Cosa sono i disegni As-Built? Definizione, Esempi e Utilizzi

È frequente ritrovarsi di fronte a differenze tra il progetto, ad esempio di un edificio, e la sua realizzazione; anzi potremmo dire che non esistono costruzioni che non presentino questo tipo di difficoltà. Per superarle, attraverso elaborati sempre aggiornati e utilizzabili al meglio per la fase di gestione dell’opera, possiamo rifarci ai disegni as-built. Vediamo cosa sono, a cosa servono e come sfruttarli. Per farlo ti suggerisco di supportarti con un BIM management software che ti permette di gestire al meglio tutte le fasi del ciclo di vita dell’opera.

Modello BIM con documentazione as-built

Cosa sono i disegni as-built?

I disegni as-built sono degli elaborati grafici che indicano lo stato reale dei lavori che sono stati realizzati, comprese tutte le modifiche apportate al progetto originario in fase di esecuzione. Infatti è molto frequente che i disegni di progetto vengano modificati in fase di esecuzione e di cantierizzazione e, quindi, che le opere realizzate non corrispondano al 100% a quelle previste in fase progettuale.

In definitiva, i disegni as-built rispecchiano la realtà molto meglio di altri disegni (anche esecutivi) e sono molto più affidabili per chi, nel tempo, è chiamato ad occuparsi delle operazioni di gestione e manutenzione dell’opera.

Su quest’aspetto ti suggerisco anche la lettura di un altro articolo: “Cos’è BIM as built?“.

Quali informazioni contengono i disegni As-Built?

I disegni as-built rappresentano la “fotografia ad alta fedeltà” dell’opera al termine del cantiere. Il loro obiettivo principale è registrare e documentare ogni singola variazione rispetto al progetto originale, garantendo la totale trasparenza tra l’impresa esecutrice, i progettisti e il committente. Per essere davvero utile ed esaustivo, un elaborato as-built deve contenere una serie di dati e dettagli tecnici fondamentali:

• modifiche dimensionali e geometriche – quote, altezze e posizioni aggiornate di pareti, tramezzi, porte, finestre e vani ascensore che hanno subito variazioni in fase d’opera;
• layout effettivo degli impianti (MEP) – la tracciatura esatta di condotti HVAC (riscaldamento, ventilazione e condizionamento), tubazioni idrauliche, passaggi di cavi elettrici, quadri e pannelli di controllo;
• variazioni strutturali – eventuali adeguamenti apportati a travi, pilastri, solai o fondazioni per far fronte a imprevisti geologici o tecnici emersi durante gli scavi e la costruzione;
• specifiche dei materiali e delle forniture – schede tecniche aggiornate, marchi, modelli e tipologie di materiali effettivamente installati (in caso di sostituzioni rispetto al capitolato iniziale);
• sottoservizi ed esterni – l’ubicazione reale di reti fognarie, linee elettriche/interrate, pozzetti di ispezione, strade di accesso, pendenze del terreno e opere di sistemazione esterna;
• annotazioni di cantiere e motivazioni – note scritte che spiegano le ragioni tecniche o normative che hanno reso necessaria ciascuna modifica, complete di date e approvazioni;
• cartiglio informativo (Title Block) dedicato – un riquadro con l’indicazione chiara della dicitura “As-Built”, le date delle revisioni finali, i nomi dell’appaltatore e dei tecnici responsabili delle variazioni;

Nei flussi di lavoro digitali avanzati, tutti questi dati vengono raccolti in cantiere tramite rilievi fotografici o laser scanner e integrati direttamente nel modello informativo grazie all’uso di un BIM management software. Questo permette di passare dai classici elaborati 2D a un vero e proprio BIM As-Built, pronto per la successiva fase di gestione e manutenzione.

Perché i disegni as-built sono importanti?

La ragione principale risiede nel fatto che il patrimonio edilizio moderno è sempre più orientato all’intervento sull’esistente (recupero, riqualificazione energetica e adeguamento sismico) piuttosto che alla nuova costruzione. In questo scenario, disporre di elaborati grafici che riflettano fedelmente lo stato di fatto dell’opera non è un optional, ma una necessità operativa.

In generale, l’importanza dei disegni as-built si declina in cinque vantaggi strategici fondamentali per professionisti, imprese e committenti:

• documentazione accurata dell’edificio completato;
• supporto per la manutenzione e la gestione dell’immobile (Facility Management);
• informazioni affidabili per interventi di ristrutturazione;
• comunicazione migliore tra professionisti e clienti;
• riduzione di errori, costi e rischi di progetto.

