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Contratto di appalto lavori edili

Contratto di appalto lavori edili

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Tutto ciò che devi sapere sul contratto di appalto lavori edili: cos’è, struttura ed indicazioni utili per la redazione

Il contratto di appalto lavori edili è un accordo tra due parti (committente e appaltatore), di cui una (l’appaltatore) assume l’obbligo di eseguire il lavoro in cambio di un corrispettivo. Nello specifico caso di lavori edili, il contratto si riferisce a tutte quelle opere, lavorazioni e interventi utili a realizzare, modificare un edificio. Nell’articolo analizziamo, nello specifico, un contratto tipo di lavori edili, focalizzandoci sulla struttura da rispettare per non avere problemi durante l’esecuzione dei lavori.

Contratto di appalto lavori edili

Secondo l’art. 1655 del codice civile l’appalto è:

il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro.

Il contratto di appalto viene redatto dal committente prima dell’esecuzione dei lavori edili. L’accordo prevede espressamente la quantità di lavoro da eseguire, i tempi necessari per la realizzazione ed il compenso da dare all’appaltatore. Vista la particolare natura del contratto di appalto lavori edili, è sempre opportuno redigere in forma scritta il contratto.

Cosa sono i lavori edili?

Prima di addentrarci nel vivo dell’argomento, precisiamo quali sono i lavori edili oggetto di contratto. Secondo l’allegato X del D.Lgs. 81/08 i lavori edili sono tutti quei lavori di costruzione, manutenzione, riparazione, demolizione, conservazione, risanamento, ristrutturazione o equipaggiamento, di trasformazione, di rinnovamento o di smantellamento di opere fisse, permanenti o temporanee (in muratura, in cemento armato, in metallo, in legno o in altri materiali), comprese le parti strutturali delle linee elettriche e le parti strutturali degli impianti elettrici, le opere stradali, ferroviarie, idrauliche, marittime, idroelettriche e, solo per la parte che comporta lavori edili o di ingegneria civile, le opere di bonifica, di sistemazione forestale e di sterro. Lavori di costruzione edile sono considerati anche gli scavi, il montaggio e lo smontaggio di elementi prefabbricati utilizzati per la realizzazione di lavori edili o di ingegneria civile.

Contratto di appalto lavori edili semplice

È necessario, a questo punto, precisare che esiste una differenza sostanziale tra il contratto di appalto per lavori privati e quello relativo ai lavori pubblici. In entrambi i casi per elaborare in maniera sicura il tuo contratto di appalto lavori edili, evitando errori che potrebbero comportare anche la dilatazione dei tempi di esecuzione dei lavori stessi (con conseguente perdita di risorse economiche), puoi utilizzare il modello di contratto di appalto lavori edili semplice incluso nel software schema di contratto di appalto.

Modello contratto di appalto lavori privati

Modello contratto di appalto lavori privati PriMus-C

Esempio di contratto di appalto lavori edili

Per avere un esempio di cosa scrivere all’interno di un contratto di appalto per i lavori edili passiamo di seguito ad analizzare cosa scrivere in un un contratto di appalto-tipo per lavori privati.

Generalità dei contraenti

Nella prima sezione del contratto bisogna inserire i dati del committente e dell’appaltatore (residenza, luogo e data di nascita, codice fiscale, partita Iva, denominazione sociale, sede legale, Camera di Commercio, iscrizione al Registro delle Imprese, generalità del legale rappresentante ecc.).

Oggetto e garanzie

In questa sezione viene indicato in maniera dettagliata l’oggetto dei lavori che comprende la descrizione specifica delle opere da realizzare.

Il committente dichiara:

  • di avere la piena disponibilità dell’area;
  • che il progetto è stato redatto in conformità alla normativa urbanistico-edilizia e tecnica.

L’appaltatore, a sua volta, si impegna a:

  • rendere disponibile e sgomberare da ogni impedimento l’area oggetto di lavori entro una data stabilita;
  • garantire che tutte le opere descritte nei documenti allegati al contratto saranno compiutamente eseguite a regola d’arte.

L’appaltatore dichiara:

  • e garantisce di essere a conoscenza dello stato attuale dell’area/immobile oggetto del contratto, di aver esaminato la documentazione tecnico-amministrativa allegata, di avere tutte le capacità tecnico–organizzative ed economico–finanziarie necessarie per eseguire i lavori nel rispetto della vigente normativa;
  • dichiara le posizioni previdenziali e assicurative (e alla sottoscrizione del contratto e comunque prima dell’inizio dei lavori);
  • dichiara di applicare integralmente il Contratto collettivo nazionale e territoriale dell’edilizia;
  • di avere sottoscritto un’assicurazione (se del caso).

Subappalto

In linea generale nelle opere private il subappalto è vietato, tuttavia se è stato autorizzato dal committente prima dell’inizio dei lavori, è possibile. L’appaltatore è tenuto a comunicare al committente le opere subappaltate e i nominativi dei subappaltatori.

