Fascicolo del fabbricato: cos’è e come gestirlo digitalmente

Tra le novità contenute nella bozza del nuovo Testo Unico delle Costruzioni – che sostituirà il Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/2001 – figura il Fascicolo del Fabbricato.

Il Fascicolo del Fabbricato è la carta di identità di un manufatto, lo strumento che consente di individuare l’unità immobiliare sotto tutti gli aspetti, tra cui la legittimità edilizia-urbanistica, lo stato di fatto e conservazione, il livello di sicurezza strutturale ed impiantistica, l’efficienza energetica, la manutenzione, la programmazione di tutti gli eventuali interventi necessari a mantenere efficiente l’immobile in tutte le sue componenti.

Vuoi saperne di più? Leggi l’articolo e prova subito un’applicazione online per il fascicolo del fabbricato.

Lo stanziamento, a carico della Regione, è di 500 mila euro per l’anno 2024, mentre per i prossimi due anni l’impegno della Regione sarà di un milione e mezzo. Lo ha detto l’assessore regionale dei Lavori pubblici, Antonio Piu, presentando a Cagliari il progetto.

Cos’è il Fascicolo del Fabbricato?

Il fascicolo del fabbricato è un documento tecnico che raccoglie in maniera organica le informazioni di un immobile, sia esso residenziale, commerciale o industriale, dalla progettazione iniziale alla manutenzione corrente fino all’eventuale demolizione.

Il fascicolo digitale delle costruzioni consente di avere sempre a portata di mano, visionare, aggiornare in tempo reale e condividere velocemente notizie e dati su:

• profili urbanistici;
• edilizi;
• vincolistici catastali;
• strutturali;
• impiantistici;
• prestazionali;
• altri elementi utili alla conoscenza dello stato di fatto della costruzione.

Sul fascicolo vanno annotate tutte le caratteristiche geometriche, architettoniche, tecnologiche, impiantistiche e strutturali relative all’edificio.

A cosa serve il Fascicolo del Fabbricato?

Il Fascicolo del Fabbricato serve a:

• raccogliere e conservare in un archivio centralizzato tutte le informazioni pertinenti relative ad un edificio al fine di garantirne la sicurezza e la gestione efficiente
• avere un quadro conoscitivo esaustivo dell’edificio a partire dalle fasi di costruzione dello stesso
• registrare accuratamente le modifiche apportate rispetto alla configurazione originaria, con particolare riferimento alle componenti statiche, funzionali ed impiantistiche
• rendere più trasparenti le operazioni di compravendita (due diligence) e l’amministrazione condominiale

Ad esso è strettamente legata l’istituzione di un’anagrafe nazionale delle costruzioni sia per opere pubbliche che private.

Il Fascicolo del Fabbricato è obbligatorio?

Il Fascicolo del Fabbricato non è ancora obbligatorio, nonostante vi siano stati vari tentativi, a livello nazionale e regionale, di renderlo tale con l’obiettivo di garantire un’adeguata conoscenza delle caratteristiche e dello stato dell’immobile e di favorire una corretta manutenzione e gestione nel tempo.

Si inizia a parla di Fascicolo del fabbricato nel 1999, quando il Comune di Roma decide di creare un sistema per monitorare e gestire le informazioni relative agli edifici, in seguito a un grave incidente che portò a una riconsiderazione della sicurezza del patrimonio edilizio.

Dagli anni ’90 ad oggi, diverse Regioni (Puglia, Emilia-Romagna, Basilicata e Campania) hanno istituito il fascicolo con apposite leggi, poi puntualmente abrogate.

Al momento, il Fascicolo del Fabbricato è adottato dal Comune di Milano (che, all’art. 47 del regolamento edilizio, individua i criteri che il proprietario o l’amministratore, nel caso di condomini, sono tenuti a costituire e mantenere per ogni edificio privato o pubblico) e da Città di Castello per gli immobili pubblici (contenente dati identificativi, certificazioni di sicurezza statica e impiantistica e reso pubblico sul sito internet del comune).

In base alle informazioni disponibili al momento, il Testo Unico delle Costruzioni in esame prevede l’istituzione del fascicolo definendone obiettivi, struttura (esclusivamente digitale) e contenuti.

