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Conformità urbanistica: cos’è e come si attesta

Tempo di lettura stimato: 8 minuti

La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato attuale dell’immobile e il progetto approvato. Ecco tutto quello che devi sapere e il modello di dichiarazione da scaricare

La conformità urbanistica è un concetto fondamentale nel settore edilizio, poiché rappresenta il rispetto delle norme e dei regolamenti che disciplinano l’uso e la trasformazione del territorio.

Questa conformità è essenziale per garantire la legalità e la sicurezza di qualsiasi intervento edilizio, sia esso una nuova costruzione, una ristrutturazione o una semplice modifica. Gestire correttamente le pratiche urbanistiche prevede un controllo rigoroso di ogni fase della progettazione, pertanto ti suggerisco di utilizzare il software per la gestione progettuale che ti consente di gestire ed avere tutto sotto controllo.

Scopri cos’è la conformità urbanistica, perché è importante, come verificarla e cosa fare in caso di non regolarità.

Cos’è la conformità urbanistica di un immobile?

La conformità edilizia-urbanistica di un immobile è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’edificio e i titoli edilizi abilitativi (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, , SCIA, ecc.) rilasciati dal comune per la sua costruzione e/o successive ristrutturazioni e/o ampliamenti.

In altre parole, attesta che l’edificio è identico, in tutte le sue parti, al progetto presentato e approvato presso il Comune, senza abusi edilizi o variazioni.

Tale conformità riguarda aspetti come la destinazione d’uso, l’altezza, il volume, la superficie coperta e la distanza dai confini.

Per attestare la conformità, è richiesto un documento che asseveri che l’immobile sia stato costruito o modificato nel rispetto delle norme edilizie vigenti. Si tratta di un documento essenziale per garantire che l’edificio sia conforme alle regolamentazioni urbanistiche e sia utilizzabile senza incorrere in sanzioni.

Accertamento di conformità urbanistica

L’accertamento di conformità urbanistica è il procedimento attraverso il quale l’autorità competente (solitamente il Comune) verifica la legittimità edilizia di un immobile e il rispetto delle norme urbanistiche vigenti.

Questo accertamento può essere richiesto in diverse situazioni:

  • in caso di dubbi sulla conformità di un immobile rispetto al progetto depositato in Comune;
  • quando si sospetta la presenza di abusi edilizi o di variazioni non autorizzate rispetto al titolo edilizio;
  • prima di effettuare lavori di ristrutturazione o modifica di un immobile.

Il processo di accertamento prevede:

  • il confronto tra lo stato di fatto dell’immobile e il progetto depositato in Comune;
  • un sopralluogo da parte di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere);
  • la redazione di una relazione tecnica che attesti la conformità o meno dell’immobile.

Accertamento di conformità per la sanatoria edilizia

L’art. 36 del D.P.R. 380/01 sancisce che, in caso di realizzazione di interventi edilizi senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali oppure in caso di mancata SCIA o con totale non conformità o variazioni essenziali rispetto ad essa, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono richiedere il permesso in sanatoria fino a condizione che l’intervento sia conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione che al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).

Con il D.L. 69/2024, decreto salva casa, è stato inoltre introdotto l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità (art. 36-bis D.P.R. 380/01). Tale articolo dispone che, fino alla scadenza dei termini previsti per gli interventi eseguiti con lievi difformità rispetto al permesso di costruire, e fino all’applicazione delle relative sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono regolarizzare queste piccole differenze e richiedere il permesso di costruire in sanatoria o presentare la SCIA in sanatoria, a condizione che l’intervento sia conforme:

  • alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’intervento;
  • alle disposizioni urbanistiche vigenti al momento della presentazione della domanda.

Certificato di conformità urbanistica

Il certificato di conformità urbanistica – o, per essere più precisi, la dichiarazione di conformità urbanistica – è il documento che attesta la corrispondenza lo stato di fatto di un immobile e il titolo edilizio depositato in Comune, senza il quale non è possibile effettuare alcuna operazione.

Esso dimostra, attraverso un confronto diretto, la regolarità urbanistica dell’edificio, che deve essere uguale al progetto presentato al Comune di riferimento.
Questo certificato serve a verificare l’assenza di abusi edilizi e di variazioni rispetto al progetto originario.

Tale documento non ha un costo fisso, ma varia in base al professionista e alla complessità dell’immobile, con una spesa tipica di alcune centinaia di euro.

