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Costruzione in aderenza: in quali casi serve il consenso del vicino

Tempo di lettura stimato: 7 minuti

Norme, autorizzazioni, requisiti e casi giuridici sulla costruzione in aderenza: scopri come evitare problemi con le proprietà confinanti

La costruzione in aderenza solleva complessità progettuali, legali e normative e, quando avviene senza il consenso del vicino, possono insorgere dispute.

Durante il processo di costruzione in aderenza, occorre, pertanto, porre grande attenzione alla sicurezza strutturale e alla prevenzione dei danni alle proprietà confinanti.

Per tale ragione, le normative spesso richiedono la conduzione di prove di carico e di adeguamento strutturale per garantire la stabilità e la sicurezza dell’edificio e delle proprietà limitrofe.

Per assicurarti che l’edificio in aderenza sia sicuro e stabile, ti suggerisco un software di adeguamento strutturale che ti consente di eseguire l’analisi globale della struttura e di confrontare lo stato di progetto con lo stato di fatto con riferimento all’indicatore di rischio sismico.

Scopri quando è possibile costruire in aderenza e leggi approfondimenti giuridici sul tema.

Cosa si intende per costruzioni in aderenza?

Le “costruzioni in aderenza” si riferiscono agli edifici che sono direttamente adiacenti al muro del vicino, pur mantenendo un’autonomia strutturale e funzionale.

Affinché un edificio possa essere classificato come costruzione in aderenza, è fondamentale che la nuova struttura e quella già esistente siano perfettamente allineate su uno dei lati.

Anche se entrambe le strutture sono indipendenti strutturalmente e non compromettono l’integrità reciproca, è importante che non vi siano spazi vuoti tra i due muri, nemmeno se completamente chiusi. Questo impedisce che le facciate rimangano parzialmente scoperte.

Costruzioni in aderenza: art. 877 codice civile

Le disposizioni normative in merito alle costruzioni in aderenza sono disciplinate dall‘art. 877 del codice civile che sancisce quanto segue:

Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente. Questa norma si applica anche nel caso previsto dall’art. 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo.

L’art. 877 dunque permette al vicino di costruire adiacente al proprio muro di confine senza rendere comune il muro stesso e senza appoggiare la sua costruzione a quella preesistente.

Questa regola si applica anche quando la fabbrica preesistente si trova a meno di un metro e mezzo dal confine, situazione per la quale normalmente è prevista la comunione forzosa secondo l’art. 875. In questo caso, il secondo costruttore deve solo pagare il valore del terreno occupato, senza dover ricorrere alla comunione forzosa.

Tuttavia, la legittimità di questa costruzione dipende dalle norme del regolamento edilizio locale.

Costruzioni in aderenza e in appoggio: differenze

Le costruzioni in aderenza e in appoggio non sono la stessa cosa ma presentano delle differenze significative di seguito riportate.

Costruzione in aderenza

Le costruzioni in aderenza si sviluppano lungo un lato di un edificio preesistente, condividendo un muro di confine.

Queste strutture richiedono intercapedini e il rispetto delle distanze legali.

Costruzione in appoggio

Le costruzioni in appoggio si riferiscono a edifici che si sostengono direttamente sulla struttura preesistente, sfruttandone la resistenza e la capacità portante. Sono dunque realizzate direttamente sulla struttura esistente, senza intercapedini.

Quando si tratta di costruire una struttura in appoggio, il muro condiviso tra le due costruzioni diventa parte integrante di entrambe.

Secondo quanto previsto dall’art. 874 del codice civile, in questa situazione si applica una particolare forma di “comunione forzosa“. Per ottenere questa comunione, il proprietario deve pagare metà del valore del muro o della parte di muro resa comune, insieme a metà del valore del terreno su cui il muro è costruito e deve eseguire tutte le opere necessarie per evitare danni al vicino.

Costruzione in aderenza e in appoggio: differenze

Costruzione in aderenza e in appoggio: differenze

Costruzione in aderenza autorizzazione e requisiti

La costruzione di edifici in aderenza è soggetta a diverse normative che possono variare in base alla zona e alle caratteristiche dell’edificio preesistente.