Il Fascicolo del Fabbricato è destinato a diventare uno strumento fondamentale per garantire un’adeguata conoscenza delle caratteristiche e dello stato dell’immobile, favorendo una sua corretta manutenzione e gestione nel tempo. La sua obbligatorietà è prevista per le nuove costruzioni e per ottenere i certificati di abitabilità e usabilità.

Inoltre, la costruzione priva del fascicolo digitale delle costruzioni non potrà essere oggetto di benefici contributivi, fiscali o assicurativi.

Il Fascicolo del Fabbricato digitale sarà integrato nell’Anagrafe delle Costruzioni nazionale, un registro per la gestione e il controllo sia degli edifici pubblici che privati. Questa integrazione faciliterà la raccolta di informazioni diverse, tra cui dati urbanistici, catastali, strutturali e di sicurezza, assicurando una comprensione completa delle condizioni di ciascun edificio.

Man mano che il Fascicolo del Fabbricato digitale diventerà più diffuso, si prevede che migliorerà la trasparenza e la sicurezza nel settore delle costruzioni. Fornendo un archivio centralizzato e facilmente accessibile delle informazioni sull’edificio, aiuterà a garantire che tutti i soggetti interessati abbiano i dati necessari per prendere decisioni informate sulla manutenzione e la sicurezza degli edifici.

Quali informazioni deve riportare il Fascicolo del Fabbricato?

Il fascicolo del fabbricato deve contenere almeno i seguenti documenti e informazioni:

• dati anagrafici e catastali dell’immobile;
• progetto dell’edificio e suoi eventuali ampliamenti o modifiche;
• relazione tecnica descrittiva dell’edificio;
• certificazioni energetiche;
• piani di sicurezza e relazioni sulla stabilità strutturale;
• documentazione relativa agli impianti tecnologici presenti;
• fascicolo di manutenzione del fabbricato;
• eventuali autorizzazioni e concessioni.

Fascicolo del Fabbricato e fascicolo di manutenzione del fabbricato: che differenza c’è?

Il fascicolo del fabbricato è un documento che contiene tutte le informazioni relative a un immobile, mentre il fascicolo di manutenzione del fabbricato è una sezione specifica del fascicolo del fabbricato dedicata alla programmazione, realizzazione e registrazione delle attività di manutenzione.

In altre parole, il fascicolo di manutenzione è una parte integrante del fascicolo del fabbricato e serve a garantire un’adeguata manutenzione dell’immobile nel tempo.

Chi deve redigere il fascicolo del fabbricato?

La responsabilità della redazione del fascicolo del fabbricato spetta al proprietario dell’immobile o al suo legale rappresentante. Tuttavia, è consigliabile affidarsi a professionisti del settore, come ingegneri, architetti o geometri, per la raccolta e l’organizzazione dei documenti, nonché per la stesura degli elaborati tecnici relativi all’edificio.

Quali dati raccogliere per il Fascicolo del fabbricato?

La creazione di un fascicolo del fabbricato comporta un processo meticoloso di raccolta di vari documenti e dati relativi all’edificio  in grado di fornire una panoramica completa dell’edificio (piani architettonici, registri di manutenzione e dettagli su eventuali aggiornamenti strutturali o di sistema).

Il primo passo nella creazione di un fascicolo del fabbricato è raccogliere i piani di progettazione dell’edificio (calcoli strutturali e qualsiasi modifica o estensione successiva, planimetrie e grafici che descrivano le caratteristiche dell’immobile e delle singole unità immobiliari al momento dell’istituzione del “fascicolo”, con evidenziate le modifiche strutturali sopravvenute nel tempo, sia per l’intero immobile che per le singole unità); informazioni su caratteristiche del sottosuolo, tipologia delle strutture di fondazione e di elevazione, eventuali fenomeni di dissesto (crepe, fessure, ecc.); rispondenza a norma degli impianti, soprattutto quelli a rischio di incendio, livello di degrado dell’immobile.

Successivamente, è essenziale raccogliere tutti i registri di manutenzione. Questi registri devono documentare le attività di manutenzione ordinaria, le riparazioni e qualsiasi intervento significativo.