Collaboratori delle parti

Il committente può nominare un direttore dei lavori. In questa sezione del contratto dovranno essere inserite tutte le figure professionali che possono ricorrere nella realizzazione dell’appalto; a mero titolo esemplificativo si ricordano:

Lavorare in un ambiente collaborativo è fondamentale: tutte le figure coinvolte a vario titolo nell’esecuzione dell’opera possono apportare informazioni utili a ricostruire l’andamento dei lavori in tempo reale, pur non essendo fisicamente nello stesso luogo. Tutto ciò puoi farlo solo grazie ad una piattaforma per il giornale dei lavori.

Obblighi e oneri dell’appaltatore

In questa sezione vengono specificati gli obblighi ai quali deve adempiere l’appaltatore nella fase di esecuzione delle opere oggetto dell’appalto. Nel dettaglio vengono elencate le azioni a carico dell’appaltatore, come ad esempio l’astenersi dall’accendere fuochi, seppellire o depositare i materiali di scarto.

Gestione terre e rocce da scavo

Si delineano 2 possibilità:

  • il committente affida all’appaltatore la gestione delle terre e rocce da scavo derivanti dall’esecuzione del contratto;
  • l’appaltatore si impegna a gestire le terre e rocce da scavo derivanti dall’esecuzione del presente contratto secondo le indicazioni contenute negli allegati elaborati progettuali predisposti dal committente.

Determinazione del corrispettivo

Il corrispettivo dell’appalto è determinato a corpo o a misura come specificato nella documentazione tecnico-amministrativa (da allegare). In questa sezione del contratto si esplicita l’ammontare complessivo del compenso in euro. Gli oneri per la sicurezza devono essere specificatamente indicati anche nel caso di redazione del DUVRI da parte del datore di lavoro committente a pena di nullità del contratto (art. 26, co. 5, D.Lgs. 81/2008).

Modalità e termini di pagamento

Il corrispettivo dell’appalto è determinato a corpo/a misura come meglio specificato nella documentazione tecnico-amministrativa allegata al contratto. Vengono specificate le modalità secondo le quali avverrà il pagamento del corrispettivo.

Durata dei lavori

Si specifica la data di inizio dei lavori edili e la data presunta di fine, fatte salve cause di forza maggiore, quali particolari avversità atmosferiche, difficoltà di approvvigionamento di materiali, sospensioni lavori imposti dalla pubblica autorità, variazioni di progetto concordate oppure ordinate dal committente, e simili. È opportuno specificare che la consegna del cantiere, l’inizio e l’ultimazione dei lavori edili saranno documentati con specifici verbali firmati dall’appaltatore e dal committente (o direttore dei lavori).

Sospensione dei lavori

In questa sezione si specifica cosa accade se i lavori devono essere sospesi per cause di forza maggiore o comunque per motivi non imputabili all’appaltatore o al committente. Si può prevedere che l’appaltatore abbia diritto ad un termine suppletivo per l’ultimazione dei lavori corrispondente ai giorni di sospensione o comunque in misura equa.

Accertamenti in corso d’opera

In corso d’opera potranno essere effettuati sopralluoghi volti a verificare lo stato di avanzamento dei lavori edili. Inoltre possono essere eseguiti collaudi parziali (con relativo verbale) su richiesta di una delle parti che se ne accollerà le spese.

Verifica finale

Secondo l’art. 1665 del codice civile: il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di verificare l’opera compiuta. La verifica deve essere fatta dal committente appena l’appaltatore lo mette in condizioni di poterla eseguire. Se il committente non procede alla verifica senza giusti motivi, ovvero non ne comunica il risultato entro un breve termine, l’opera si considera accettata. Se il committente riceve senza riserve la consegna dell’opera, questa si considera accettata ancorché non si sia proceduto alla verifica. Salvo diversa pattuizione o uso contrario, l’appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l’opera è accettata dal committente.

Risoluzione del contratto

Nel caso di grave inadempimento dell’appaltatore o nelle altre ipotesi espressamente previste nel presente contratto o da disposizioni di legge, il committente può chiedere la risoluzione del contratto, dando comunicazione all’appaltatore con lettera raccomandata nella quale provvede a spiegarne i motivi.

Lavori edili senza contratto di appalto

Analizzando le disposizioni legislative il contratto di appalto è un contratto a forma libera, dato che non è soggetto ad alcun vincolo di forma. In linea teorica è così, ma appare evidente che senza un contratto di appalto, però, si possono creare situazioni potenzialmente pericolose, come ad esempio un contenzioso tra le parti. La sentenza della Corte di Cassazione n. 14006 del 6 giugno 2017 mette in luce proprio questo aspetto delicato. La questione era relativa alla necessità di accertare se un preventivo di spesa potesse configurarsi come contratto di appalto dando con ciò diritto all’impresa ricorrente al risarcimento danni per recesso unilaterale dal contratto ai sensi dell’articolo 1671 c.c..

Il caso riportato nella sentenza della Corte suggerisce l’utilizzo in forma scritta del contratto per l’affidamento di lavori edili. I lavori edili possono essere molto complessi, ad esempio perché:

  • hanno una certa consistenza economica;
  • prevedono tempi lunghi di esecuzione;
  • possono prevedere la necessità di ricorrere al subappalto per alcune lavorazioni, l’opportunità di regolare gli stati di avanzamento e i termini di pagamento ecc.

È sempre opportuno, quindi, affidare i lavori edili per mezzo di un contratto di appalto.

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