Chi rilascia la dichiarazione di conformità urbanistica e come?

La dichiarazione di conformità urbanistica, o attestazione o asseverazione di conformità urbanistica, viene rilasciata da un professionista tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, a seguito di un sopralluogo e di una verifica della documentazione.

Il tecnico incaricato effettua infatti un sopralluogo sull’immobile e confronta lo stato di fatto con la documentazione depositata in Comune per verificarne la conformità.

Se l’esito è positivo, il tecnico redige e rilascia la dichiarazione di conformità urbanistica insieme a una relazione tecnica.

Se invece l’esito è negativo, il proprietario deve procedere con la regolarizzazione degli eventuali abusi edilizi riscontrati.

Dichiarazione di conformità urbanistica: fac simile da scaricare

Di seguito si propone il fac-simile della dichiarazione di conformità urbanistica e catastale.

Per poter compilare il documento in maniera facile ed automatica, utilizza il software per la modulistica edilizia che ti consente di accedere ad una vasta banca dati di modelli per le pratiche edilizie private e pubbliche. Il software ti permette di creare un nuovo modello o un nuovo documento da un modello esistente. Una volta redatto e compilato, il modello sarà pronto da stampare e archiviare.

Il seguente video ti illustra come “Creare un nuovo documento da modello”.

Verifica conformità urbanistica

La procedura di verifica della conformità urbanistica di un immobile prevede i seguenti passaggi principali:

  • confronto tra lo stato di fatto dell’immobile e il progetto edilizio depositato presso il Comune da parte di un tecnico abilitato;
  • raccolta della documentazione necessaria che include:
  • redazione di una relazione finale da parte del tecnico, che attesta la corrispondenza tra lo stato dell’immobile e i titoli abilitativi edilizi depositati in Comune, escludendo la presenza di abusi;
  • rilascio del certificato di conformità urbanistica, che può essere richiesto presso l’ufficio tecnico e l’ufficio edilizia privata del Comune di riferimento.

Quando il certificato di conformità urbanistica è obbligatorio?

Il certificato di conformità urbanistica è obbligatorio in tutte le situazioni in cui è necessario dimostrare la regolarità edilizia di un immobile.

Prima di tutto, questo documento è indispensabile per completare una compravendita immobiliare: senza di esso, l’atto notarile potrebbe essere invalidato.

Inoltre, è richiesto per ottenere un mutuo, poiché le banche necessitano di verificare che l’immobile sia conforme alle normative edilizie. Infine, prima di effettuare qualsiasi lavoro di ristrutturazione o modifica di un immobile, è necessario verificarne la conformità urbanistica.

Il documento di conformità urbanistica può essere richiesto anche in altre circostanze, come ad esempio:

  • per accedere a incentivi fiscali come il Superbonus;
  • per ottenere l’agibilità di un immobile;
  • per regolarizzare eventuali abusi edilizi.

Dove è prevista l’obbligatorietà della conformità urbanistica e in caso di discrepanze rilevanti tra il progetto originale e lo stato effettivo, è necessario intervenire sugli abusi edilizi identificati e, se del caso, procedere al pagamento di sanzioni tramite un atto di sanatoria.

Oltre al certificato, potrebbe essere redatta la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE), la cui compilazione attualmente è facoltativa. Tale documento certifica la conformità edilizia di un immobile destinato a operazioni di compravendita, includendo anche i certificati di conformità degli impianti e informazioni sulla prestazione energetica.

Relazione tecnica integrata di conformità urbanistica

La relazione tecnica integrata (RTI) è un documento che certifica la conformità urbanistica e catastale di un immobile prima di una compravendita.

Tale relazione non è obbligatoria per legge, ma è altamente consigliata in una compravendita immobiliare per verificare lo stato legittimo dell’immobile, in quanto attesta l’assenza di abusi edilizi e la regolarità dell’immobile, fornendo maggiore trasparenza e sicurezza alla transazione.

Il documento è redatto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) che effettua un duplice controllo: analisi della documentazione edilizia e catastale, e sopralluogo per verificare lo stato di fatto.

Oltre a tutelare venditore e acquirente, la RTI può facilitare l’istruttoria per l’ottenimento di un mutuo e la corretta determinazione delle imposte.

La RTI non ha una scadenza, essendo valida fino a quando la situazione edilizia rimane immutata.