I dettagli di eventuali interventi o lavori di manutenzione effettuati sull’edificio vanno documentati meticolosamente nel fascicolo del fabbricato. Questo include i registri delle ristrutturazioni, delle riparazioni e degli aggiornamenti, insieme alle date e alle descrizioni dei lavori eseguiti. I registri di manutenzione sono essenziali per valutare lo stato attuale dell’edificio e pianificare le attività di manutenzione futura. Forniscono anche un resoconto storico di come l’edificio è stato preservato e migliorato nel tempo.

Oltre ai piani di progettazione e ai registri di manutenzione, il fascicolo del fabbricato deve includere la documentazione di qualsiasi modifica apportata all’edificio: permessi per i lavori di costruzione, i registri delle modifiche strutturali e gli aggiornamenti ai sistemi dell’edificio come elettrico, idraulico e HVAC.

Un altro aspetto importante è la localizzazione dell’edificio.

Dati di localizzazione accurati sono cruciali per vari scopi amministrativi e legali e garantiscono che l’edificio sia correttamente identificato e classificato nel contesto urbano o rurale in cui si trova.  Un altro componente critico è il dato catastale. Queste informazioni riguardano il registro ufficiale dell’edificio, compreso il suo numero catastale, utilizzato per la tassazione della proprietà e l’identificazione legale. Il dato catastale fornisce un quadro legale per l’edificio, assicurando che sia riconosciuto e registrato nei registri pubblici, essenziale per la proprietà e le transazioni.

Sardegna: schema tipo e la guida per la redazione del Fascicolo degli immobili pubblici

Con il Decreto assessoriale n. 7/4575 del 9 ottobre 2024 – pubblicato su Bollettino ufficiale della Regione autonoma della Sardegna del 17 ottobre –  è stato approvato lo schema tipo del Fascicolo degli immobili pubblici con i relativi allegati e le linee guida per la formazione, gestione e aggiornamento del fascicolo informatico degli immobili pubblici.

In Sardegna il fascicolo degli immobili pubblici è previsto dalla legge regionale 8/2018;  a regime, consentirà alle amministrazioni di:

• avere un quadro generale e preciso circa lo stato, la qualità e la consistenza statico-funzionale del proprio patrimonio immobiliare, per assicurare il corretto uso, la manutenzione puntuale e la gestione accurata degli stessi;
• accedere velocemente alle informazioni relative all’immobile di tipo anagrafico, identificativo, progettuale, strutturale, impiantistico, ambientale;
• evidenziare le modifiche intervenute rispetto alla configurazione originaria, con particolare riferimento alle componenti statiche e funzionali.

Gli enti proprietari dovranno provvedere agli adempimenti previsti dalla legge regionale entro 36 mesi dalla messa a disposizione dell’applicativo software.

Download Gratuito Decreto Sardegna 4575/2024 - Fascicolo informatico degli immobili

Come creare un Fascicolo del Fabbricato digitale?

Nelle previsioni del nuovo Testo Unico delle Costruzioni, il fascicolo del fabbricato si “evolve” a “Fascicolo Digitale delle Costruzioni” diventando una vera e propria piattaforma digitale in grado di sfruttare tutte le potenzialità del Cloud, del Building Information Modeling e del Digital Twin:

• archiviazione online di tutti i documenti con elevati standard di sicurezza
• accesso da qualsiasi device e disponibilità in formati aperti
• aggiornamento in real-time delle informazioni
• condivisione rapida e collaborative working

La versione digitale del Fascicolo del Fabbricato, nota anche come logbook digitale dell’edificio, contribuirà a semplificare notevolmente la gestione e l’accessibilità delle informazioni, assicurando che tutti i dati pertinenti siano prontamente disponibili e aggiornati.

Per creare un fascicolo del fabbricato digitale è possibile utilizzare software e piattaforme online che semplificano il processo di raccolta, archiviazione, gestione, organizzazione, aggiornamento e condivisione dei documenti. Questi strumenti consentono di creare un fascicolo del fabbricato editabile e facilmente consultabile, sia da parte del proprietario che da eventuali professionisti coinvolti nella gestione dell’immobile.

Un esempio di tool per la creazione del fascicolo del fabbricato digitale è usBIM.dossier, che offre un’interfaccia user-friendly, un comodo template che guida alla corretta redazione del fascicolo e la possibilità di personalizzare il fascicolo in base alle esigenze specifiche del caso.