Documentazione accurata dell’edificio completato

In ogni cantiere, anche nel più rigoroso, si verificano inevitabilmente variazioni rispetto al progetto esecutivo originario. Imprevisti geologici, modifiche distributive in corso d’opera o variazioni nella reperibilità dei materiali comportano quasi sempre piccoli o grandi scostamenti.

I disegni as-built offrono la garanzia di un archivio storico e tecnico immodificabile, certificando esattamente come l’opera è stata costruita. Questo livello di dettaglio costituisce una garanzia legale e patrimoniale per la proprietà, oltre a essere indispensabile per conformità normative, perizie estimative e pratiche di agibilità.

Supporto per la manutenzione e la gestione dell’immobile (Facility Management)

Una volta terminati i lavori di costruzione, ha inizio la fase più lunga e onerosa della vita di un fabbricato: l’esercizio e la manutenzione. Tentare di gestire un impianto tecnologico o una struttura senza mappe aggiornate significa muoversi “al buio”, esponendosi al rischio di rotture accidentali durante un carotaggio o all’impossibilità di rintracciare una valvola d’arresto in caso di emergenza.

I rilievi e le tavole as-built costituiscono il punto di partenza fondamentale per il Facility Management. Permettono ai responsabili della manutenzione di:

• localizzare istantaneamente condotte, pozzetti, quadri elettrici e derivazioni occultate nelle murature o nei controsoffitti;
• pianificare interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria in modo mirato e tempestivo;
• integrare i dati tecnici in un software per la gestione del facility management, digitalizzando il piano di manutenzione direttamente su elaborati 2D e modelli 3D.

Informazioni affidabili per interventi di ristrutturazione

Quando ci si appresta a intervenire su un immobile esistente per una ristrutturazione, un ampliamento o un restyling, la mancanza di elaborati aggiornati costringe i tecnici a effettuare lunghi, complessi e costosi rilievi preliminari (as built survey).

Poter contare su disegni as-built affidabili velocizza drasticamente la fase iniziale di analisi e progettazione. I nuovi tecnici, progettisti o strutturisti entrati nel progetto possono accedere alle informazioni reali dell’immobile in modo immediato, riducendo i tempi di avvio dei lavori e azzerando le incertezze sulle condizioni di fatto della struttura.

Comunicazione migliore tra professionisti e clienti

Gli elaborati as-built fungono da “linguaggio comune” trasparente tra l’impresa di costruzioni, i direttori dei lavori e il committente finale.

Attraverso questi elaborati, la committenza può verificare in ogni momento la reale corrispondenza tra quanto preventivato, quanto pagato e quanto effettivamente realizzato in cantiere. Ciò favorisce un clima di massima fiducia reciproca, evita contenziosi a fine lavori e semplifica la rendicontazione economica del progetto, facilitando il controllo dell’Avanzamento Lavori (SAL).

Riduzione di errori, costi e rischi di progetto

Intervenire su un edificio guidati da elaborati non aggiornati comporta un elevato rischio di errore: perforazione involontaria di cavi in tensione o tubazioni sotto traccia, demolizione imprevista di elementi portanti, sanzioni per difformità edilizie non dichiarate.

I disegni as-built permettono di mitigare i rischi di cantiere e abbattere i costi imprevisti:

• risparmio di tempo – elimina le interruzioni dei lavori dovute a scoperte inattese sul campo;
• risparmio economico – evita inutili varianti in corso d’opera causate da errori di valutazione dello stato di fatto;
• sicurezza delle maestranze – consente alle squadre d’intervento di lavorare su impianti ed elementi strutturali conoscendone perfettamente la natura e l’esatta posizione.

Differenza tra disegni redline e disegni as-built | Gestione delle modifiche in fase esecutiva

Cosa sono le piante as-built?

Le piante as-built possono essere intese come gli elaborati grafici 2D che servono per definire quali modifiche sono state apportate al progetto.

Come tutti gli elaborati grafici hanno lo scopo di individuare anche quali sono le nuove dimensioni, il nuovo posizionamento, la nuova tipologia degli elementi che hanno sostituito i precedenti.

Per chiarire, ecco alcuni esempi di ciò che una pianta as-built definisce:

• la posizione finale di muri, porte, finestre ed altri elementi architettonici;
• la posizione finale degli elementi impiantistici;
• la posizione finale di eventuali pannelli di controllo,
• ecc.

