Cosa s'intende per variazione essenziale?

Cosa s’intende per variazione essenziale? La risposta della Cassazione

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Per la Cassazione la variazione essenziale costituisce una tipologia di abuso intermedia tra la difformità totale e quella parziale

Con la sentenza penale n. 37946/2021 la Corte di Cassazione ci spiega il concetto di variazione essenziale e in più fornisce utili chiarimenti sulla giusta individuazione del piano di campagna per effettuare correttamente verifiche è misurazioni.

Il caso

Una privata otteneva un permesso di costruire per la demolizione e ricostruzione con ampliamento di un fabbricato, prevedendo in progetto la realizzazione di tre piani.

Successivamente, il Comune contestava la costruzione perché in difformità dal titolo edilizio rilasciato.

In particolare, l’altezza totale dell’edificio risultava maggiore di quella assentita dal titolo abilitativo, venendo in rilievo una variazione essenziale.

La privata sosteneva invece che il calcolo dell’altezza complessiva del fabbricato era stato compiuto in modo errato, partendo dal punto più basso esterno al lotto di proprietà e non, come avrebbe dovuto essere, partendo dal piano di campagna approvato con il permesso di costruire.

La questione, dopo il giudizio del Tribunale del riesame, che confermava il sequestro del cantiere, approdava in ricorso presso la Cassazione.

Il giudizio della Corte di Cassazione

I giudici della Cassazione spiegano che in materia urbanistica:

la nozione di variazione essenziale dal permesso di costruire, ex art. 32 del dpr n. 380/2001, costituisce una ‘tipologia di abuso intermedia tra la difformità totale e quella parziale, sanzionata dall’art. 44, lett. a), del dpr n. 380 del 2001

in particolare esistono tre tipologie di varianti:

  1. le c.d. “varianti leggere o minori“, quelle che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia e sono tali da non alterare la sagoma dell’edificio (nonché rispettose delle prescrizioni eventualmente contenute nel permesso a costruire), per cui sono assoggettate alla mera denuncia di inizio dell’attività da presentarsi prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori;
  2. le varianti in senso proprio, consistenti in modificazioni qualitative o quantitative, seppure di consistenza non rilevante rispetto al progetto approvato (che non comportano cioè un sostanziale e radicale mutamento), le quali necessitano del rilascio del cd. “permesso in variante”, complementare e accessorio rispetto all’originario permesso a costruire;
  3. le c.d. “varianti essenziali“, caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dal dpr 380/2001, art. 32, le quali sono perciò soggette al rilascio di un permesso a costruire nuovo e autonomo rispetto a quello originario in osservanza delle disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.

Gli ermellini chiariscono che nel caso di immobili da realizzare su terreni in pendenza, come nel caso in esame, collocato a un’altezza differente rispetto a quello dei lotti circostanti, l’altezza va misurata rispetto a un piano di campagna con riguardo a tutti i lati della costruzione, in modo che il valore fissato dalle norme sia rispettato in ogni punto del fabbricato, con l’ulteriore precisazione che il parametro di riferimento è pur sempre costituito dall’originario piano di campagna, cioè dal livello naturale di terreno di sedime, e non dalla quota del terreno sistemato a seguito dell’intervento edilizio o di uno sbancato a esso funzionale.

I giudici, a conclusione, ribadiscono che l’edificazione di una costruzione contraddistinta da variazioni essenziali rispetto al progetto assentito va impedita, poiché può arrecare pregiudizio per il territorio e la sicurezza pubblica.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

 

Per maggiore approfondimento leggi anche questo articolo di BibLus-net: “Variazione essenziale e variante in corso d’opera: ecco le differenze

 

Clicca qui per scaricare la sentenza della Corte di Cassazione

 

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