Per poter edificare in aderenza, è obbligatorio considerare una serie di requisiti fondamentali di seguito riportati:

  • ottenimento di autorizzazioni e permessi: prima di iniziare la costruzione, è necessario ottenere autorizzazioni e permessi; questo include la presentazione di un progetto dettagliato all’ufficio tecnico comunale e il rispetto delle norme urbanistiche e ambientali;
  • completa autonomia strutturale: una costruzione è considerata in aderenza solo se la nuova opera e quella preesistente sono strutturalmente autonome;
  • rispetto del regolamento comunale: affinché una costruzione in aderenza sia legittima, deve essere consentita dal regolamento comunale locale; se il regolamento stabilisce una specifica distanza tra le costruzioni e il confine del fondo adiacente, la costruzione in aderenza non è concessa;
  • sicurezza strutturale: è fondamentale garantire la sicurezza strutturale dell’edificio in aderenza e prevenire danni alle proprietà vicine; occorre fare prove di carico e adeguamenti strutturali per assicurare la stabilità e la sicurezza dell’edificio. Per effettuare l’analisi strutturale dell’edificio, ti consiglio di usare il software per l’adeguamento strutturale che ti permette di effettuare una verifica strutturale complessiva.

In sintesi, la costruzione in aderenza richiede autorizzazioni e il rispetto delle normative comunali, deve essere strutturalmente autonoma e garantire la sicurezza strutturale.

Quando non è possibile costruire in aderenza?

Costruire in aderenza non è sempre autorizzato: se le condizioni dell’edificio preesistente non consentono di realizzare una struttura sicura e stabile, non è permesso procedere.

Inoltre, non è consentito intraprendere la costruzione se non vengono rispettate le distanze legali tra le costruzioni stabilite dalle normative in vigore e se il muro di confine non dispone di un giunto tecnico appropriato.

Costruzioni in aderenza distanze legali

A tal proposito, ricordiamo che le disposizioni legali sulla distanza tra edifici sono principalmente regolate dall’art. 873 del codice civile, con altri riferimenti normativi importanti negli artt. 874, 875 e 877 del medesimo codice, oltre all’art. 9 del D.M. 1444/1968.

Nel dettaglio, sono previste le seguenti distanze:

  • 3 metri tra costruzioni contigue o confinanti (costruzioni su fondi finitimi) – art. 873 del codice civile;
  • 5 metri tra un edificio e i confini di proprietà, secondo molte normative urbanistiche locali che possono derogare alle disposizioni del codice civile;
  • 10 metri tra pareti finestrate di edifici esistenti o nuovi ma antistanti – art. 9 del D.M. 1444/1968.

Costruzioni in aderenza e giunto tecnico

Il giunto sismico, o giunto tecnico, rappresenta uno spazio vuoto deliberatamente creato tra due edifici o elementi strutturali adiacenti, il cui scopo è consentire alle due strutture di oscillare in modo indipendente durante un evento sismico. Questo permette di evitare collisioni e lo scambio reciproco di forze che potrebbero compromettere l’integrità delle costruzioni coinvolte.

Fondamentalmente, il giunto sismico si configura come una interruzione della continuità strutturale di un’opera. Trova applicazione in diverse situazioni, quali:

  • nuove costruzioni contigue, dove è essenziale prevedere e progettare accuratamente i giunti strutturali per garantire stabilità e sicurezza durante eventi sismici;
  • nuove costruzioni adiacenti a edifici esistenti, soprattutto in situazioni in cui si ha la realizzazione di nuove costruzioni in c.a. in aderenza a costruzioni esistenti in muratura;
  • costruzioni industriali realizzate in aderenza a costruzioni di elevata altezza come ciminiere in muratura o torri in acciaio.

È possibile la costruzione in aderenza senza consenso del vicino?

Affinché la costruzione in aderenza sia consentita, è necessario che l’intervento non causi problemi e disagi al vicino. A tal proposito, la normativa di riferimento può imporre restrizioni sulla dimensione o sull’altezza delle costruzioni, sulla distanza dai confini o richiedere il consenso del vicino interessato.

In situazioni in cui potrebbero sorgere problemi per la costruzione confinante, non è possibile costruire in aderenza senza il consenso del vicino.

Se il vicino non acconsente, non è possibile procedere con la costruzione in aderenza senza rispettare le distanze minime stabilite dalle normative vigenti. Inoltre, in caso di disaccordo, possono essere previste sanzioni amministrative o civili, o può essere necessario intraprendere azioni legali per risolvere la controversia in modo equo.

Se una costruzione viene realizzata da zero o viene ampliata, anche con l’accordo del vicino, ma in violazione del regolamento comunale e senza un titolo edilizio valido, l’autorità pubblica ha il potere di ordinare la demolizione completa. Se si tratta di una modifica o di un ampliamento di una costruzione preesistente, invece, l’autorità può richiedere il ripristino allo stato dei luoghi.

Il vicino che non ha dato il consenso per tali lavori ha il diritto di essere risarcito per eventuali danni subiti.

