, senza chiederne il necessario titolo abilitativo.

Tra le opere effettuate vi era la realizzazione di alcuni balconi dotati di balaustra, ciascuno di 0,90 x 2,90 m.

Con un sopralluogo e con l’ausilio di alcune immagini tratte da Google Maps, il Comune accertava dette opere abusive, per cui ne ordinava la demolizione.

La società si opponeva, poiché riteneva che quelle opere rientrassero in manutenzione straordinaria e quindi non passibili di demolizione.

A parere della stessa società, per detti interventi non sarebbe stata nemmeno necessaria l’autorizzazione paesaggistica dato che si sarebbe trattato di:

opere non alteranti in maniera essenziale la superficie esterna del fabbricato;
pertinenze urbanistiche.

La questione giungeva con un ricorso presso le aule del Tar.

La sentenza del Tar Campania

Per i giudici del Tar i balconi non rientrano in opere di manutenzione straordinaria ma sono a tutti gli effetti costruzioni ex novo (non possono essere considerati mere trasformazioni di unità preesistenti).

A maggior ragione visto che i balconi hanno alterato la fisionomia del fabbricato in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico.

Pertinenze edilizie e pertinenze urbanistiche

Successivamente, i togati chiariscono che i balconi costituiscono delle pertinenze edilizie, ma non sono da considerarsi quali pertinenze “urbanistiche”; infatti per consolidata giurisprudenza occorre distinguere il concetto di pertinenza previsto dal diritto civile dal più ristretto concetto di pertinenza in senso urbanistico.

Il Tar spiega che nel concetto di pertinenza urbanistica non rientrano quelle costruzioni che, pur potendo essere qualificate come beni pertinenziali secondo la normativa privatistica (pertinenza civilistica), assumono tuttavia una funzione autonoma rispetto ad altra costruzione, con conseguente loro assoggettamento al regime del permesso di costruire.

Per i giudici:

In materia edilizia sono qualificabili come pertinenze solo le opere prive di autonoma destinazione e che esauriscano la loro destinazione d’uso nel rapporto funzionale con l’edificio principale, così da non incidere sul carico urbanistico.
Il vincolo pertinenziale in senso urbanistico è caratterizzato da un oggettivo nesso funzionale e strumentale tra cosa accessoria e principale, cioè da un nesso che non consenta, per natura e struttura dell’accessorio, altro che la destinazione della cosa a un uso pertinenziale durevole.

Diversamente, ai fini urbanistici, non possono ritenersi beni pertinenziali gli interventi edilizi che, pur legati da un vincolo di servizio al bene principale, sono suscettibili di un utilizzo in modo autonomo e separato e poiché occupano aree e volumi diversi.

Per il Tar la nozione di pertinenza va definita anche in relazione alla consistenza dell’opera, che non deve essere tale da alterare in modo significativo l’assetto del territorio.

Nel caso di specie, tenuto conto delle caratteristiche dell’intervento abusivo realizzato, esso è tale (per dimensioni e posizionamento) da alterare l’assetto della sagoma esterna dell’edificio.

Va pertanto richiamata (per i giudici) la condivisa giurisprudenza per la quale va “rimarcato come occorra il titolo edilizio per la realizzazione di nuovi manufatti, quand’anche sotto il profilo civilistico essi si possano qualificare come pertinenze“.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

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