Per procedere correttamente alla redazione della relazione tecnica integrata (e di tutte le altre relazioni e modelli in edilizia, ma anche capitolati speciali) puoi utilizzare un software capitolati speciali, relazioni tecniche e modulistica che ti guida passo passo, riducendo la possibilità di commettere errori.

Quali sono le conseguenze della mancata conformità urbanistica

In caso di mancata conformità urbanistica, quindi in caso di abusi edilizi, sono previste sanzioni amministrative e penali in casi più gravi.

Nello specifico:

  • l’autorità competente può emettere un’ordinanza di demolizione dell’immobile costruito abusivamente e il ripristino dello stato originario dell’area;
  • se l’ordine di demolizione non viene eseguito entro i termini, il Comune può acquisire l’immobile al suo patrimonio;
  • possono essere applicate sanzioni pecuniarie di importo compreso tra 2.000 e 20.000 euro, con importi più elevati per abusi in aree a rischio idrogeologico.

In casi gravi, la mancata conformità urbanistica può configurare il reato di abusivismo edilizio punibile con l’arresto e l’ammenda.

La mancata conformità urbanistica, inoltre, può influenzare significativamente la vendita di un immobile, causando ritardi notevoli nelle trattative.

Se l’immobile risulta non conforme, l’atto di compravendita può essere annullato e l’acquirente può chiedere un risarcimento.

La presentazione di dichiarazioni di conformità urbanistica false rappresenta una violazione grave delle normative edilizie italiane. Tale comportamento può comportare sanzioni sia penali che amministrative, a seconda della gravità e delle circostanze specifiche del caso.

Conformità urbanistica e catastale

La conformità urbanistica e la conformità catastale sono due concetti fondamentali nei rispettivi ambiti di competenza ma distinti tra loro.

La conformità urbanistica si riferisce alla corrispondenza tra lo stato effettivo di un immobile o di un’area e le disposizioni degli strumenti urbanistici in vigore, come il piano regolatore generale e i regolamenti edilizi. Essa verifica elementi quali la destinazione d’uso, l’altezza, il volume, la superficie coperta e la distanza dai confini. Il certificato di conformità urbanistica rilasciato dal Comune attesta tale aderenza tra lo stato reale e il progetto edilizio approvato.

D’altra parte, la conformità catastale riguarda la corrispondenza tra lo stato effettivo dell’immobile e i dati registrati presso il catasto, specialmente la planimetria depositata presso l’Agenzia delle Entrate (precedentemente Agenzia del Territorio). Questo sistema ha una finalità principalmente fiscale e non urbanistica; pertanto, i dati catastali non costituiscono prova di proprietà o di legittimità edilizia dell’immobile. La verifica della conformità catastale avviene confrontando lo stato effettivo con i dati presenti nella visura catastale e nella planimetria registrata.

In sintesi, la conformità urbanistica si concentra sul rispetto delle normative urbanistiche, mentre la conformità catastale si basa sulla corrispondenza con i dati fiscali dell’immobile. Entrambe sono fondamentali per operazioni come la compravendita e la ristrutturazione di un immobile, pur rappresentando ambiti distinti e autonomi.

Conformità urbanistica e catastale: sentenze e approfondimenti

Di seguito si propongono una serie di sentenze che chiariscono degli aspetti fondamentali in riferimento alla conformità urbanistica e catastale.

Conformità urbanistica e catastale: quest’ultima può provare la prima?

La sentenza n. 525/2023 del Tar Campania ha chiarito le distinzioni cruciali tra conformità urbanistica e conformità catastale.

Il caso riguardava un immobile in muratura, piuttosto datato, situato in un’area vincolata, dove al proprietario erano stati contestati vari abusi edilizi. La controversia nasceva da una cucina non indicata nei grafici catastali, il che, secondo il Comune, indicava abusivismo. Tuttavia, il Tar ha stabilito che i dati catastali, essendo di natura fiscale e tributaria, non possono essere considerati prova certa della conformità edilizia e urbanistica di un immobile.

I giudici hanno evidenziato che l’accatastamento serve a fini fiscali e non ha valore probatorio per determinare la reale consistenza e la regolarità urbanistica degli edifici. Di conseguenza, il ricorso del proprietario è stato accolto, stabilendo che l’assenza di una volumetria nei grafici catastali non prova necessariamente un abuso edilizio.

Altre sentenze e approfondimenti

Di seguito si propongono una serie di sentenze e approfondimenti sul tema della conformità:

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