Oltre a usBIM.dossier, sono disponibili altre soluzioni software che si adattano alla creazione del Fascicolo del Fabbricato. Queste piattaforme spesso includono funzionalità come dati georeferenziati e integrazione BIM (Building Information Modeling), che migliorano la precisione e la completezza del dossier dell’edificio.

Esempio pratico di redazione del fascicolo del fabbricato digitale: il workflow operativo BIM-IoT-GIS

Per comprendere l’applicazione concreta del fascicolo del fabbricato in ambiente digitalizzato, è utile analizzare un caso studio operativo condotto sulla sede di ACCA Software. Questo è un progetto di ricerca sviluppato in collaborazione con l’Università Federico II di Napoli, il Politecnico di Milano, il Politecnico di Torino, lo IUAV di Venezia e il CNR.

Questo esempio mostra come superare i limiti degli archivi tradizionali desincronizzati, trasformando il modello informativo openBIM (IFC) nell’elemento centrale e dinamico del fascicolo stesso.

Strutturazione dei dati specialistici e modellazione BIM federata

La prima fase operativa riguarda la definizione dei contenuti e la digitalizzazione dell’archivio storico e tecnico. Partendo dai requisiti normativi (come la UNI 10998) e dai contributi degli istituti di ricerca, i dati vengono organizzati in schede e suddivisi per discipline specialistiche: urbanistica, architettura, strutture, impianti/energetica, acustica ed antincendio. Dal punto di vista pratico, l’iter di modellazione e strutturazione prevede:

• creazione dei modelli disciplinari – redazione del modello architettonico, del modello strutturale e del modello impiantistico MEP (es. impianti idrici, antincendio, climatizzazione ed aerazione) tramite software di authoring BIM;
• assegnazione dei codici asset – associazione di un codice univoco nelle proprietà generali di ciascun oggetto del modello per consentire il futuro dialogo con i sistemi di gestione;
• esportazione in formato aperto ed integrazione – esportazione dei modelli in formato IFC e relativa federazione all’interno di un ambiente di condivisione dati (CDE/ACDat su piattaforma collaborativa);
• creazione di maschere dati (form) – definizione di moduli digitali personalizzati (tramite servizi integrati nella piattaforma) destinati ad accogliere i dati anagrafici, amministrativi e tecnici che i diversi attori dovranno compilare e aggiornare nel tempo.

Georeferenziazione documentale: il modello IFC come fascicolo del fabbricato

L’innovazione metodologica risiede nell’azzeramento del divario tra l’omologo digitale dell’opera (Digital Twin) e la documentazione tecnica prodotta.

Invece di archiviare i faldoni in cartelle isolate, i file 2D, 3D e le schede informative compilate (ad esempio relative alla prestazione energetica o alla sicurezza) vengono georeferenziati e collegati direttamente alle entità 3D del modello IFC federato. Selezionando un componente o un impianto direttamente dal browser web della piattaforma, il tecnico può interrogare l’oggetto e accedere immediatamente a tutti i metadati e alle schede tecniche ad esso correlate.

Integrazione con il piano di manutenzione ed il Facility Management

Il fascicolo del fabbricato digitale integra la gestione operativa della manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile. Nel caso studio applicato agli impianti HVAC della struttura, il flusso di lavoro si articola come segue:

• connessione con la piattaforma di Facility Management – collegamento diretto tra gli oggetti del modello IFC e il software di gestione asset;
• configurazione di checklist dinamiche – definizione di procedure manutentive sequenziali con campi personalizzati dedicati a ciascun asset;
• esecuzione e tracciabilità da mobile – svolgimento delle attività di manutenzione in loco tramite app mobile, con acquisizione automatica di orari (inizio/fine lavoro), note operative e fotografie che vanno ad aggiornare in tempo reale lo stato dell’immobile nel fascicolo.