Per assicurarti di scegliere il titolo edilizio appropriato e di incorrere in sanzioni, ti suggerisco di utilizzare il software per i titoli abilitativi, che ti guida nella gestione della pratica mediante la compilazione guidata dei moduli da presentare agli enti competenti.

Costruzione in aderenza al muro di confine

La costruzione in aderenza al muro di confine rappresenta un caso in cui il muro del vicino si unisce al proprio senza richiedere la comunione forzosa. In questa situazione, la nuova costruzione rimane strutturalmente indipendente, senza necessità di supporto o incastro.

È fondamentale che le due strutture siano perfettamente allineate, senza spazi vuoti. Pertanto, questa modalità di costruzione è consentita anche se il muro del vicino presenta irregolarità, come rientranze o sporgenze, a condizione che tali vuoti siano corretti con adeguate misure tecniche da parte del costruttore.

Costruzione in aderenza: muro di cinta

Conformemente all’art. 878 del codice civile, un muro di cinta o un muro isolato, se non supera i 3 metri di altezza, non viene considerato per determinare la distanza tra le costruzioni come prescritto dall’art. 873.

In presenza di tale tipo di muro sul confine, è consentito condividerlo con il vicino per sostenere altre strutture, a condizione che non vi sia un edificio dall’altro lato del confine a una distanza inferiore ai tre metri.

Costruzioni in aderenza: sentenze e casi giuridici

Di seguito si propongono una serie di argomenti con casi giuridici in cui si chiariscono degli aspetti legati alle costruzioni in aderenza e alla distanza tra edifici.

Costruzione in aderenza: sopraelevazione

La sopraelevazione è la realizzazione di uno o più piani aggiuntivi o nuove strutture architettoniche sopra l’ultimo piano di un edificio preesistente.

La sopraelevazione in aderenza ad una costruzione preesistente è possibile solo se i due edifici sono separati da giunto antisismico, indipendentemente dai materiali utilizzati.

A confermarlo è la sentenza n. 121/2019 della Corte di Cassazione che fornisce importanti indicazioni in merito alla realizzazione di sopraelevazioni in aderenza a edifici preesistenti. In una specifica vicenda giudiziaria, la Corte d’Appello di Catania ha condannato i proprietari di un immobile al ripristino dello stato dei luoghi e alla demolizione delle opere realizzate al primo piano, inclusa la copertura di una terrazza, per violazione della normativa antisismica. La Corte ha ritenuto che l’assenza di un giunto antisismico abbia reso la nuova costruzione aderente all’edificio confinante, aumentandone la rigidità e compromettendo la sua indipendenza strutturale. La Cassazione ha confermato questa decisione, sottolineando l’importanza di evitare la rigidità delle strutture edilizie per garantire una maggiore sicurezza sismica, indipendentemente dai materiali utilizzati nella costruzione.

Per non incorrere in problemi strutturali dovuti alla sopraelevazione, ti consiglio di progettare gli interventi di adeguamento sismico ed effettuare una verifica strutturale complessiva con lo specifico software per l’adeguamento sismico. Questo strumento ti permette di effettuare l’analisi globale della struttura, produrre le verifiche locali degli elementi di elevazione e verificare gli elementi di fondazione.

Costruzione in aderenza: parete finestrata

In linea generale, è fondamentale rispettare la regola della distanza tra pareti finestrate, anche se possono esserci delle eccezioni quando si tratta di costruzioni in aderenza.

La norma dei 10 metri, infatti, può essere derogata quando le due pareti antistanti, anche se di altezze diverse, sono aderenti su tutto il fronte senza intercapedini.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28147/2022, ha chiarito che la regola dei 10 metri di distanza tra pareti fronteggianti, stabilita dall’art. 9 del D.M. 1444/1968, rimane valida anche se una delle pareti supera in altezza quella antistante, salvo alcune eccezioni.

Nel caso in esame, una società (A) aveva ottenuto il permesso di costruire in aderenza a un fabbricato di un’altra società (B), con il nuovo edificio che superava in altezza il fabbricato confinante. Tuttavia, la Corte ha confermato che, nonostante la differenza di altezza, entrambi gli edifici devono rispettare la distanza minima di 10 metri, a meno che le due pareti aderiscano completamente senza intercapedini.

Questa decisione ribadisce l’importanza di evitare la presenza di intercapedini tra le pareti, poiché potrebbero compromettere la circolazione d’aria e l’irradiazione di luce, anche se una delle pareti non si trova di fronte direttamente all’altra.

Ulteriori sentenze

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