Cosa Sono le Planimetrie As-Built?

Quando si parla di planimetrie e grafici as-built, si fa riferimento all’insieme completo di elaborati tecnici che descrivono l’edificio così come è stato effettivamente realizzato. A differenza di un singolo disegno generale, una documentazione as-built completa si articola in diverse specializzazioni grafiche, ognuna dedicata a un ambito specifico della costruzione: dall’architettonico allo strutturale, fino all’impiantistico (MEP – Mechanical, Electrical, Plumbing).

Ogni tipologia di tavola as-built risponde a precise esigenze di rappresentazione e consultazione durante l’intero ciclo di vita dell’immobile.

Piante As-Built

Le piante as-built (o as-built floor plans) costituiscono la rappresentazione bidimensionale sul piano orizzontale di ciascun livello dell’edificio. Rispetto alle piante di progetto iniziali, integrano tutte le modifiche distributive apportate in fase esecutiva, come:

• l’esatta posizione e lo spessore finale di pareti divisorie e tramezzi;
• la collocazione definitiva e le dimensioni reali di porte, finestre e aperture;
• le quote aggiornate dei singoli ambienti e la ripartizione effettiva delle superfici utili.

Questi elaborati risultano indispensabili per la redazione delle pratiche catastali finali e per la verifica della destinazione d’uso dei locali.

Prospetti e Sezioni As-Built

Mentre le piante mostrano lo sviluppo orizzontale, i prospetti e le sezioni as-built illustrano lo sviluppo verticale dell’opera:

• prospetti as-built – registrano l’aspetto finale dell’involucro edilizio esterno, documentando eventuali variazioni nei rivestimenti di facciata, nei colori, nelle altezze dei parapetti o nella posizione degli elementi architettonici esterni.
• sezioni as-built – mostrano lo spaccato verticale del fabbricato, evidenziando le quote altimetriche reali, le altezze utili piano per piano, gli spessori definitivi dei solai e dei pacchetti isolanti, oltre al layout reale di rampe e vani ascensore.

Disegni As-Built degli Impianti Elettrici

I disegni elettrici as-built tracciano l’intera rete di distribuzione elettrica e speciale presente nell’immobile. Rispetto al progetto iniziale, che spesso indica solo passaggi teorici, l’as-built riporta:

• il percorso effettivo di canaline, passacavi e tubazioni sottotraccia;
• l’ubicazione reale di quadri elettrici, prese, interruttori, punti luce e scatole di derivazione;
• la tracciatura degli impianti di messa a terra, domotica, videosorveglianza, antintrusione e reti dati/LAN.

Avere tavole elettriche aggiornate è fondamentale per consentire ai manutentori di intervenire in sicurezza ed effettuare ampliamenti della rete senza danneggiare linee esistenti.

Disegni As-Built degli Impianti Idraulici e HVAC

La documentazione degli impianti meccanici, idrico-sanitari e di climatizzazione (HVAC – Heating, Ventilation, and Air Conditioning) è tra le più complesse ed essenziali dell’intero set as-built.

Questi elaborati includono:

• il tracciato esatto delle tubazioni di adduzione idrica, scarico fognario e distribuzione del gas;
• il posizionamento finale di centrali termiche, pompe di calore, canne fumarie e fan coil;
• il percorso reale delle condotte di ventilazione e dei canali di ripresa/mandata dell’aria, comprensivo di serrande e bocchette;
• la localizzazione precisa di valvole di intercettazione, contatori e pozzetti di ispezione.

Disegni As-Built delle Strutture

I disegni strutturali as-built documentano l’ossatura portante dell’edificio così come è stata costruita o consolidata. Registrano con precisione:

• le dimensioni e la posizione definitiva di fondazioni, pilastri, travi e setti in cemento armato, acciaio o legno;
• gli eventuali adeguamenti strutturali approvati tramite varianti in corso d’opera per risolvere imprevisti geologici o di cantiere;
• le specifiche sui dettagli costruttivi reali, sui nodi di collegamento e sulle armature effettivamente posate.

Disporre di tavole strutturali as-built aggiornate è un requisito imprescindibile per qualsiasi futuro intervento di adeguamento sismico, sopraelevazione o cambio d’uso che richieda nuove verifiche di calcolo strutturale.