Monitoraggio dinamico tramite IoT e aggregazione territoriale su Geoportale GIS

Per mantenere il fascicolo costantemente aggiornato e fruibile anche a scala urbana, la procedura integra sensori avanzati e tecnologie territoriali:

• telecontrollo e sensori IoT – installazione sul fabbricato di una rete di sensori (per il rilevamento di parametri strutturali, energetici o funzionali, come lo stato di apertura/chiusura di serramenti o l’accensione di punti luce) collegati al modello IFC.  Il modello 3D diventa dinamico e cambia aspetto grafico/colore in tempo reale in base ai dati trasmessi dai sensori, consentendo anche la gestione remota dei dispositivi;
• scalabilità su Geoportale GIS (CIM) – trasferimento dei dati sintetici del fascicolo dal singolo edificio ad un geoportale territoriale basato su architettura open source e standard OGC;
• interoperabilità con i layer territoriali – sovrapposizione delle informazioni del modello BIM con i livelli cartografici di rischio idrogeologico, sismico o da frana provenienti da enti pubblici. In questo modo, pubbliche amministrazioni e gestori possono navigare dalla mappa territoriale complessiva fino al dettaglio puntuale del singolo edificio, accedendo direttamente a tutti i documenti del relativo fascicolo del fabbricato.

FAQ sul giornale dei lavori

Cos’è il Fascicolo del Fabbricato?

È un documento tecnico (o registro digitale) che raccoglie e aggiorna l’intera storia dell’immobile (dati urbanistici, catastali, strutturali, impiantistici e prestazionali) dalla fase di progettazione e costruzione fino all’eventuale demolizione.

A cosa serve il Fascicolo del Fabbricato?

Serve a garantire la sicurezza e l’efficienza dell’edificio, tracciare le modifiche strutturali e impiantistiche nel tempo, programmare la manutenzione, rendere trasparenti le compravendite (due diligence) e alimentare l’anagrafe nazionale delle costruzioni.

Il Fascicolo del Fabbricato è obbligatorio?

Non è ancora obbligatorio a livello nazionale, tranne in specifiche realtà locali come il Comune di Milano (art. 47 R.E.) o per gli immobili pubblici a Città di Castello. Tuttavia, la bozza del Testo Unico delle Costruzioni ne prevede l’obbligatorietà per i nuovi edifici, per l’ottenimento dell’agibilità e per l’accesso ai benefici fiscali.

Quali informazioni deve riportare il Fascicolo del Fabbricato?

Deve contenere dati catastali e anagrafici, progetti originali e varianti, autorizzazioni edilizie, certificazioni energetiche (APE), relazioni di stabilità strutturale, schemi e conformità degli impianti e il fascicolo di manutenzione.

Fascicolo del Fabbricato e fascicolo di manutenzione del fabbricato: che differenza c’è?

Il Fascicolo del Fabbricato è il contenitore generale di tutte le informazioni dell’immobile. Il Fascicolo di Manutenzione è una sua sotto-sezione specifica, dedicata esclusivamente alla programmazione e registrazione degli interventi manutentivi.

Chi deve redigere il fascicolo del fabbricato?

La responsabilità legale è del proprietario dell’immobile o dell’amministratore di condominio, che solitamente la affida a professionisti tecnici abilitati (ingegneri, architetti o geometri) per il rilievo e la predisposizione dei documenti.

Quali dati raccogliere per il Fascicolo del fabbricato?

Occorre raccogliere: dati catastali e di localizzazione; elaborati progettuali, strutturali e di fondazione; permessi di costruire e varianti; certificazioni degli impianti (elettrico, idraulico, HVAC, antincendio); lo storico dei registri di manutenzione ed eventuali perizie su dissesti o stato di degrado.

Sardegna: schema tipo e la guida per la redazione del Fascicolo degli immobili pubblici,

Con il D.A. n. 7/4575 del 9 ottobre 2024 (attuativo della L.R. 8/2018), la Regione Sardegna ha approvato lo schema tipo e le linee guida del Fascicolo informatico degli immobili pubblici. Gli enti proprietari avranno 36 mesi dal rilascio dell’applicativo software per censire la consistenza tecnico-strutturale del proprio patrimonio.

Come creare un Fascicolo del Fabbricato digitale?

Si utilizzano piattaforme cloud e software dedicati (come usBIM.dossier o soluzioni integrate BIM/GIS) che mettono a disposizione modelli guida per archiviare, aggiornare in tempo reale e condividere in sicurezza dati e documenti in formati aperti.

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/cosa-e-come-creare-fascicolo-del-fabbricato-digitale/