Disegni As-Built vs disegni esecutivi

Sebbene vengano entrambi impiegati nel processo edilizio, i disegni esecutivi (construction drawings) e i disegni as-built svolgono ruoli diametralmente opposti lungo la timeline di progetto. La differenza fondamentale risiede nella dimensione temporale e nello scopo operativo: i primi indicano come l’opera dovrà essere costruita, mentre i secondi documentano come l’opera è stata effettivamente realizzata.

I disegni esecutivi vengono redatti da progettisti, architetti e ingegneri prima dell’avvio dei lavori. Rappresentano l’insieme delle istruzioni dettagliate, delle specifiche tecniche e dei calcoli geometrici necessari all’impresa per preventivare i costi e guidare le maestranze in cantiere. Si tratta tuttavia di una guida “ideale”, basata sulle condizioni ipotizzate nella fase preliminare.

I disegni as-built, al contrario, nascono durante e al termine del cantiere. Registrano la realtà effettiva dell’edificio incorporando tutte le varianti in corso d’opera, le rettifiche di quota, le modifiche agli impianti e gli adeguamenti strutturali scaturiti da imprevisti o richieste della committenza.
Per comprendere rapidamente le differenze chiave tra i due tipi di elaborato, è possibile fare riferimento alla seguente tabella comparativa:

Come creare i disegni as-built

In linea generale i disegni as-built non hanno regole precise da seguire per la loro redazione. Pertanto, ammesso che non ci siano delle imposizioni da parte delle istituzioni competenti, gli elaborati possono essere realizzati come meglio si crede. Ciò che mi sento di consigliare è di ricordare sempre alcuni aspetti generali molto importanti, quali:

• codificare i colori – avere una legenda dei colori utilizzati nei disegni per far capire chiaramente quali sono gli elementi aggiunti, gli elementi eliminati, le informazioni importanti, ecc.;
• disegni in scala – tutte le modifiche che vengono indicate sui disegni as-built devono mantenere la scala del disegno principale;
• indicazione delle date – inserire la data dell’avvenuta modifica e implementare eventuali ulteriori informazioni;
• difficoltà affrontate – specificare quali sono state le difficoltà affrontate durante tutto il processo di modifica, di qualsiasi natura (normativa, tecnica, per le caratteristiche del terreno, ecc.)
• impianti – assicurarsi di indicare la posizione esatta di tutti gli impianti installati durante i lavori.

Per approfondire, leggi anche As-built checklist: la lista per avere i disegni sempre aggiornati.

FAQ sui disegni As-Built

Cosa sono i disegni as-built?

Sono elaborati grafici che indicano lo stato reale dell’opera realizzata, comprendendo tutte le modifiche apportate al progetto originario in fase di esecuzione. Rispecchiano fedelmente la realtà e sono fondamentali per la gestione e la manutenzione dell’immobile.

Quali informazioni contengono i disegni As-Built?

Contengono modifiche dimensionali e geometriche, layout effettivo degli impianti (MEP), variazioni strutturali, specifiche dei materiali installati, ubicazione dei sottoservizi, annotazioni di cantiere con le motivazioni delle varianti e un cartiglio informativo ‘As-Built’ dedicato.

Perché i disegni as-built sono importanti?

Sono fondamentali per garantire una documentazione accurata dell’edificio, supportare il Facility Management, fornire dati affidabili per future ristrutturazioni, migliorare la comunicazione tra professionisti e clienti e ridurre errori, costi e rischi di cantiere.

Cosa sono le planimetrie e le piante as-built?

Sono la rappresentazione grafica 2D (piante, prospetti, sezioni e schemi tecnici) dell’edificio nello stato di fatto reale. Illustrano le posizioni finali di pareti, aperture, finiture, elementi strutturali e impianti (elettrici, idraulici, HVAC).

Qual è la differenza tra disegni esecutivi e disegni as-built?

I disegni esecutivi sono redatti prima dei lavori dai progettisti e indicano come l’opera dovrà essere costruita. I disegni as-built sono redatti durante o a fine cantiere e documentano come l’opera è stata effettivamente realizzata, integrando tutte le varianti.

Come creare i disegni as-built?

Si creano rilevando lo stato di fatto e aggiornando il progetto originale. È importante codificare i colori per le modifiche, mantenere i disegni in scala, indicare le date delle variazioni, specificare le difficoltà incontrate e tracciare la posizione esatta di tutti gli impianti.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/cosa-significa-disegno-as-built/